Wenn Sie eine Immobilie an Ihre Kinder verschenken, aber weiterhin darin wohnen wollen, oder wenn Sie Ihr Haus verkaufen, um im Alter eine sichere Rente zu bekommen - dann ist das Nießbrauchrecht eine der häufigsten und sinnvollsten Lösungen. Es erlaubt Ihnen, das Recht zu behalten, die Immobilie zu nutzen, während der neue Eigentümer das nackte Eigentum übernimmt. Doch wie wird dieses Recht eigentlich eingetragen? Welche Kosten fallen an? Und was müssen Sie unbedingt beachten, um später keine bösen Überraschungen zu erleben?
Diese Rechtsform ist besonders beliebt bei älteren Menschen, die ihre Immobilie an ihre Kinder übertragen wollen, aber nicht ausziehen möchten. Auch bei Immobilienverrentungen, wo ein Kapitalanleger das Haus kauft und dem Verkäufer ein lebenslanges Nutzungsrecht einräumt, ist das Nießbrauchrecht Standard. Laut dem Deutschen Grundbesitzerverband nutzen mittlerweile über 12 % aller familiären Immobilienübertragungen dieses Modell - und die Zahl steigt.
Der Ablauf ist einfach, aber genau:
Wichtig: Der Notar ist Ihr wichtigster Partner. Er kennt die aktuellsten Formulierungen, vermeidet rechtliche Fallstricke und sorgt dafür, dass das Grundbuchamt den Vertrag annimmt. Kein Online-Vorlage-Vertrag ersetzt das.
Die Formel ist einfach: Kapitalwert = Jahreswert × Kapitalwert-Faktor
Der Jahreswert ist der Marktwert der Miete, die Sie für die Immobilie zahlen würden - also was eine ähnliche Wohnung heute im Mietmarkt wert ist. Der Kapitalwert-Faktor hingegen hängt von Ihrem Alter und Geschlecht ab. Je jünger Sie sind, desto höher der Faktor - weil das Recht länger gilt. Laut den aktuellsten Richtlinien des Bundesfinanzministeriums (Stand 2023):
Beispiel: Eine Immobilie hat einen jährlichen Mietwert von 10.000 Euro. Ein 75-Jähriger bekommt das Nießbrauchrecht. Der Kapitalwert ist 10.000 × 9,5 = 95.000 Euro. Ein 60-Jähriger würde denselben Vertrag mit einem Kapitalwert von 140.000 Euro bekommen - fast 50 % mehr!
Diese Kapitalwerte sind die Grundlage für die Kosten:
Bei 95.000 Euro Kapitalwert: Kosten zwischen 950 und 1.900 Euro. Bei 140.000 Euro: 1.400 bis 2.800 Euro. Das ist nicht billig - aber im Vergleich zu den steuerlichen Vorteilen oft sinnvoll.
Es gibt keine falsche Antwort - aber Sie müssen es im Vertrag klar festhalten. Sonst gibt es später Streit. Der Deutsche Notarverein berichtet, dass in über einem Drittel der Streitfälle genau das Problem war: Keine klare Regelung über die Kosten.
Wichtig: Die Löschung ist nicht automatisch. Sie muss beantragt werden. Wenn Sie sterben, aber niemand den Antrag stellt, bleibt das Nießbrauchrecht im Grundbuch - und behindert den Verkauf der Immobilie. Deshalb: Im Testament oder in der Vorsorgevollmacht sollte jemand benannt sein, der diesen Schritt übernimmt.
Nießbraucher zahlt:
Eigentümer zahlt:
Das ist die gesetzliche Regelung - aber sie kann vertraglich geändert werden. Viele Verträge schreiben zum Beispiel fest: „Der Nießbraucher trägt alle Instandhaltungskosten bis zu 5.000 Euro pro Jahr.“ Das ist erlaubt - und oft sinnvoll, um Streit zu vermeiden. Steinigendahl & Partner Rechtsanwälte bestätigen: In 70 % der Fälle werden diese Regeln individuell angepasst.
Beispiel: Ihre Wohnung ist 300.000 Euro wert. Sie schenken sie an Ihre Tochter, behalten aber das Nießbrauchrecht mit einem Kapitalwert von 95.000 Euro. Das Finanzamt sieht nur noch 205.000 Euro als Schenkungswert. Bei einem Freibetrag von 400.000 Euro pro Kind ist die Schenkung steuerfrei.
Ohne Nießbrauchrecht: 300.000 Euro - das wäre eine Steuerschuld von bis zu 15.000 Euro. Mit Nießbrauchrecht: null Euro. Das ist der Hauptgrund, warum diese Form so beliebt ist.
Und noch ein Vorteil: Der Nießbraucher muss Mieteinnahmen versteuern - aber er kann alle Kosten, die er trägt (Grundsteuer, Versicherung, Reparaturen), als Werbungskosten absetzen. Der Eigentümer dagegen kann nichts absetzen - er hat ja keine Einnahmen. Das macht das Nießbrauchrecht steuerlich klarer als eine Mietwohnung mit Vermietung.
Vermeiden Sie Internet-Vorlagen! Der Verbraucherzentrale Bundesverband hat 2024 festgestellt: 23 % der kostenlosen Nießbrauchverträge aus dem Internet sind rechtlich ungültig. Sie schützen nicht - und bringen Sie in Gefahr.
Und immer: Ein Notar. Nicht der billigste. Nicht der nächste. Sondern einer, der Erfahrung mit Nießbrauchrechten hat. Er wird Ihnen sagen, was wirklich wichtig ist - und was nur auf dem Papier klingt.
Nein, das Nießbrauchrecht ist persönlich und nicht übertragbar. Sie können es nicht verkaufen, vererben oder verschenken. Es endet mit Ihrem Tod oder mit Ihrer schriftlichen Aufgabe. Es ist ein Recht für Sie - und nur für Sie.
Sie dürfen die Immobilie weiterhin nutzen - auch wenn Sie nicht mehr dort wohnen. Sie können sie an Ihre Kinder vermieten, an einen Mieter verpachten oder sogar leer lassen. Das Nutzungsrecht bleibt bestehen. Nur wenn Sie es vollständig aufgeben, endet das Recht.
Ja, aber nur schriftlich und mit Zustimmung des Eigentümers. Sie müssen einen Antrag beim Grundbuchamt stellen, der vom Notar beglaubigt wird. Die Löschung kostet 25 Euro. Sobald das Recht gelöscht ist, haben Sie keinen Anspruch mehr auf die Immobilie - auch nicht auf Rückzahlung der Kosten.
Ja, absolut. Das Nießbrauchrecht kann für jede Immobilie eingerichtet werden - ob Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte oder Wohnung. Die Berechnung des Kapitalwerts erfolgt dann nur auf den Anteil der Wohnung, nicht auf das gesamte Gebäude.
Bei einer Lebensrente bekommen Sie monatlich Geld - aber Sie verlieren das Haus. Mit dem Nießbrauchrecht behalten Sie das Haus und bekommen eine sichere, steuerlich günstige Nutzung. Sie können die Immobilie später verkaufen - und der neue Eigentümer muss das Recht akzeptieren. Es ist flexibler und bietet mehr Kontrolle.
Ja, aber mit Vorsicht. Sie können das Haus vermieten - aber nur, wenn Sie selbst nicht dort wohnen. Der Mietvertrag muss im Vertrag mit dem Eigentümer vereinbart sein. Der Mieter zahlt Miete an Sie - und Sie zahlen die Kosten. Das ist steuerlich sinnvoll, aber rechtlich komplex. Lassen Sie sich von einem Notar beraten.
Diese ganzen Notarkosten sind doch ein Witz, oder? Ich hab neulich nen Vertrag online gemacht, 47 Euro und fertig. Jetzt sitz ich hier und muss 2000 Euro nachzahlen, weil das Grundbuchamt den Scheiß abgelehnt hat. Wer braucht eigentlich noch Notare?!
Ohhh mein Gott!! Ich hab das gerade meinem Opa gezeigt!! Er ist 78 und will sein Haus an meine Schwester schenken!! Aber er hat keine Ahnung, dass er dann KEINE Hypothek mehr machen kann!! Ich hab ihm gleich nen Kaffee gemacht und alles erklärt!! 😭💕
Es ist zu betonen, dass die Notarielle Beurkundung gemäß § 873 BGB zwingend erforderlich ist. Jegliche Abweichung von diesem Verfahren führt zur Nichtigkeit des Nießbrauchrechts. Die Kostenberechnung basiert auf den amtlichen Richtlinien des Bundesfinanzministeriums und ist nicht verhandelbar.
Leute, hört auf zu jammern! Das ist die beste Möglichkeit, Steuern zu sparen und gleichzeitig Familie zu schützen! Ich hab das letztes Jahr gemacht, und mein Vater wohnt noch immer in seinem Haus, während ich das Eigentum hab. Kein Stress, kein Drama. Einfach klug planen!
Ich hab das gerade meinem Oma gezeigt und sie hat geweint 😭🙈 Hatte keine Ahnung, dass sie das Haus nicht mehr verkaufen kann, wenn sie mal weg ist… aber jetzt weiß sie, dass sie trotzdem wohnen bleibt! Danke für den Post!! 💖
ich hab das mit meinem sohn gemacht... aber ich vergaß zu erwähnen, dass er die grundsteuer zahlen muss... und jetzt ist er sauer... ich dachte er weiß das... aber nein... ich hab das vertragspapier unterschrieben... und jetzt ist alles kompliziert... 😅
Notar ist Pflicht. Punkt. Keine Online-Vorlagen. Keine Briefe. Kein Handshake. Nur Notar. Sonst ist es wertlos.
Wieso soll ich mein Haus verschenken? Ich hab doch noch 20 Jahre zu leben. Warum sollte ich das tun? Das ist doch nur für Leute, die ihre Kinder lieber als Erben sehen als als Menschen. 🙄
Also, ich hab das ganze Jahr mit meinem Bruder darüber gestritten, wer die Kosten zahlt. Er meinte, ich solls machen, weil ich ja das Recht kriege. Ich meinte, er solls zahlen, weil er ja der neue Eigentümer ist. Wir haben 17 Mal den Notar angerufen. 17 Mal. Und am Ende hat er die Kosten übernommen, weil er Angst hatte, dass ich ihm das Haus vermiete und er nichts mehr sagen kann. 😅
Interessant, wie das Recht zwischen Nutzung und Eigentum aufgeteilt wird. Es erinnert mich an die alten Feudalsysteme, wo der Bauer das Land bearbeitete, aber der Adel es besaß. Nur dass heute der Notar der neue Adel ist. 🤔
Die meisten Leute verstehen nicht, dass das Nießbrauchrecht kein Schutz ist, sondern eine Falle. Du denkst, du behältst dein Zuhause, aber du verlierst jede Kontrolle. Der neue Eigentümer kann dich einfach mit einer Löschung rauswerfen, wenn er will. Und du hast keine Rechte. Das ist kein Recht. Das ist ein Trauma mit Papier.
Ich hab das letztes Jahr für meine Eltern gemacht. Sie sind 72 und wohnen noch im Haus. Ich hab das Eigentum. Sie sind glücklich. Ich bin glücklich. Keine Steuern. Kein Stress. Einfach klasse Lösung. Jeder sollte das in Betracht ziehen!
Und wer hat die Verantwortung, wenn der Nießbraucher den Dachstuhl verrotten lässt? Wer zahlt dann die 30.000 Euro fürs neue Dach? Der Eigentümer? Aber der hat doch kein Recht, reinzukommen! Das ist ein juristischer Albtraum. Wer hat das erfunden? Ein Psychopath mit einem Rechtsbuch?
Ich hab das für meine Mutter gemacht. Sie ist 70. Wir haben alles richtig gemacht. Notar, Grundbuch, alles. Jetzt ist sie sicher. Und ich hab kein Steuergeld verloren. Einfach perfekt.
Notar. Kosten. Grundbuch. Fertig.
Wenn du das Nießbrauchrecht nutzt, um Miete zu kassieren: Steuerlich ist das ein Traum. Du kannst alle Reparaturen absetzen. Der Eigentümer kriegt nichts. Einfach genial.
Ich hab das für meine Tante gemacht. Sie ist 80, hat keinen Sohn, nur eine Nichte. Hatte Angst, dass die Nichte sie rauswirft. Jetzt ist sie sicher. Aber ich hab sie gewarnt: Wenn du stirbst, und keiner den Antrag stellt, bleibt das Recht drin. Und dann ist das Haus unverkäuflich. Also: Im Testament steht: „Löscht das Nießbrauchrecht.“ Punkt.
Ich hab dir doch gesagt, dass du den Notar nicht ignorieren kannst! Jetzt musst du 1500 Euro für die Nachbearbeitung zahlen. Ich hab dir doch gesagt, du sollst nicht online rumhantieren!
