Wenn Sie eine Immobilie an Ihre Kinder verschenken, aber weiterhin darin wohnen wollen, oder wenn Sie Ihr Haus verkaufen, um im Alter eine sichere Rente zu bekommen - dann ist das Nießbrauchrecht eine der häufigsten und sinnvollsten Lösungen. Es erlaubt Ihnen, das Recht zu behalten, die Immobilie zu nutzen, während der neue Eigentümer das nackte Eigentum übernimmt. Doch wie wird dieses Recht eigentlich eingetragen? Welche Kosten fallen an? Und was müssen Sie unbedingt beachten, um später keine bösen Überraschungen zu erleben?
Diese Rechtsform ist besonders beliebt bei älteren Menschen, die ihre Immobilie an ihre Kinder übertragen wollen, aber nicht ausziehen möchten. Auch bei Immobilienverrentungen, wo ein Kapitalanleger das Haus kauft und dem Verkäufer ein lebenslanges Nutzungsrecht einräumt, ist das Nießbrauchrecht Standard. Laut dem Deutschen Grundbesitzerverband nutzen mittlerweile über 12 % aller familiären Immobilienübertragungen dieses Modell - und die Zahl steigt.
Der Ablauf ist einfach, aber genau:
Wichtig: Der Notar ist Ihr wichtigster Partner. Er kennt die aktuellsten Formulierungen, vermeidet rechtliche Fallstricke und sorgt dafür, dass das Grundbuchamt den Vertrag annimmt. Kein Online-Vorlage-Vertrag ersetzt das.
Die Formel ist einfach: Kapitalwert = Jahreswert × Kapitalwert-Faktor
Der Jahreswert ist der Marktwert der Miete, die Sie für die Immobilie zahlen würden - also was eine ähnliche Wohnung heute im Mietmarkt wert ist. Der Kapitalwert-Faktor hingegen hängt von Ihrem Alter und Geschlecht ab. Je jünger Sie sind, desto höher der Faktor - weil das Recht länger gilt. Laut den aktuellsten Richtlinien des Bundesfinanzministeriums (Stand 2023):
Beispiel: Eine Immobilie hat einen jährlichen Mietwert von 10.000 Euro. Ein 75-Jähriger bekommt das Nießbrauchrecht. Der Kapitalwert ist 10.000 × 9,5 = 95.000 Euro. Ein 60-Jähriger würde denselben Vertrag mit einem Kapitalwert von 140.000 Euro bekommen - fast 50 % mehr!
Diese Kapitalwerte sind die Grundlage für die Kosten:
Bei 95.000 Euro Kapitalwert: Kosten zwischen 950 und 1.900 Euro. Bei 140.000 Euro: 1.400 bis 2.800 Euro. Das ist nicht billig - aber im Vergleich zu den steuerlichen Vorteilen oft sinnvoll.
Es gibt keine falsche Antwort - aber Sie müssen es im Vertrag klar festhalten. Sonst gibt es später Streit. Der Deutsche Notarverein berichtet, dass in über einem Drittel der Streitfälle genau das Problem war: Keine klare Regelung über die Kosten.
Wichtig: Die Löschung ist nicht automatisch. Sie muss beantragt werden. Wenn Sie sterben, aber niemand den Antrag stellt, bleibt das Nießbrauchrecht im Grundbuch - und behindert den Verkauf der Immobilie. Deshalb: Im Testament oder in der Vorsorgevollmacht sollte jemand benannt sein, der diesen Schritt übernimmt.
Nießbraucher zahlt:
Eigentümer zahlt:
Das ist die gesetzliche Regelung - aber sie kann vertraglich geändert werden. Viele Verträge schreiben zum Beispiel fest: „Der Nießbraucher trägt alle Instandhaltungskosten bis zu 5.000 Euro pro Jahr.“ Das ist erlaubt - und oft sinnvoll, um Streit zu vermeiden. Steinigendahl & Partner Rechtsanwälte bestätigen: In 70 % der Fälle werden diese Regeln individuell angepasst.
Beispiel: Ihre Wohnung ist 300.000 Euro wert. Sie schenken sie an Ihre Tochter, behalten aber das Nießbrauchrecht mit einem Kapitalwert von 95.000 Euro. Das Finanzamt sieht nur noch 205.000 Euro als Schenkungswert. Bei einem Freibetrag von 400.000 Euro pro Kind ist die Schenkung steuerfrei.
Ohne Nießbrauchrecht: 300.000 Euro - das wäre eine Steuerschuld von bis zu 15.000 Euro. Mit Nießbrauchrecht: null Euro. Das ist der Hauptgrund, warum diese Form so beliebt ist.
Und noch ein Vorteil: Der Nießbraucher muss Mieteinnahmen versteuern - aber er kann alle Kosten, die er trägt (Grundsteuer, Versicherung, Reparaturen), als Werbungskosten absetzen. Der Eigentümer dagegen kann nichts absetzen - er hat ja keine Einnahmen. Das macht das Nießbrauchrecht steuerlich klarer als eine Mietwohnung mit Vermietung.
Vermeiden Sie Internet-Vorlagen! Der Verbraucherzentrale Bundesverband hat 2024 festgestellt: 23 % der kostenlosen Nießbrauchverträge aus dem Internet sind rechtlich ungültig. Sie schützen nicht - und bringen Sie in Gefahr.
Und immer: Ein Notar. Nicht der billigste. Nicht der nächste. Sondern einer, der Erfahrung mit Nießbrauchrechten hat. Er wird Ihnen sagen, was wirklich wichtig ist - und was nur auf dem Papier klingt.
Nein, das Nießbrauchrecht ist persönlich und nicht übertragbar. Sie können es nicht verkaufen, vererben oder verschenken. Es endet mit Ihrem Tod oder mit Ihrer schriftlichen Aufgabe. Es ist ein Recht für Sie - und nur für Sie.
Sie dürfen die Immobilie weiterhin nutzen - auch wenn Sie nicht mehr dort wohnen. Sie können sie an Ihre Kinder vermieten, an einen Mieter verpachten oder sogar leer lassen. Das Nutzungsrecht bleibt bestehen. Nur wenn Sie es vollständig aufgeben, endet das Recht.
Ja, aber nur schriftlich und mit Zustimmung des Eigentümers. Sie müssen einen Antrag beim Grundbuchamt stellen, der vom Notar beglaubigt wird. Die Löschung kostet 25 Euro. Sobald das Recht gelöscht ist, haben Sie keinen Anspruch mehr auf die Immobilie - auch nicht auf Rückzahlung der Kosten.
Ja, absolut. Das Nießbrauchrecht kann für jede Immobilie eingerichtet werden - ob Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte oder Wohnung. Die Berechnung des Kapitalwerts erfolgt dann nur auf den Anteil der Wohnung, nicht auf das gesamte Gebäude.
Bei einer Lebensrente bekommen Sie monatlich Geld - aber Sie verlieren das Haus. Mit dem Nießbrauchrecht behalten Sie das Haus und bekommen eine sichere, steuerlich günstige Nutzung. Sie können die Immobilie später verkaufen - und der neue Eigentümer muss das Recht akzeptieren. Es ist flexibler und bietet mehr Kontrolle.
Ja, aber mit Vorsicht. Sie können das Haus vermieten - aber nur, wenn Sie selbst nicht dort wohnen. Der Mietvertrag muss im Vertrag mit dem Eigentümer vereinbart sein. Der Mieter zahlt Miete an Sie - und Sie zahlen die Kosten. Das ist steuerlich sinnvoll, aber rechtlich komplex. Lassen Sie sich von einem Notar beraten.
