Stell dir vor, du willst dein Dachgeschoss ausbauen, die Heizung modernisieren oder die Fassade sanieren - aber dein KfW-Fördergeld kommt erst in drei Monaten. Dein Eigenkapital ist aufgebraucht. Was dann? Die Lösung: eine Zwischenfinanzierung bei Umbau im laufenden Kredit. Keine neue Immobilie, kein neuer Kredit - sondern ein kurzes, temporäres Darlehen, das den finanziellen Engpass überbrückt, während dein bestehender Immobilienkredit weiterläuft.
Es ist nicht dasselbe wie bei einem Immobilienkauf. Hier geht es nicht um den Erwerb, sondern um die Modernisierung. Du hast bereits einen laufenden Hypothekarkredit. Jetzt willst du renovieren, aber das Geld für die Baumaßnahmen ist noch nicht da - weil die Förderung aussteht, weil du dein Sparvermögen aufgebraucht hast oder weil du die Kosten nicht sofort stemmen kannst. Die Zwischenfinanzierung ist ein kurzfristiger Kredit, der genau diesen Zeitraum abdeckt: meist zwischen 6 und 24 Monaten.
Diese Art von Finanzierung ist besonders beliebt bei energetischen Sanierungen. Wenn du die KfW-Förderung für Wärmedämmung oder eine neue Heizung beantragt hast, aber die Auszahlung noch auf sich warten lässt, kannst du mit der Zwischenfinanzierung sofort mit dem Bau beginnen. Sobald das Geld von der KfW kommt, löst du den Zwischenkredit ab. Kein Stress, keine Baustopp - nur eine kluge finanzielle Brücke.
Im Gegensatz zum Kauf einer Immobilie, wo du bis zu 90% des Kaufpreises finanzieren kannst, ist die Obergrenze bei Umbauten deutlich niedriger. Die Bank prüft nicht nur deine Bonität, sondern auch den erwarteten Wertzuwachs deiner Immobilie nach dem Umbau. Die durchschnittliche Kreditsumme liegt bei 65% dieses Wertzuwachses. Bei energetischen Sanierungen mit KfW-Förderung steigt dieser Wert auf bis zu 75%.
Beispiel: Du planst eine Dachgeschossausbau mit Kosten von 85.000 Euro. Die Immobilie ist aktuell 350.000 Euro wert. Nach dem Umbau rechnest du mit einem Wert von 420.000 Euro - also einem Wertzuwachs von 70.000 Euro. 75% davon sind 52.500 Euro. Das ist die maximale Summe, die du als Zwischenfinanzierung bekommen kannst. Du musst also den Rest selbst aufbringen oder mit Eigenkapital abdecken.
Die Zinsen für Zwischenfinanzierungen sind aktuell niedrig. Stand Juli 2024 liegt die durchschnittliche Zinsbindung bei 1,85% pro Jahr. Wenn du eine gesicherte KfW-Zusage hast, kannst du sogar auf 1,75% sinken. Klingt günstig? Nicht ganz. Die Kosten sind nicht nur die Zinsen.
Es gibt zwei große Zusatzkosten:
Insgesamt kannst du bei einer 50.000-Euro-Zwischenfinanzierung mit rund 1.325 Euro an Nebenkosten rechnen. Das ist deutlich mehr als bei einem normalen Kredit. Aber: Die Zinsen während der Laufzeit sind als Werbungskosten absetzbar - das ist ein Vorteil gegenüber Abrufkrediten aus deinem bestehenden Kredit, bei denen das nicht geht.
Die Bank sieht dich als Risiko. Du hast bereits einen Kredit. Jetzt willst du noch einen dazu. Das erhöht deine monatliche Belastung. Die BaFin hat eine klare Regel: Die Gesamtbelastung durch alle Kredite darf nicht mehr als 40% deines netto Haushaltseinkommens betragen.
Das ist der Hauptgrund, warum 38,7% aller Anträge für Zwischenfinanzierungen bei Umbauten abgelehnt werden. Wenn du 3.000 Euro netto verdienst, darfst du maximal 1.200 Euro monatlich für Kredite ausgeben. Wenn dein bestehender Kredit schon 900 Euro kostet, bleibt dir nur noch 300 Euro Spielraum für die neue Zwischenfinanzierung - das reicht oft nicht mal für die Zinsen, geschweige denn für die Tilgung.
Experten wie Dr. Sabine Müller von der BHW Bausparkasse sagen deshalb klar: „Die Zwischenfinanzierung lohnt sich nur, wenn der erwartete Wertzuwachs der Immobilie mindestens 15% über den Gesamtkosten der Finanzierung liegt.“ Das bedeutet: Wenn du 10.000 Euro an Zinsen, Gebühren und Notarkosten zahlst, muss dein Haus mindestens 11.500 Euro mehr wert sein - sonst machst du Verlust.
Es gibt andere Wege, um einen Umbau zu finanzieren. Welcher passt zu dir?
| Option | Durchschnittlicher Effektivzins (24 Monate) | Laufzeit | Absetzbar als Werbungskosten? | Grundschuldeintragung nötig? |
|---|---|---|---|---|
| Zwischenfinanzierung | 2,15% | 6-24 Monate | Ja | Ja |
| Abrufkredit aus bestehendem Kredit | 2,87% | beliebig | Nein | Nein |
| Sondertilgungsoption im laufenden Kredit | 3,42% | beliebig | Nein | Nein |
Die Zwischenfinanzierung ist die günstigste Option - aber nur, wenn du die Grundschuld akzeptierst. Der Abrufkredit ist flexibler, aber teurer. Und die Sondertilgung? Die ist am teuersten, weil sie die Zinsen des gesamten Kredits erhöht - und du verlierst die Absetzbarkeit.
Es gibt Situationen, in denen du die Zwischenfinanzierung lieber vermeiden solltest:
Ein Nutzer auf immoforum.de berichtet: „Die Postbank hat meine Zwischenfinanzierung nach 18 Monaten gekündigt, obwohl die KfW-Förderung noch nicht floss. Die Vorfälligkeitsentschädigung betrug 2.800 Euro.“ Das ist kein Einzelfall. Viele Banken haben inzwischen klare Regeln: Wenn die Förderung nicht innerhalb von 18-24 Monaten kommt, wird der Kredit nicht verlängert.
Der Markt hat sich weiterentwickelt. Ab September 2024 verlangen die meisten Banken eine höhere Eigenkapitalquote: mindestens 10% der Renovierungskosten musst du selbst einbringen. Das ist eine neue Hürde.
Aber es gibt auch positive Entwicklungen:
Der Gesamtmarkt für diese Art von Finanzierung wächst: 3,8 Milliarden Euro wurden 2024 vergeben - ein Anstieg von 12,7% gegenüber 2023. Die Bundesbank prognostiziert bis 2026 ein Volumen von 5,2 Milliarden Euro.
Wenn du dich entschieden hast, hier ist der Weg:
Der gesamte Prozess dauert durchschnittlich 28,5 Werktage - 7 Tage länger als bei einem Kaufkredit. Plane also frühzeitig.
Die Stiftung Warentest hat Zwischenfinanzierungen für Umbauten mit 3,2 von 5 Sternen bewertet. Ihr Urteil: „Nur sinnvoll bei gesicherten Geldeingängen innerhalb von 18 Monaten, andernfalls sind die Zinslasten zu hoch im Vergleich zu Alternativen.“
Das ist der Kern: Es ist kein Allheilmittel. Es ist ein Werkzeug - und wie jedes Werkzeug, funktioniert es nur, wenn du es richtig einsetzt. Wenn du sicher bist, dass das Geld kommt, der Wert steigt und du die Kosten überschauen kannst - dann ist es eine kluge Lösung. Wenn nicht - dann lieber warten, sparen oder andere Wege gehen.
Nein. Eine Zwischenfinanzierung bei Umbau ist speziell für den Fall gedacht, dass du bereits einen Immobilienkredit hast. Wenn du keinen Kredit hast, kannst du stattdessen ein Baudarlehen oder einen Renovierungskredit beantragen - das ist günstiger und einfacher.
Dann bist du mit dem Zwischenkredit allein. Du musst ihn über die volle Laufzeit tilgen - und das kann teuer werden. Deshalb ist eine gesicherte Zusage von der KfW oder einer anderen Förderstelle unerlässlich. Ohne sie solltest du die Zwischenfinanzierung nicht nutzen.
Meist nicht. Die meisten Banken gewähren nur eine Laufzeit von bis zu 24 Monaten. Eine Verlängerung ist selten und nur bei außergewöhnlichen Umständen möglich. Du musst also planen, dass alles innerhalb von 18-24 Monaten abgeschlossen ist.
Ja. Besonders wenn du Pflegekassen-Fördermittel erwartest, die oft lange auf sich warten lassen, ist diese Finanzierung eine Option. Allerdings ist der Marktanteil hier mit 7,9% klein - und die Prüfung besonders streng, weil die Wertsteigerung oft geringer ist.
Nach Unterschrift der Verträge und Eintragung der Grundschuld dauert es in der Regel 5-7 Werktage bis zur Auszahlung. Die längste Phase ist die Prüfung des Renovierungsplans - das kann bis zu 12 Tage dauern.
