Wenn du deine deutsche Immobilie behalten willst, aber aus Deutschland auswanderst, dann musst du dich jetzt mit einer neuen Realität auseinandersetzen. Ab 2025 ändert sich alles. Bislang war es einfach: Privat genutzte Wohnungen oder Häuser blieben von der Wegzugsbesteuerung verschont. Du konntest deine Münchener Wohnung behalten, nach Portugal ziehen und nur die Mieteinnahmen versteuern. Wegzugsbesteuerung betraf nur Unternehmensanteile - nicht dein Zuhause. Doch das ändert sich. Die Bundesregierung plant, ab Januar 2025 auch Immobilien in die Besteuerung bei Auswanderung einzubeziehen. Das bedeutet: Selbst wenn du deine Immobilie nicht verkaufst, könnte der Staat auf den Wertzuwachs Steuern verlangen. Und das, obwohl du kein Geld aus dem Verkauf siehst.
Die Wegzugsbesteuerung ist kein Verkauf, aber sie fühlt sich wie einer an. Der Staat rechnet dir vor, wie viel deine Immobilie heute wert ist - und vergleicht das mit dem Preis, den du vor Jahren gezahlt hast. Die Differenz ist der sogenannte „unrealisierte Gewinn“. Und den will er besteuern. Die Steuer wird sofort fällig, sobald du deine Steuerresidenz nach Deutschland verlässt. Du musst also zahlen, bevor du auch nur einen Euro aus dem Verkauf hast. Das ist der Haken.
Die Regelung gilt nur, wenn du in den letzten 12 Jahren mindestens sieben Jahre unbeschränkt steuerpflichtig in Deutschland warst. Das trifft auf die meisten Auswanderer zu, die hier lange gelebt und gearbeitet haben. Die Steuersätze sind hoch: Bis zu 26,375 % (Abgeltungsteuer plus Solidaritätszuschlag) auf den Gewinn. Bei einer Immobilie, die du vor 20 Jahren für 300.000 € gekauft hast und die heute 700.000 € wert ist, wäre der Gewinn 400.000 €. Die Steuer: knapp 106.000 €. Und das, obwohl du die Wohnung noch immer bewohnst - oder vermietest.
Seit 1972 gibt es die Wegzugsbesteuerung - aber nur für Beteiligungen an deutschen Unternehmen. Wenn du 1 % oder mehr an einer GmbH besitzt und auswanderst, zahlt der Staat sofort auf den Wertzuwachs. Das ist kein neues Phänomen. Immobilien waren bislang ausgenommen. Das ändert sich ab 2025. Der Referentenentwurf des Bundesfinanzministeriums vom April 2024 legt klar fest: Privatvermögen, einschließlich Immobilien, wird künftig erfasst. Keine Ausnahmen. Keine Pauschalisierung. Keine Verzögerung.
Warum jetzt? Die Regierung will Steuerflucht eindämmen. Viele reiche Auswanderer haben ihre Vermögen in Immobilien gebündelt, um der Besteuerung von Unternehmensanteilen zu entgehen. Die neue Regelung soll das stoppen. Doch Experten warnen: Es wird nicht funktionieren. Prof. Dr. Thomas Katenkamp von der Universität Köln sagt: „Das zwingt Menschen, ihre Immobilien vorzeitig zu verkaufen. Das treibt den Wohnungsmarkt in Großstädten weiter unter Druck.“
Ein Weg, um die neue Steuer zu umgehen, ist einfach: Verkaufe deine Immobilie, bevor du Deutschland verlässt. Dann greift nicht die Wegzugsbesteuerung, sondern die Spekulationssteuer. Und die ist günstiger - wenn du sie richtig nutzt.
Die Spekulationssteuer fällt weg, wenn du deine Immobilie mindestens drei Jahre lang selbst bewohnt hast. Das ist der wichtigste Hebel. Du hast deine Wohnung in München seit 2018 selbst bewohnt? Dann kannst du sie 2025 verkaufen - und zahlst null Steuern auf den Gewinn. Kein Wegzugsbesteuerung, kein Problem. Die Grunderwerbsteuer zahlt der Käufer - nicht du. Sie liegt zwischen 3,5 % und 6,5 %, je nach Bundesland.
Ein echter Fall aus der Praxis: Ein Nutzer auf Reddit, „Berlin2Barcelona“, verkaufte seine Wohnung zwei Jahre vor der Auswanderung. Er zahlte 1.200 € für Steuerberatung - aber vermeidete 25 % Spekulationssteuer auf 350.000 € Gewinn. Das war 87.500 €, die er behielt. „Die Beratung hat sich in drei Tagen amortisiert“, sagt er.
Wenn du deine Immobilie behalten und vermieten willst, bleibt die Steuerpflicht in Deutschland bestehen - aber nur für die Mieteinnahmen. Du wirst dann beschränkt steuerpflichtig. Das heißt: Du zahlst 25 % Abgeltungsteuer plus Solidaritätszuschlag auf die Miete. Keine Wegzugsbesteuerung - solange du vor 2025 auswanderst. Ab 2025 könnte das anders sein. Der Staat könnte die Immobilie als „Vermögenswert“ sehen und den Wertzuwachs besteuern, auch wenn du sie nicht verkaufst.
Ein Nutzer auf auch-forum.de, „BavariaExpatriate“, lebt seit 2022 in Portugal und vermietet seine Münchener Wohnung. Er zahlt 25 % auf die Miete. „Es ist tragbar. Ich habe einen deutschen Steuerberater, der die Abrechnung macht. Ich zahle 3.000 € im Jahr - und bekomme 8.000 € Miete. Das ist ein guter Deal.“
Was du aber nicht vergessen darfst: Du musst deine Steueridentifikationsnummer behalten. Und du musst jährlich eine Steuererklärung in Deutschland abgeben - auch wenn du im Ausland lebst. Die Frist ist der 31. Juli des Folgejahres. Keine Ausnahme. Kein „Ich bin ja nicht mehr da.“
Es gibt keine einfache Lösung. Aber es gibt klare Schritte, die du jetzt nehmen kannst - besonders, wenn du vor 2025 auswandern willst.
Du verlässt Deutschland. Du lässt deine Immobilie stehen. Du denkst: „Ich bin ja nicht mehr hier. Was soll schon passieren?“
Das ist ein fataler Irrtum. Der deutsche Finanzamt weiß, wo du wohnst. Sie haben Daten aus dem Ausländerzentralregister, aus Banken, aus Vermietungsportalen. Sie wissen, ob du Miete bekommst. Sie wissen, ob du in einem anderen Land wohnst. Und ab 2025 werden sie dir die Rechnung schicken - mit Zinsen und Strafen. Du bekommst keine Mahnung. Du bekommst einen Steuerbescheid. Und wenn du nicht zahlst, wird die Immobilie versteigert. Ja, wirklich. Der Staat kann das.
Ein Fall aus der Praxis: Ein ehemaliger Geschäftsinhaber aus München, der 2022 auswanderte, vergaß, seine GmbH-Anteile zu melden. 2024 bekam er einen Steuerbescheid über 187.000 € Wegzugssteuer. Er hatte kein Geld. Die Immobilie, die er in Berlin besaß, wurde zwangsversteigert. Er verlor alles.
Die Regierung will mit der neuen Regelung mehr Steuereinnahmen. Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW Köln) prognostiziert, dass bis zu 15.000 zusätzliche Immobilienverkäufe pro Jahr ausgelöst werden - besonders in München, Berlin und Frankfurt. Das könnte zu einem kurzfristigen Überangebot führen. Preise könnten fallen. Wer jetzt verkaufen will, könnte profitieren.
Doch es gibt Gegenwind. Der Bundesverband der Steuerzahler sagt: „Das macht Deutschland unattraktiv.“ Prof. Dr. Anja Schuster von der Humboldt-Universität warnt: „Viele werden ihre Immobilien in GmbHs einbringen - und damit die Regelung umgehen.“ Das wäre der perfekte Ausweg - und genau das, was die Regierung verhindern will.
Was kommt danach? Wahrscheinlich: noch strengere Regeln. Die EU will harmonisierte „Exit-Taxes“ für alle Mitgliedstaaten. Deutschland ist bereits einer der strengsten. Ab 2025 könnte die Schwelle für Unternehmensanteile von 1 % auf 0,5 % gesenkt werden. Das bedeutet: Noch mehr Menschen sind betroffen.
Die alte Zeit ist vorbei. Ab 2025 ist es kein Luxus mehr, eine Immobilie in Deutschland zu halten - wenn du auswanderst. Es ist ein Risiko. Ein finanzielles Risiko. Ein rechtliches Risiko. Ein Risiko, das du nicht ignorieren kannst.
Du hast drei Optionen:
Es gibt keine perfekte Lösung. Aber es gibt eine klügste. Und die liegt nicht im Warten. Die liegt im Handeln - jetzt.
Ja, ab 2025 wird die Wegzugsbesteuerung auch auf privat genutzte Immobilien angewendet, wenn du in den letzten 12 Jahren mindestens sieben Jahre unbeschränkt steuerpflichtig in Deutschland warst. Der Staat berechnet den Wertzuwachs zwischen Anschaffungskosten und aktuellem Verkehrswert und erhebt Steuern darauf - auch wenn du die Immobilie nicht verkaufst.
Du kannst sie umgehen, indem du deine Immobilie vor deinem Auszug verkaufst - und zwar erst nach mindestens drei Jahren selbst genutzter Nutzung. Dann fällt die Spekulationssteuer weg. Du zahlst keine Steuer auf den Gewinn. Alternativ kannst du vor 2025 auswandern - dann greift die neue Regelung nicht.
Wenn du vor 2025 auswanderst, zahlst du nur 25 % Abgeltungsteuer auf die Mieteinnahmen - und bleibst beschränkt steuerpflichtig in Deutschland. Du musst jährlich eine Steuererklärung abgeben. Ab 2025 könnte der Wertzuwachs der Immobilie ebenfalls besteuert werden - auch wenn du sie nicht verkaufst.
Ja. Nur 22 % der Befragten verstehen die Wegzugsbesteuerung richtig. Die Regeln sind komplex, ändern sich häufig und betreffen viele Details: Steuerresidenz, Wertgutachten, Aufbewahrungsfristen, internationale Doppelbesteuerungsabkommen. Eine Beratung kostet 800-1.500 € - und kann dir 100.000 € oder mehr sparen.
Alle Kaufverträge, Wertgutachten, Modernisierungsnachweise und Steuererklärungen musst du mindestens 10 Jahre aufbewahren. Der Bundesfinanzhof hat das 2023 in einem Urteil klargestellt. Ohne diese Unterlagen kannst du den Gewinn nicht nachweisen - und wirst mit dem vollen Wert besteuert.
