Eigentumswohnung richtig lange halten: Wie lange lohnt sich der Besitz?

Steuern, Spekulationsfrist & der perfekte Verkaufszeitpunkt

Kaum einer kauft eine Eigentumswohnung fürs schnelle Geld, doch zu wissen, wann ein Verkauf steuerfrei ist, kann ein echtes Sparwunder bewirken. Hier kommt die sogenannte Spekulationsfrist ins Spiel. Wer eine Eigentumswohnung nicht selbst nutzt, sondern vermietet, muss nach dem deutschen Einkommensteuergesetz § 23 zehn Jahre warten, um beim Verkauf keine Spekulationssteuer zu zahlen. Fällt der Verkauf vor Ablauf dieser Frist, kann das Finanzamt kräftig zulangen—mit bis zu 45% Steuern auf den Gewinn. Ein Prozentpunkt hin oder her kann da schon enormen Unterschied machen, besonders, wenn Immobilienpreise in den letzten Jahren durch die Decke gegangen sind. Die meisten Eigentümer überlegen allein deshalb schon mindestens zehn Jahre zu behalten. Nutzt man die Wohnung selbst und wohnt mindestens zwei vollständige Jahre plus das Verkaufsjahr darin, entfällt die Steuer auch. Aber: Wer zwischendrin mal kurz vermietet, kann diesen Steuervorteil verlieren, das kann teuer werden. Mein Nachbar Karl wollte clever sein und hat nach sieben Jahren verkauft, trotz Vermietung. Am Ende stand er mit einer satten Nachzahlung da, die seine Gewinnerwartung völlig ruiniert hat.

Natürlich spielt der ideale Verkaufszeitpunkt noch mit anderen Faktoren. Immobilienpreise schwanken, besonders in Städten wie München, Berlin oder Hamburg. Während 2021 noch Massen an Investoren nach Wohnraum schnappten, hat sich der Markt nach 2023 abgekühlt. Wer 2015 eine Wohnung gekauft hat, fährt heute meist immer noch einen satten Gewinn ein, aber der perfekte Verkaufszeitpunkt? Den weiß erst recht keiner vorher. Hier hilft nur, lokale Preistrends zu beobachten, einen guten Makler zu kennen und regelmäßig die Preise im eigenen Viertel zu checken. Auf Portalen wie Immobilienscout24 oder ImmoNet gewinnt man schnell einen Überblick, was ähnliche Wohnungen aktuell bringen. Und mal ehrlich: Wer verkauft schon, wenn Nachbarn gerade das Doppelte kassiert haben?

Wusstest du? Laut einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft lag die durchschnittliche Haltedauer von Eigentumswohnungen in Deutschland 2022 bei etwa 17 Jahren. Viele behalten ihre Wohnung also weit länger, als die Steuer verlangt—oft, weil der Wert immer weiter steigt oder die Mieteinnahmen locken. Mein Freund Tom aus Köln hat einfach abgewartet und dann in einem Boom-Jahr verkauft: Gewinnwelle plus steuerfreier Verkauf, besser geht nicht.

Wertsteigerung klug ausnutzen: Was beeinflusst den Preis?

Es klingt fast banal: Je länger du deine Eigentumswohnung hältst, desto höher die Chance, am Wertzuwachs teilzuhaben. Klar, nichts im Leben ist garantiert, auch kein Immobilienboom. Doch der Blick in die Vergangenheit zeigt, dass sich Geduld oft auszahlt. Von 2007 bis 2022 sind die durchschnittlichen Immobilienpreise in Deutschland laut Statistischem Bundesamt um fast 80 Prozent gestiegen. Wer also vor 10 oder 15 Jahren gekauft hat, lacht heute oft über Einstiegspreise wie im Sonderangebot.

Nicht jede Wohnung schießt aber im Wert durch die Decke. Faktoren wie Lage, Zustand, Sanierungen im Gebäude und die Entwicklung im unmittelbaren Umfeld machen riesige Unterschiede. Eine Wohnung direkt am Hauptbahnhof klingt zentral, leidet aber vielleicht unter Lärm. In beliebten Wohnvierteln mit vielen Familien und netten Nachbarn steigt die Nachfrage von selbst. Lass dich nicht von Trends täuschen: Vor Corona noch waren City-Lagen das Nonplusultra, seitdem suchen viele lieber außen oder am Stadtrand nach Balkon und grünem Gartenblick.

Sanierungen zahlen sich fast immer aus. Ob energieeffizientere Fenster, moderne Heiztechnik oder einfach ein frischer Anstrich: Wer regelmäßig investiert, hält die Wohnung fit fürs nächste Jahrzehnt. Manche Modernisierungsmaßnahmen kann man sogar als Werbungskosten steuerlich absetzen, auch für vermietete Wohnungen. Mein Vater hat mal nach Jahrzehnten neue Fenster eingebaut und innerhalb von zwei Jahren einen höheren Marktwert erzielt, als jede andere vergleichbare Wohnung im Block.

Aber es gibt auch Fallstricke: Eine teure Komplettsanierung lohnt meist nur, wenn die Wohnung wirklich alt ist. Viele überschätzen den Mehrwert von Luxusausbauten. Neue Einbauküche? Nett, aber nicht jeder Käufer will sie überhaupt behalten. Die Kosten für den Aufzug, den die Eigentümergemeinschaft plötzlich beschließt, lassen sich selten auf den Verkaufspreis draufschlagen. Wohnungsgröße spielt ebenso rein: Kleine Apartments in Unistädten ticken anders als Riesenwohnungen am Stadtrand. Immo-Profis beobachten regelmäßig die Entwicklung am lokalen Markt, schauen sich Statistiken an und sprechen mit Verwaltern. Wenn im Wohnviertel neue Schulen, Parks oder öffentliche Verkehrsmittel geplant sind, kann das den Preis kräftig nach oben treiben.

Es gibt aber auch echte Dämpfer: Leerstände im Haus, laute Nachbarn, eine schwache Hausverwaltung oder anstehende Großsanierungen im Gemeinschaftseigentum können den Wert deutlich drücken. Deshalb: Schau alle paar Jahre die Eigentümerprotokolle durch und halte zurückgelegte Instandhaltungsrücklagen im Blick.

Mieteinnahmen, laufende Kosten & das liebe Geld – wann rechnet sich „halten“?

Das magische Wort heißt Rendite. Die Frage ist nicht nur: „Wieviel kann ich irgendwann kassieren?“ sondern auch, wie ständig die Zahlen aussehen. Nebenkosten, jährliches Hausgeld, Sanierungen, Rücklagen fürs Dach—alles will bedacht werden. Die meisten privaten Vermieter rechnen sich eine sogenannte Brutto- oder Nettorendite aus. Die ist gerade in den vergangenen Jahren bei neuen Käufen oft auf unter drei Prozent gefallen. Wenn das Geld einfach schlummernd auf dem Konto liegt, wirkt das nicht gerade verlockend. Doch mit jeder Mieterhöhung wächst die Rendite, sofern du Kosten im Griff hast.

Da lohnt es sich regelmäßig, die Kostenstruktur zu prüfen. Manches Hausgeld lässt sich drücken, Versicherungen optimieren oder Wartungsverträge neu vergeben. Es schadet auch nicht, alle paar Jahre die Miethöhe zu überprüfen. Eine Mieterhöhung nach Gesetz ist kleiner Verwaltungsaufwand, bringt aber spürbar mehr raus. In Großstädten haben Vermieter traditionsgemäß Vorteile—München, Köln oder Hamburg lassen träumen. Aber selbst dort ist Leerstand nicht ausgeschlossen, und neue Mietdeckel können Einnahmen senken.

Läuft’s mit den Mieteinnahmen gut, spricht wenig gegen längeres Halten. Die Miete zahlt den Kredit ab, irgendwann wandern laufende Einnahmen direkt aufs Konto. Denk dran: Gerade in angespannten Märkten lohnt sich ein Blick ins Detail. Wenn die Eigentümergemeinschaft Reserve angespart hat, schützt dich das vor bösen Überraschungen. Und realistisch: Wer alle Zahlen im Griff hat, weiß, ab welchem Wert und Zeitpunkt sich der Verkauf wirklich lohnt. Sabine und ich überlegen mindestens einmal im Jahr, ob sich unser Investment noch rechnet. Wir schreiben alles auf, von Hausgeld bis Versicherungen—und rechnen, was in fünf Jahren übrig bleibt.

Hier mal ein Beispiel zur Übersicht:

Wer seine Zahlen so im Blick hat, erkennt schnell: Es macht wenig Sinn, eine solide vermietete Wohnung in bester Lage zu verkaufen, nur weil mal die Preise schwanken. Richtig Geld verliert nur, wer Panik bekommt, bei Leerstand vorschnell verkauft oder große Sanierungskosten verschläft. Der kluge Eigentümer hat einen Plan B, vielleicht sogar für Eigenbedarf oder als Altersvorsorge, bevor er später auf einen schnellen Verkauf setzt.

Praktische Tipps & Stolperfallen aus dem echten Leben

Kaum eine Entscheidung im Leben ist rein logisch, erst recht nicht beim Thema Eigentumswohnung behalten oder verkaufen. Die meisten kommen irgendwann aus der Not, weil sie das Geld brauchen, Jobwechsel ansteht, Familie wächst oder die Kosten drücken. Damit du am Ende nicht in die typische Falle tappst, gibt’s hier echtes Praxiswissen:

• Behalte die Spekulationsfrist im Blick, gerade wenn du zwischendrin selbst einziehst oder vermietest. Das Finanzamt ist gnadenlos bei falschen Angaben!
• Prüfe regelmäßig die Instandhaltungsrücklage der Wohnung. Ist die Kasse leer, drohen teure Nachzahlungen und Käufer springen reihenweise ab.
• Sprich mit anderen Eigentümern im Haus. Ärger mit der Verwaltung, Streitpunkte in der WEG oder geplante Sanierungen sollte man früh wissen.
• Aktualisiere deine Mietverträge. Alte Verträge verschenken oft Geld, weil Mieten viel zu niedrig geblieben sind. Gesetzestreue Anpassungen lohnen sich!
• Checke jährlich die Wertentwicklung im Viertel. Manchmal wird das Umfeld plötzlich spannend—oder eine neue Baustelle raubt den letzten Nerv.
• Denk bei Verkauf an Maklerprovision und Steuern. Wer ohne Profi verkauft, spart zwar, verpasst aber manchmal den besten Preis.
• Überleg, was du mit Verkaufserlösen wirklich anfangen willst. Einfach „nur“ verkaufen ist selten die klügste Entscheidung, solange du mit Mieteinnahmen peu à peu eine echte Altersvorsorge aufbaust.

Die meisten Fehler entstehen, weil man sich zu wenig informiert oder sich von kurzfristigen Preisschwankungen verrückt machen lässt. Einer meiner Bekannten wollte beim Immobilienboom 2021 aufspringen, hat aber den falschen Zeitpunkt erwischt, weil er die Grundsteuerreform unterschätzt hat. Dann waren plötzlich die Nebenkosten so hoch, dass kaum Gewinn übrig blieb. Am Ende hätte er besser noch zwei, drei Jahre gehalten und bei niedrigeren Zinsen verkauft. Besonders spannend: In einigen Städten steigen die Preise immer noch, in anderen sind sie seit 2023 wieder rückläufig – drum Vorsicht!

Und ja, auch das persönliche Bauchgefühl zählt. Sabine erinnert mich regelmäßig daran, dass eine solide Eigentumswohnung in der Hand oft mehr Sicherheit bietet als jede Börsenwette. Wer einmal richtig kalkuliert und sich Notizen macht, kann viel entspannter schlafen. Das gilt besonders für Familien, die ihre Wohnung langfristig als „sicheres Nest“ behalten wollen—egal, was am Markt draußen passiert.

Wer heute überlegt, seine Eigentumswohnung zu behalten oder zu verkaufen, sollte einen klaren, individuellen Plan machen, Steuern im Blick behalten, die Lage beobachten und sich nicht von Panik oder Euphorie anstecken lassen. So trifft man Entscheidungen aus Überzeugung, nicht aus Bauchweh.