Im Jahr 2025 ist es noch möglich, eine Immobilie ohne eigenes Geld zu kaufen. Doch das bedeutet nicht, dass es einfach ist. Wer keinen Cent Eigenkapital einbringt, muss sich auf eine deutlich strengere Prüfung einstellen. Banken prüfen jetzt nicht nur, ob du genug verdienst, sondern auch, ob du es wirklich schaffst, die monatliche Rate über 20, 30 oder sogar 40 Jahre zu zahlen - ohne Sicherheitsnetz.
Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital nennt man auch Vollfinanzierung. Das heißt: Die Bank übernimmt nicht nur den Kaufpreis, sondern oft auch die zusätzlichen Kosten - Grunderwerbsteuer, Notar, Makler, Eintragung ins Grundbuch. Das ist dann eine 110%-Finanzierung. Bei einem Haus für 400.000 Euro wären das zusätzlich 20.000 bis 32.000 Euro, je nach Bundesland. In Nordrhein-Westfalen zahlt man etwa 6,5 % Grunderwerbsteuer, in Bayern nur 3,5 %. Die Bank zahlt alles. Du zahlst nur die Rate.
Das klingt verlockend. Vor allem, wenn du in einer Stadt lebst, wo Mieten jedes Jahr steigen und du den Traum vom eigenen Zuhause nicht mehr aufschieben willst. Doch hinter dieser scheinbaren Einfachheit verbirgt sich ein hohes Risiko.
Banken sehen dich als hohes Risiko, wenn du nichts eigenes einbringst. Kein Eigenkapital = keine Pufferzone. Wenn der Markt fällt oder du plötzlich krank wirst, kann die Bank nicht einfach die Immobilie verkaufen und sich ihr Geld zurückholen. Deshalb verlangen sie höhere Zinsen.
Bei einer Finanzierung mit 10 % Eigenkapital liegt der Sollzins im Jahr 2025 bei durchschnittlich 3,85 %. Bei 100 % Finanzierung steigt er auf 4,14 %. Das klingt nach wenig - aber rechne nach: Bei einem Haus für 400.000 Euro und einer Tilgung von 3 % zahlt du mit Eigenkapital etwa 2.283 Euro pro Monat. Ohne Eigenkapital: 2.380 Euro. Das sind 97 Euro mehr pro Monat. Über zehn Jahre sind das fast 11.600 Euro mehr. Über 30 Jahre? Mehr als 35.000 Euro. Das ist kein kleiner Betrag. Das ist ein ganzer Urlaub pro Jahr.
Nicht jeder. Die Banken haben ihre Regeln verschärft - seit der Finanzkrise 2008 und mit dem Basel-III-Rahmen. Sie müssen mehr Eigenkapital halten, wenn sie hohe Kredite vergeben. Das bedeutet: Nur wer wirklich sicher ist, bekommt einen Kredit ohne Eigenkapital.
Die perfekte Kandidatin oder der perfekte Kandidat hat:
Stell dir vor: Du verdienst 6.500 Euro netto, hast aber eine monatliche Miete von 2.200 Euro, einen Autokredit von 300 Euro und eine Versicherung von 250 Euro. Dann bleibt dir für die neue Rate nur noch 3.750 Euro. Bei einer Rate von 2.380 Euro ist das knapp - aber machbar. Aber was, wenn du plötzlich 1.000 Euro weniger verdienst? Oder dein Auto kaputt geht? Dann hast du kein Spielraum mehr. Und das ist genau das, was Banken vermeiden wollen.
Die meisten, die eine Vollfinanzierung bekommen, schaffen es auch. Aber diejenigen, die scheitern, scheitern schwer. Sie unterschätzen die langfristige Belastung. Sie denken: „Ich verdien jetzt viel, das wird schon passen.“ Aber was, wenn du in fünf Jahren nicht mehr in deinem Job bist? Wenn du Kinder bekommst? Wenn die Zinsen wieder steigen?
Ein Beispiel aus der Praxis: Ein Paar kauft 2024 eine Wohnung in Hamburg für 450.000 Euro - ohne Eigenkapital. Die Rate liegt bei 2.670 Euro. Sie verdienen zusammen 9.000 Euro netto. Alles läuft gut. Doch 2026 wird der Mann krank. Sein Einkommen sinkt auf 4.500 Euro. Die Frau arbeitet Teilzeit. Die Rate ist nicht mehr zu stemmen. Sie verkaufen die Wohnung - aber der Markt ist eingebrochen. Sie bekommen nur 410.000 Euro. Sie müssen noch 40.000 Euro an die Bank zahlen. Und sie haben fünf Jahre lang 97.000 Euro mehr gezahlt als jemand mit 10 % Eigenkapital.
Diese Geschichte passiert öfter, als man denkt. Und sie passiert nicht, weil die Leute faul sind. Sondern weil sie nicht wissen, wie eng der Spielraum ist.
Wenn du kein Eigenkapital hast, heißt das nicht, dass du keine Immobilie bekommst. Es heißt nur, dass du anders vorgehen musst.
Die meisten, die erfolgreich eine Immobilie kaufen, tun das nicht mit 100 % Kredit. Sie tun es mit 70 %, 80 %, 90 %. Und sie haben immer einen Plan B.
2025 ist es noch möglich. Aber es wird schwieriger. Die Umfrage von Vergleich.de zeigt: Im April 2023 waren noch 94 % der Banken bereit, 100 %-Kredite zu geben. Im November 2024 waren es nur noch 79 %. Das ist ein Rückgang von 15 % in nur 19 Monaten. Die Banken ziehen sich zurück. Sie wollen nicht mehr das Risiko tragen.
Finanztip.de prognostiziert: Bis 2027 werden nur noch Kreditnehmer mit einem Einkommen über 10.000 Euro und einer SCHUFA über 950 eine Vollfinanzierung ohne weitere Sicherheiten bekommen. Das ist kein Zufall. Das ist eine klare Signatur: Diese Kredite werden zu Nischenprodukten. Für die Wenigen, die es wirklich schaffen.
Die Banken sagen nicht „nein“. Sie sagen: „Zeig uns, dass du es schaffst - ohne uns zu gefährden.“
Wenn du darüber nachdenkst, eine Immobilie ohne Eigenkapital zu kaufen:
Es ist kein Fehler, keine Eigenmittel zu haben. Es ist ein Fehler, zu glauben, dass du es ohne sie schaffst - ohne einen Plan B.
Ja, aber nur in Ausnahmefällen. Die Bank deckt den Kaufpreis plus alle Nebenkosten ab - also Grunderwerbsteuer, Notar, Makler, Eintragung. Das ist ein Risiko für die Bank, daher verlangen sie ein sehr hohes Einkommen, eine perfekte SCHUFA und oft eine Bürgschaft. In der Praxis ist das selten möglich, ohne zusätzliche Sicherheiten.
Weil die Bank deine Einkommenssicherheit über 30 Jahre garantieren muss. Ein befristeter Vertrag, eine Probezeit oder ein Freiberufler mit schwankendem Einkommen gelten als zu unsicher. Selbst wenn du jetzt viel verdienst - wenn dein Vertrag in zwei Jahren endet, ist das für die Bank ein Grund, den Kredit abzulehnen.
Ja, das ist eine der häufigsten Lösungen. Ein Elternteil oder naher Verwandter mit stabilem Einkommen und hohem Vermögen kann als Bürge auftreten. Die Bank vertraut dann auf dessen Bonität. Aber der Bürge haftet mit seinem gesamten Vermögen - auch mit seiner eigenen Immobilie. Das ist ein schwerwiegender Schritt, der oft die Familie belastet.
Die SCHUFA ist dein Finanz-Profile. Bei einer Vollfinanzierung brauchst du einen Score über 950 - das ist fast perfekt. Das bedeutet: keine offenen Forderungen, keine Überziehungen, keine Zahlungsverzögerungen in den letzten Jahren. Selbst eine einzige verspätete Zahlung kann den Kredit gefährden. Die Bank prüft nicht nur deine aktuelle Situation, sondern deine gesamte finanzielle Geschichte.
Im Durchschnitt 4 bis 6 Wochen. Das ist etwa zwei Wochen länger als bei einer klassischen Finanzierung mit Eigenkapital. Die Bank muss nicht nur deine Einkünfte prüfen, sondern auch deine Ausgaben, deine Versicherungen, deine Zukunftsperspektiven und oft auch die Bürgschaft. Jeder Schritt wird doppelt kontrolliert.
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