Wer eine gewerbliche Immobilie besitzt oder plant, steht vor einer komplexen Frage: Wie viel darf ich tatsächlich steuern absetzen? Die Antwort liegt in den AfA-Tabellen, die vom Bundesfinanzministerium (BMF) herausgegebenen Tabellen zur Absetzung für Abnutzung. Diese Listen sind kein Vorschlag, sondern der verbindliche Maßstab für Finanzämter und Steuerpflichtige. Seit dem Jahr 2023 hat sich das Regelwerk durch das Wachstumschancengesetz grundlegend verändert. Für viele Investoren bedeutet dies höhere Abschreibungen in den ersten Jahren und damit mehr liquide Mittel. Doch wer die neuen Sätze falsch anwendet, riskiert nachträgliche Steuernachforderungen.
In diesem Artikel klären wir auf, welche Nutzungsdauern aktuell gelten, wie Sie zwischen linearer und degressiver Abschreibung wählen sollten und wo die häufigsten Fallstricke lauern. Wir stützen uns dabei auf die aktuellen Ergänzenden AfA-Tabellen vom August 2023 sowie einschlägige Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH).
Das wichtigste Signal aus Berlin ist klar: Der Staat möchte Neubauaktivitäten im Gewerbebereich fördern. Daher gilt seit dem 1. Januar 2023 für die meisten neu errichteten gewerblichen Gebäude ein höherer Abschreibungssatz. Früher durften Sie bei vielen Objekten nur 2% pro Jahr abschreiben (Nutzungsdauer von 50 Jahren). Heute ist der Standard oft 3% pro Jahr.
Diese 3%-Regelung entspricht einer betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer von 33 Jahren. Das klingt wenig dramatisch, hat aber massive Auswirkungen auf Ihre Cashflow-Prognosen. Bei einem Gebäudewert von 600.000 Euro sparen Sie jährlich nicht mehr 12.000 Euro an Abschreibungsbetrag, sondern 18.000 Euro. Bei einem persönlichen Grenzsteuersatz von 42% bedeutet das eine jährliche Steuerersparnis von 7.560 Euro gegenüber der alten Regelung.
Achtung: Es kommt auf das Datum des Bauantrags an. Nicht jedes „neue“ Gebäude profitiert automatisch. Die Grenze zieht das BMF bei Gebäuden mit Bauantrag nach dem 31. März 1985. Hier gilt nun pauschal die 3%-Abschreibung, sofern es sich um rein gewerblich genutzte Flächen handelt (z.B. reine Bürogebäude, Lagerhallen ohne Wohnanteil).
Für Investoren, die wirklich frisch bauen, gibt es einen noch attraktiveren Hebel: die degressive Abschreibung. Das Wachstumschancengesetz (§ 7 Abs. 5a EStG) ermöglicht dies wieder für Neubauten, deren Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegt.
Was bedeutet das konkret? Anstatt jedes Jahr denselben Betrag abzuschreiben, rechnen Sie in den ersten sechs Jahren mit einem Satz von 5%. Dieser Prozentsatz wird immer auf den *noch nicht abgewerteten* Buchwert angewendet. In den ersten Jahren fällt die Abschreibung also deutlich höher aus als bei der linearen Methode.
| Jahr | Lineare Abschreibung (3%) | Degressive Abschreibung (5% auf Restwert) | Gesamtabgeschrieben (Degressiv) |
|---|---|---|---|
| 1 | 18.000 € | 30.000 € | 30.000 € |
| 2 | 18.000 € | 28.500 € | 58.500 € |
| 3 | 18.000 € | 27.075 € | 85.575 € |
| 4 | 18.000 € | 25.721 € | 111.296 € |
| 5 | 18.000 € | 24.435 € | 135.731 € |
| 6 | 18.000 € | 23.213 € | 158.944 € |
| Nach dem 6. Jahr muss auf die lineare Abschreibung umgestellt werden. | |||
Im sechsten Jahr müssen Sie zwingend auf die lineare Abschreibung umstellen. Der verbleibende Buchwert wird dann gleichmäßig über die restliche Nutzungsdauer verteilt. Viele Buchhalter empfinden diesen Wechsel als administrativen Aufwand, doch die steuerliche Entlastung in den ersten sechs Jahren ist für kapitalintensive Projekte oft entscheidend.
Nicht jede Immobilie profitiert von der 3%-Regel. Wenn Ihr Gebäude alt ist, können niedrigere Sätze greifen. Die Unterscheidung erfolgt primär über das Datum des Bauantrags:
Hier lauert ein häufiger Fehler: Investoren gehen davon aus, dass ein renoviertes Altbauobjekt automatisch die neuen Sätze erhält. Das stimmt nicht. Die Sanierung ändert nichts an der ursprünglichen Nutzungsdauer des Rohbaus. Nur wenn Sie den kompletten Rohbau ersetzen oder ein neues Gebäude errichten, beginnen die neuen Fristen zu laufen.
Ein absolut kritischer Punkt, der in fast jedem zweiten Prüfungsverfahren beim Finanzamt scheitert, ist die korrekte Ermittlung der Bemessungsgrundlage. Sie dürfen nie den gesamten Kaufpreis abschreiben. Grund und Boden unterliegen keiner Abnutzung - sie verschleißen nicht. Daher müssen Sie den Kaufpreis trennen.
Die Formel lautet:
Kaufpreis minus Wert des Grundstücks = Abschreibungsfähiger Gebäudewert
Wie ermitteln Sie den Grundstückswert? Bei einem Kaufpreis von über 1 Million Euro verlangt das BMF in der Regel einen Gutachten eines vereidigten Sachverständigen. Ist der Preis niedriger, reicht oft ein Vergleichswertverfahren. Ein typisches Szenario:
Sie kaufen ein Bürogebäude für 1.000.000 Euro. Das Grundstück ist geschätzt 400.000 Euro wert. Ihr Gebäudeanteil beträgt somit 600.000 Euro. Auf diese 600.000 Euro wenden Sie nun den entsprechenden Satz (z.B. 3%) an. Würden Sie fälschlicherweise 3% von 1.000.000 Euro berechnen, würden Sie 12.000 Euro zu viel abschreiben. Das führt zwangsläufig zu Nachzahlungen plus Zinsen.
Immobilien sind selten exakt zum Jahresbeginn bezugsfertig. Wenn Sie ein Gebäude erst im Laufe des Jahres fertigstellen, dürfen Sie nur anteilig abschreiben. Rechnen Sie hier monatsgenau.
Beispiel: Ihr neues Logistikzentrum ist am 15. September 2025 fertiggestellt. Der Gebäudeanteil beträgt 400.000 Euro. Der lineare Satz liegt bei 3%. Jahresabschreibung: 400.000 € × 0,03 = 12.000 €. Da das Gebäude aber nur 4 Monate im Jahr genutzt wurde (September bis Dezember), teilen Sie den Jahresbetrag durch 12 und multiplizieren mit 4: 12.000 € / 12 × 4 = 4.000 € Abschreibung im Erwerbsjahr.
Viele vergessen diesen Schritt und schreiben versehentlich den vollen Jahresbetrag ab. Prüfen Sie daher immer den Bezugstermin in Ihrem Kaufvertrag oder der Baufertigstellungsurkunde.
Die IHK München berichtet, dass 65% der steuerlichen Prüffälle bei Gewerbeimmobilien auf fehlerhafte AfA-Berechnungen zurückgehen. Wo liegen die größten Risiken?
Experten wie Prof. Dr. Markus Schuster von der Universität München warnen davor, die tabellarischen Nutzungsdauern blind zu übernehmen. Besonders bei historischen Gebäuden kann die tatsächliche Restnutzungsdauer aufgrund von Sanierungsbedarf deutlich unter der Tabelle liegen. Lassen Sie sich bei komplexen Objekten unbedingt von einem spezialisierten Steuerberater unterstützen.
Die Politik beobachtet die Entwicklung genau. Das Bundesfinanzministerium hat bereits Konsultationen zur Anpassung der Nutzungsdauern gestartet. Besonders im Bereich Logistikimmobilien wird diskutiert, die Dauer von 33 auf 25 Jahre zu verkürzen (4% Abschreibung), da sich Technologien in Lagern schneller ändern als in klassischen Büros. Auch Nachhaltigkeitskriterien könnten zukünftig eine Rolle spielen: Zertifizierte „Green Buildings“ könnten langfristig von verkürzten Nutzungsdauern profitieren, um energetische Modernisierungen anzuspornen. Halten Sie sich daher über Gesetzesänderungen auf dem Laufenden, insbesondere im Hinblick auf das Jahr 2027 und darüber hinaus.
Für ein Gebäude mit Bauantrag nach dem 31. März 1985 gilt aktuell eine betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer von 33 Jahren. Das entspricht einer linearen Abschreibung von 3% pro Jahr auf den Gebäudeanteil.
Ja, sofern der Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 lag. Sie können dann für die ersten 6 Jahre mit 5% degressiv abschreiben. Danach müssen Sie zwingend auf die lineare Methode umstellen.
Ja, absolut. Grund und Boden unterliegen keiner Abnutzung. Nur der reine Gebäudewert (Kaufpreis abzüglich Grundstückswert) ist abschreibungsrelevant. Bei hohen Kaufpreisen ist oft ein Gutachten erforderlich.
Wenn der Bauantrag vor dem 1. April 1985 gestellt wurde, gilt weiterhin die alte Regelung mit 2% lineare Abschreibung (Nutzungsdauer 50 Jahre). Eine Renovierung ändert daran nichts, solange der Rohbau erhalten bleibt.
Sie müssen zeitanteilig rechnen. Teilen Sie den vollen Jahresabschreibungsbetrag durch 12 und multiplizieren Sie ihn mit der Anzahl der Monate, in denen das Gebäude im laufenden Wirtschaftsjahr fertiggestellt und nutzbar war.
