Wenn ein Vermieter die Heizung austauscht, die Fenster modernisiert oder die Fassade dämmt, darf er das nicht einfach so mit einer Mieterhöhung bezahlen. Es gibt klare Regeln, wer was bezahlen muss - und wer nicht. Seit 1. Januar 2025 gelten neue Gesetze, die alles verändern. Was früher noch mit 8 Prozent umgelegt werden durfte, ist jetzt auf 6 Prozent begrenzt. Das klingt nach wenig, aber es hat massive Auswirkungen - für Mieter, die mehr Planungssicherheit brauchen, und für Vermieter, die jetzt schwerer an Fördergelder kommen.
Eine Modernisierungsmieterhöhung ist keine beliebige Mieterhöhung. Sie ist eine gesetzlich erlaubte Erhöhung der Miete, die nur dann zulässig ist, wenn der Vermieter echte Verbesserungen am Gebäude vornimmt. Das kann der Austausch einer alten Ölheizung gegen eine Wärmepumpe sein, die Dämmung der Außenwände, der Einbau neuer Fenster mit Wärmeschutzverglasung oder die Sanierung der Hausfassade. Wichtig: Es muss sich um eine Modernisierung handeln, nicht um eine Instandhaltung. Wer nur einen kaputten Heizkörper austauscht, darf nicht erhöhen. Wer aber die gesamte Heizungsanlage auf erneuerbare Energien umstellt, kann das mit einer Mieterhöhung verrechnen - aber nur, wenn er alles richtig macht.
Die Formel ist einfach, aber die Details sind knifflig. Ab 2025 dürfen Vermieter maximal 6 Prozent der bereinigten Modernisierungskosten pro Jahr auf die Miete umlegen. Das bedeutet: Zuerst müssen alle Kosten abgezogen werden, die nicht umlagefähig sind. Dazu gehören:
Beispiel: Ein Vermieter investiert 25.000 € in eine neue Wärmepumpe. Davon erhält er 8.000 € Fördergeld. Die verbleibenden Kosten betragen 17.000 €. Davon zieht er pauschal 15 % für Instandhaltung ab: 17.000 € × 0,15 = 2.550 €. Die bereinigten Kosten sind also 14.450 €. 6 Prozent davon sind 867 € pro Jahr - das sind 72,25 € monatlich. Diese Summe darf er auf die Miete aufschlagen.
Bei Modernisierungen unter 10.000 € kann der Vermieter pauschal 30 % für Instandhaltung abziehen - das erleichtert die Berechnung. Aber: Er muss nachweisen, dass die Maßnahme tatsächlich den Wohnwert steigert. Ein neuer Bodenbelag in der Küche zählt nicht. Eine Dämmung der Dachgeschosswohnung schon.
Nicht alles, was berechnet werden darf, darf auch erhoben werden. Es gibt zwei wichtige Deckel:
Das bedeutet: Selbst wenn ein Vermieter 50.000 € investiert, kann er nicht einfach 200 € mehr Miete verlangen. Der Gesetzgeber will verhindern, dass Mieter aus ihren Wohnungen verdrängt werden, nur weil der Vermieter saniert hat.
Ein Vermieter darf nicht einfach einen Brief schreiben und die Miete erhöhen. Er muss vorher alles richtig dokumentieren. Die Anmeldung muss schriftlich erfolgen - per E-Mail reicht, ein Aushang im Treppenhaus nicht. Die Mitteilung muss enthalten:
Die Erhöhung tritt erst zum Beginn des dritten Monats nach Zugang der Mitteilung in Kraft. Wenn der Vermieter die Anmeldung versäumt, verlängert sich diese Frist auf 9 Monate. Das ist ein großer Vorteil für Mieter - sie haben Zeit, zu prüfen, ob alles stimmt.
Nicht jede Baustelle ist eine Modernisierung. Nach § 555b BGB sind folgende Maßnahmen nicht umlagefähig:
Wenn ein Vermieter versucht, Kosten für einen neuen Teppichboden oder eine neue Küchenzeile umzulegen, ist das rechtswidrig. Mieter können die Erhöhung dann einfach ablehnen - und bei Bedarf beim Mieterverein oder einem Anwalt nachfragen.
Das Mietrechtsänderungsgesetz 2025 hat die Regeln grundlegend verschärft. Die wichtigsten Neuerungen:
Die Änderungen sollen Mieter schützen, aber auch die Sanierungstätigkeit nicht komplett stoppen. Experten wie Ralph Henger vom IW Köln sagen: „Die 6-Prozent-Grenze ist ein Kompromiss. Sie verhindert Überlastung, aber lässt noch genug Spielraum für sinnvolle Sanierungen.“
Die Reaktionen sind unterschiedlich. Mietervereine wie der in Köln begrüßen die neuen Regeln. Sie sehen darin einen Schutz vor zu hohen Kosten, besonders für einkommensschwache Haushalte. „Viele Mieter zahlen schon jetzt zu viel für ihre Heizung. Eine sanfte, gerechte Umlage ist fair“, sagt eine Sprecherin des Mietervereins Hamburg.
Vermieter dagegen haben Bedenken. Verbände wie Haus & Grund warnen: „Wenn die Umlage so niedrig ist, lohnt sich die Sanierung für viele nicht mehr.“ Eine Umfrage des Deutschen Mieterbundes zeigt: 62 Prozent der Vermieter würden weniger energetische Modernisierungen durchführen, wenn die Grenze bei 6 % bleibt. Das könnte die Klimaziele gefährden - die Bundesregierung will bis 2030 mindestens 2 Prozent der Wohnungen pro Jahr sanieren. Das sind rund 800.000 Wohnungen.
Ein interessanter Nebeneffekt: In Pilotprojekten in Berlin und Hamburg hat sich gezeigt, dass Mieter die Erhöhung viel besser akzeptieren, wenn sie genau wissen, wie viel Energie sie sparen. Wer weiß, dass seine Heizkosten von 120 € auf 60 € sinken, akzeptiert eine Mietsteigerung von 40 € viel leichter. Kommunikation ist also der Schlüssel.
Wenn du als Mieter eine Erhöhung bekommst, die dir nicht passt: Prüfe zuerst die Zahlen. Hat der Vermieter Fördermittel abgezogen? Ist die Kappungsgrenze eingehalten? Wurde die Anmeldung fristgerecht und vollständig gemacht? Wenn du unsicher bist, hol dir Hilfe.
Über 15 bis 20 Prozent der Streitigkeiten über Modernisierungsmieterhöhungen landen vor Gericht. Die meisten werden aber durch eine einfache Beratung gelöst - ohne Anwalt.
Die Modernisierungsmieterhöhung ist kein kurzfristiger Zuschlag. Sie bleibt bestehen - auch wenn die Arbeiten vorbei sind. Nach Ablauf der sechs Jahre, wenn die Kappungsgrenze nicht voll ausgeschöpft wurde, darf der Vermieter den Rest nachträglich ansetzen. Das ist ein wichtiger Punkt: Wenn du 2025 eine Erhöhung von 0,30 €/m² bekommst, aber die Grenze von 0,50 €/m² noch nicht erreicht ist, kann er das später nachholen - solange er die Rechnung richtig gemacht hat.
Die Zukunft liegt in der Balance: Energie sparen ist wichtig. Aber niemand sollte aus seiner Wohnung vertrieben werden, nur weil die Heizung modernisiert wurde. Die neuen Regeln versuchen genau das: Klimaschutz und soziale Gerechtigkeit zusammenzubringen. Ob das gelingt, hängt davon ab, ob Vermieter und Mieter sich an die Regeln halten - und vor allem: ob sie miteinander reden.
