Wenn dein Vermieter die Miete erhöht, weil neue Fenster eingebaut oder die Heizung ausgetauscht wurden, dann ist das keine willkürliche Entscheidung. Es gibt klare Regeln, wie das funktioniert - und was du als Mieter wissen musst, um nicht übervorteilt zu werden. Die Modernisierungsumlage ist kein Bonus für Vermieter, sondern ein geregeltes Instrument, das beide Seiten schützt: Der Vermieter kann seine Investitionen zurückholen, du als Mieter bekommst eine bessere Wohnung - aber nur, wenn alles richtig gemacht wird.
Was nicht zählt? Reparaturen. Wenn die Heizung kaputt ist und der Vermieter sie austauscht, weil sie nicht mehr funktioniert - das ist Instandhaltung, keine Modernisierung. Dasselbe gilt für das Ersetzen von alten Fußböden, die nur abgenutzt, aber nicht mehr funktionsuntüchtig sind. Solche Kosten darfst du nicht mittragen.
Ein konkretes Beispiel: Ein Vermieter tauscht alte Holzfenster gegen moderne Dreifachverglasung aus. Das verbessert die Wärmedämmung, senkt die Heizkosten und erhöht den Wohnkomfort. Das ist eine Modernisierung. Wenn er aber nur die alten Fenster repariert, weil ein Glas gebrochen war - das ist Erhaltung. Keine Umlage möglich.
Beispiel: Der Vermieter investiert 12.000 Euro in neue Fenster für deine Wohnung. Davon erhält er 2.000 Euro aus dem Bundesförderprogramm für effiziente Gebäude. Die umlagefähigen Kosten betragen also nur 10.000 Euro. 8 Prozent davon sind 800 Euro pro Jahr - also 66,67 Euro mehr Miete pro Monat.
Wenn du 800 Euro Kaltmiete zahltest, dann beträgt deine neue Miete 866,67 Euro. Das klingt nach viel - aber es ist legal, wenn alles korrekt berechnet wurde.
Das bedeutet: Selbst wenn die 8-Prozent-Regel eine Erhöhung von 1,50 Euro pro Quadratmeter vorsieht, darf die Kappungsgrenze das nicht überschreiten. Wenn du in einer 70 Quadratmeter-Wohnung lebst, deren Kaltmiete 6,50 Euro pro Quadratmeter beträgt, darfst du maximal 2,00 Euro pro Quadratmeter mehr zahlen - also insgesamt 140 Euro pro Jahr. Selbst wenn die Modernisierung 20.000 Euro gekostet hat, darfst du nicht mehr als diese 140 Euro zusätzlich zahlen - über sechs Jahre verteilt.
Diese Grenze ist dein wichtigster Schutz. Viele Vermieter ignorieren sie - besonders bei größeren Sanierungen. Prüfe immer, ob die neue Miete diese Obergrenze überschreitet. Wenn ja, ist die Erhöhung rechtswidrig.
Dazu kommt noch eine Vereinfachung: Von den Gesamtkosten darf er pauschal 15 Prozent als Erhaltungskosten abziehen. Außerdem gilt eine zusätzliche Mietobergrenze: Die Erhöhung darf nicht mehr als 0,50 Euro pro Quadratmeter und Monat betragen - unabhängig von der Höhe der Kosten.
Beispiel: Dein Vermieter tauscht die alte Ölheizung gegen eine Wärmepumpe aus. Die Kosten betragen 25.000 Euro. 10 Prozent davon sind 2.500 Euro pro Jahr - das wären 208 Euro mehr Miete pro Jahr. Aber du lebst in einer 80 Quadratmeter-Wohnung. 0,50 Euro pro Quadratmeter sind 40 Euro pro Monat - also 480 Euro pro Jahr. Hier greift die Kappung von 0,50 Euro pro Quadratmeter: Du darfst maximal 480 Euro mehr zahlen - auch wenn die 10-Prozent-Regel eine höhere Summe ergeben würde.
Diese Regelung soll Anreize für Klimaschutz schaffen - aber sie ist nicht automatisch ein Freibrief für höhere Mieten. Die Obergrenze bleibt entscheidend.
Und: Die Erhöhung tritt erst nach Ablauf von drei Monaten nach Zugang der Mitteilung ein. Das gibt dir Zeit, alles zu prüfen.
Wenn er die Modernisierung nicht vorher angekündigt hat, verlängert sich die Frist um sechs Monate - das ist ein häufiger Fehler, den Mieter oft nicht bemerken. Aber wenn du den Brief erst nach der Baustelle erhältst, hast du mehr Zeit, dich zu wehren.
Ein Fall aus München: Ein Mieter erhielt eine Erhöhung von 120 Euro pro Monat nach dem Einbau neuer Fenster. Die Rechnung zeigte 18.000 Euro Kosten. 8 Prozent wären 1.440 Euro pro Jahr - 120 Euro pro Monat. Alles korrekt? Nein. Der Vermieter hatte 2.500 Euro für die Entsorgung der alten Fenster mitgerechnet. Das ist Erhaltung - nicht Modernisierung. Nach Abzug war die umlagefähige Summe nur 15.500 Euro. Die korrekte Erhöhung lag bei 103 Euro. Der Mieter lehnte ab, legte die Rechnung vor, und die Miete wurde korrigiert.
Der Deutsche Mieterbund berichtet, dass in 68 Prozent der Fälle, in denen Mieter eine Prüfung durch einen Mieterverein beantragten, die ursprüngliche Berechnung Fehler enthielt. Du bist nicht allein.
Aber: Nur weil es häufiger passiert, heißt das nicht, dass es immer richtig ist. Im Gegenteil: Je mehr Vermieter versuchen, die Regelungen auszunutzen, desto wichtiger ist es, dass Mieter Bescheid wissen.
Die Zukunft der Modernisierungsumlage hängt von einem Kompromiss ab: Wie viel Mietsteigerung ist noch vertretbar, wenn es um Klimaschutz geht? Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bleibt dabei entscheidend - er hat seit 2001 über 147 Entscheidungen zu diesem Thema gefällt. Die Regeln sind klar. Es geht nur darum, sie richtig anzuwenden.
Nein. Eine Reparatur - zum Beispiel das Austauschen einer defekten Heizungspumpe - ist keine Modernisierung. Das ist Erhaltung. Solche Kosten darfst du nicht tragen. Eine Modernisierung muss den Wohnwert dauerhaft steigern, wie der Einbau einer neuen, effizienten Wärmepumpe. Wenn der Vermieter nur das Alte repariert, ist keine Mieterhöhung erlaubt.
Du kannst die Mieterhöhung innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Mitteilung schriftlich ablehnen. Gib konkret an, warum du sie ablehnst - z. B. „Die Kosten für die Entsorgung wurden fälschlicherweise mitgerechnet“ oder „Die Kappungsgrenze wurde überschritten“. Der Vermieter muss dann die Belege vorlegen. Wenn er nicht korrigiert, kannst du dich an den Mieterverein wenden oder vor Gericht gehen. Die meisten Fälle werden dann einvernehmlich gelöst.
Ja, aber nur, wenn alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind: Die Maßnahme muss im BGB als Modernisierung gelten, die Kosten korrekt berechnet sein, die Kappungsgrenze nicht überschritten werden und du mustest schriftlich vorab informiert werden. Deine Zustimmung braucht er nicht - aber er muss alles richtig machen. Wenn er es nicht tut, kannst du die Erhöhung trotzdem ablehnen.
Die Mieterhöhung nach Modernisierung ist dauerhaft. Sie ist kein zeitlich begrenzter Zuschlag, wie bei einer Mietanpassung nach der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sobald sie rechtskräftig ist, bleibt sie für die gesamte Dauer deines Mietverhältnisses bestehen - auch wenn du später umziehst, zahlt der nächste Mieter den höheren Betrag.
Nein. Die Modernisierungsumlage ist ein Recht des Vermieters, nicht des Mieters. Wenn du als Mieter Fenster oder die Heizung erneuerst, kannst du keine Mietminderung oder -erhöhung verlangen. Du kannst aber versuchen, mit dem Vermieter eine Mietminderung für die Zeit der Bauarbeiten auszuhandeln - oder ihn zu einer Mietreduktion zu verpflichten, wenn die Baustelle dich stark beeinträchtigt.
Ja. Bei Sozialwohnungen oder Wohnungen, die aus öffentlichen Mitteln gefördert wurden, gelten oft strengere Regeln. Die Mietsteigerung kann begrenzt oder ganz ausgeschlossen sein. Prüfe immer deinen Mietvertrag und die Förderbedingungen. In vielen Fällen darf der Vermieter hier keine Modernisierungsumlage verlangen - oder nur mit Genehmigung der zuständigen Behörde.
Mär 19 2025
Mär 12 2025
