Energie-Contracting in Mehrfamilienhäusern: Die besten Modelle und was Sie als Eigentümer wissen müssen

Stellen Sie sich vor, Ihr Mehrfamilienhaus bekommt eine moderne Solaranlage auf dem Dach, eine neue Wärmepumpe im Keller und die Mieter zahlen weniger für Strom und Heizung - ohne dass Sie einen Cent investieren müssen. Klingt wie eine Traumvorstellung? Ist es aber nicht. Das ist Energie-Contracting - und es funktioniert in Deutschland seit Jahren in Tausenden von Wohnhäusern.

Was ist Energie-Contracting wirklich?

Energie-Contracting ist kein Zaubertrick, sondern ein klug strukturierter Dienstleistungsvertrag. Ein externer Anbieter, der Contractor, übernimmt alles: Planung, Finanzierung, Installation, Betrieb und Wartung der Energieanlagen. Sie als Eigentümer bekommen eine moderne, effiziente Energieversorgung - ohne Investition, ohne Ärger, ohne Verantwortung. Der Contractor wird Eigentümer der Anlagen und verkauft die erzeugte Energie an Sie oder Ihre Mieter. Am Ende der Laufzeit, meist nach 15 bis 20 Jahren, übernimmt die Wohnungsgesellschaft oder die Eigentümergemeinschaft die Anlagen oft kostenlos.

Das Besondere: Sie zahlen nicht für die Anlage, sondern für die Energie, die Sie verbrauchen. Die Kosten sind festgelegt, oft günstiger als bei herkömmlichen Energieversorgern. Und wenn die Anlage mal ausfällt? Der Contractor repariert sie - und zwar auf eigene Kosten.

Drei Modelle - welches passt zu Ihrem Haus?

Nicht alle Contracting-Modelle sind gleich. Je nachdem, was Sie brauchen, gibt es drei Hauptvarianten.

• Energieliefer-Contracting (ELC): Der Contractor baut und betreibt die Anlage - Solar, Wärmepumpe oder BHKW - und liefert direkt Wärme, Strom oder beides an Ihre Mieter. Er ist der einzige Ansprechpartner. Das ist das am häufigsten genutzte Modell, besonders bei großen Wohnanlagen. Ein Beispiel: In Tübingen versorgt ein Contractor 13 Gebäude mit 160 Wohnungen und einer 230-kWp-Solaranlage auf dem Dach. Die Mieter bekommen Solarstrom zu festen, günstigen Preisen.
• Betriebsführungs-Contracting: Hier übernimmt der Contractor nur Betrieb und Wartung. Die Mieter beziehen den Strom weiterhin von einem normalen Anbieter, aber der Contractor stellt die Anlage zur Verfügung und vermarktet den Strom unter Ihrer Marke. Ein Beispiel ist das Dolgensee-Center in Berlin, wo SOLARIMO die Solaranlage betreibt, aber der Strom unter der Marke "Quartier-Strom" der GEWOBAG verkauft wird.
• Einspar-Contracting (ESC): Dieses Modell ist für Häuser mit hohem Sanierungsbedarf. Der Contractor macht eine umfassende Analyse, plant Dämmung, Fenster, Heizung und Energieerzeugung zusammen und garantiert eine bestimmte Einsparung. Wenn die Einsparung nicht erreicht wird, zahlt er den Unterschied. Das Risiko trägt nur er.

Die meisten Eigentümer wählen das Energieliefer-Contracting - weil es die wenigsten Fragen stellt. Sie brauchen kein Fachwissen, keine Vertragsverhandlungen mit Lieferanten, keine Baubegleitung. Alles wird Ihnen abgenommen.

Wie funktioniert das mit den Kosten?

Viele Eigentümer denken: "Wenn ich nichts zahle, wie verdient der Contractor dann Geld?" Ganz einfach: Er kalkuliert alle Kosten ein - Anschaffung, Finanzierung, Wartung, Versicherung, Personal - und legt einen festen Preis pro kWh fest, den die Mieter zahlen. Dieser Preis ist höher als der reine Energiepreis von Gas oder Strom, aber niedriger als die Marktpreise. So profitieren beide Seiten: Der Contractor verdient über die Laufzeit, die Mieter sparen.

Ein typisches Beispiel: Ein Mieter zahlt vorher 18 Cent pro kWh für Strom. Nach dem Contracting mit Photovoltaik zahlt er 13 Cent. Der Contractor hat seine Kosten gedeckt, der Mieter spart 5 Cent - und das über 20 Jahre. Am Ende steht eine neue, moderne Anlage im Haus, die Ihnen gehört.

Wichtig: Die Kosten für Energie im Contracting gelten als Betriebskosten. Das bedeutet, sie dürfen nach der Umstellung im ersten Jahr nicht erhöht werden. Danach folgen sie den gesetzlichen Regeln der Wärmelieferverordnung. Sie als Vermieter müssen die Mieter schriftlich informieren - aber der Contractor hilft Ihnen dabei.

Photovoltaik und Mieterstrom - die perfekte Kombination

Photovoltaik ist heute das Herzstück fast aller Contracting-Projekte in Mehrfamilienhäusern. Warum? Weil Dächer oft ungenutzt sind und die Sonne in Deutschland immer noch genug Energie liefert, um 30 bis 50 Prozent des Strombedarfs eines Hauses zu decken.

Beim Mieterstrom-Contracting wird der Solarstrom direkt an die Bewohner geliefert - nicht ins öffentliche Netz. Das ist lukrativ, denn der Strompreis für Mieter ist niedriger als der Netzstrom. Und: Sie bekommen eine staatliche Förderung für Mieterstrom, die den Contractor unterstützt. Die Anlage wird auf dem Dach installiert, die Kabel verlaufen im Haus, die Wechselrichter stehen im Keller. Der Contractor übernimmt alles - von der Genehmigung bis zur Abrechnung.

Ein Projekt in München hat gezeigt: Mit 120 kWp Solarleistung auf einem 12-Parteien-Haus können 45 Prozent des Strombedarfs gedeckt werden. Die Mieter sparen durchschnittlich 180 Euro pro Jahr. Und nach 18 Jahren gehört die Anlage dem Haus - ohne Nachzahlung.

Blockheizkraftwerk (BHKW) - für große Gebäude

Ein BHKW erzeugt gleichzeitig Strom und Wärme - und das mit hoher Effizienz. Für Einfamilienhäuser lohnt es sich kaum. Aber für Wohnanlagen mit 20 oder mehr Wohnungen? Perfekt.

Beim BHKW-Contracting installiert der Contractor ein kleines Kraftwerk im Keller, das mit Gas oder Biogas läuft. Es liefert Wärme für die Heizung und Warmwasser und Strom für die Hausstromversorgung. Der überschüssige Strom wird ins Netz eingespeist. Der Contractor verlangt einen Festpreis für Wärme und Strom - oft günstiger als die Kombination aus Gas und Netzstrom.

Ein Vorteil: BHKW sind besonders gut für Gebäude mit hohem Wärmebedarf - wie Krankenhäuser, Hotels oder große Wohnsiedlungen. Sie brauchen aber auch eine konstante Auslastung. Deshalb ist das Modell nur sinnvoll, wenn mindestens 15 bis 20 Wohnungen angeschlossen sind.

Rechtliche Hürden - wer entscheidet?

Hier liegt der häufigste Fehler: Ein einzelner Mieter kann keinen Contracting-Vertrag abschließen. Das ist nicht erlaubt. Nur der Eigentümer oder die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kann den Vertrag unterschreiben. Das bedeutet: Sie brauchen eine Mehrheit im Eigentümerbeschluss.

Wenn Sie als Vermieter eine bestehende Heizung auf Contracting umstellen, müssen Sie die Mieter schriftlich informieren. Die Betriebskosten dürfen im ersten Jahr nicht steigen. Danach gelten die Regeln der Wärmelieferverordnung. Der Contractor hilft Ihnen bei der Dokumentation - aber die Verantwortung liegt bei Ihnen.

Ein Tipp: Machen Sie eine Mieterinformationsveranstaltung. Zeigen Sie konkrete Zahlen: "Das sind Ihre Einsparungen. Das ist die Anlage. Das ist der Vertragsverlauf." Viele Mieter sind skeptisch - aber wenn sie sehen, dass sie weniger zahlen, wird aus Widerstand Zustimmung.

Was passiert nach 15 Jahren?

Das ist die größte Frage, die Eigentümer stellen: "Was ist danach?"

Die meisten Verträge enthalten eine Verlängerungsoption - aber oft auch eine Übergabe. Nach 15 bis 20 Jahren wird die Anlage - Solar, Wärmepumpe, BHKW - oft kostenlos an die WEG oder den Eigentümer übertragen. Sie haben dann eine moderne, wartungsfreie Energieanlage, die noch 10 bis 15 Jahre läuft. Sie zahlen keine Miete mehr für die Anlage, nur noch die laufenden Kosten für Wartung und Betrieb - die viel niedriger sind als die alten Heizkosten.

Ein Beispiel aus Nürnberg: Ein Haus mit 32 Wohnungen hatte 2012 ein BHKW-Contracting abgeschlossen. 2025 übernahm die WEG die Anlage. Die Wartungskosten liegen jetzt bei 2.000 Euro pro Jahr - vorher waren es 18.000 Euro für Gas und Strom. Die Mieter zahlen weniger, die WEG hat ein Asset im Wert von über 150.000 Euro.

Die größten Risiken - und wie Sie sie vermeiden

Contracting ist kein Risiko, aber es ist kein Spiel. Es gibt drei häufige Fallstricke:

• Vertragslänge: 20 Jahre sind lang. Achten Sie auf Kündigungsbedingungen. Ein Vertrag, der nur mit 5 Jahren Vorlauf kündbar ist, ist riskant. Suchen Sie nach 3 bis 5 Jahren Vorlaufzeit.
• Leistungsgarantie: Der Contractor muss garantieren, dass die Anlage die versprochene Energiemenge liefert. Ohne diese Garantie ist der Vertrag wertlos. Fordern Sie eine schriftliche Leistungszusage mit Messprotokollen.
• Preisbindung: Der Preis für Energie darf nicht beliebig steigen. Der Vertrag muss eine jährliche Anpassung nur an den Verbraucherpreisindex oder eine andere klare Formel binden. Keine freien Preissteigerungen!

Ein weiterer Punkt: Prüfen Sie die Finanzkraft des Contractors. Ein kleiner Anbieter, der in zwei Jahren pleite geht, bringt Ihnen nichts. Suchen Sie nach etablierten Unternehmen mit mehreren hundert Projekten und langjähriger Erfahrung. Fragen Sie nach Referenzen - und sprechen Sie mit anderen Eigentümern.

Warum jetzt?

Die Energiepreise sind nicht mehr wie früher. Die KfW fördert energetische Sanierungen mit Zuschüssen, die nur noch bis 2027 verfügbar sind. Die Gesetze für Mieterstrom sind stabiler geworden. Und die Technik ist so effizient wie nie.

Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus besitzen, das älter als 20 Jahre ist, haben Sie zwei Möglichkeiten: Entweder Sie investieren jetzt selbst - und riskieren hohe Kosten und ungewisse Renditen. Oder Sie nutzen Contracting - und bekommen eine moderne Energieversorgung, die Ihre Mieter lieben, Ihre Immobilie aufwertet und Ihnen in 15 Jahren eine kostenlose Anlage hinterlässt.

Die Zukunft des Wohnens ist nicht mehr nur aus Beton und Glas. Sie ist auch aus Solarzellen, Wärmepumpen und klugen Verträgen. Und sie beginnt mit einem Gespräch - nicht mit einer Rechnung.