Mieterhöhung berechnen: So ermittelst du die richtige Miete ohne Rechtsfehler

Wenn du als Vermieter die Mieterhöhung, die gesetzlich zulässige Erhöhung der Miete für eine Wohnung planst, geht es nicht um mehr Geld – sondern um Rechtssicherheit. Viele Vermieter denken, sie können die Miete einfach um 5 oder 10 Prozent erhöhen. Doch das ist ein gefährlicher Irrtum. In Österreich gelten klare Regeln, und wer sie missachtet, riskiert nicht nur Streit mit dem Mieter, sondern auch rechtliche Konsequenzen. Die Mietpreisbremse, ein Instrument, das die Mietsteigerung in bestimmten Gebieten begrenzt gilt in vielen Städten und Gemeinden, und auch der Mietrecht, das Gesetz, das die Beziehung zwischen Vermieter und Mieter regelt legt fest, wie oft und um wie viel du erhöhen darfst.

Du darfst die Miete nur erhöhen, wenn die letzte Erhöhung mindestens 15 Monate zurückliegt. Und selbst dann ist die Erhöhung nicht beliebig: Sie muss sich an der sogenannten Mietspiegel-Vergleichsmiete orientieren. Das ist nicht irgendein Wert – das ist die durchschnittliche Miete für vergleichbare Wohnungen in deiner Straße oder deinem Bezirk. Du musst nachweisen können, dass deine neue Miete nicht höher liegt als der Durchschnitt. Wenn deine Wohnung renoviert wurde, darfst du eine sogenannte Modernisierungszulage verlangen – aber nur, wenn du die Arbeiten wirklich gemacht hast und sie den Wohnwert nachweislich steigern. Ein neuer Boden oder eine moderne Heizung zählen, ein frischer Anstrich nicht. Und: Du darfst nie mehr als 11 Prozent der Investitionskosten auf die Miete umlegen. Die Mieterhöhungsgesetz, das Gesetz, das die Voraussetzungen und Verfahren für Mietsteigerungen regelt ist streng, aber fair – es schützt Mieter vor willkürlichen Erhöhungen, aber auch Vermieter vor falschen Ansprüchen.

Was viele nicht wissen: Du musst die Mieterhöhung schriftlich und mit Begründung schicken – und du musst den Mieter mindestens drei Monate vor dem geplanten Termin informieren. Ein einfaches Gespräch oder eine WhatsApp-Nachricht reicht nicht. Und wenn der Mieter widerspricht? Dann kommt die Mieterhöhung nicht automatisch durch. Du musst dann entweder mit ihm verhandeln oder vor Gericht ziehen. Das kostet Zeit und Geld. Deshalb ist es sinnvoller, die Berechnung von Anfang an richtig zu machen. In den folgenden Artikeln findest du konkrete Beispiele, wie du die Mietsteigerung in deiner Stadt berechnest, welche Unterlagen du brauchst, und wie du dich vor Fehlern schützt – egal ob du eine kleine Wohnung in Wien oder ein Haus in Salzburg vermietest.