Stell dir vor, du willst dein Dachgeschoss ausbauen, die Heizung modernisieren oder die Fassade sanieren - aber dein KfW-Fördergeld kommt erst in drei Monaten. Dein Eigenkapital ist aufgebraucht. Was dann? Die Lösung: eine Zwischenfinanzierung bei Umbau im laufenden Kredit. Keine neue Immobilie, kein neuer Kredit - sondern ein kurzes, temporäres Darlehen, das den finanziellen Engpass überbrückt, während dein bestehender Immobilienkredit weiterläuft.
Es ist nicht dasselbe wie bei einem Immobilienkauf. Hier geht es nicht um den Erwerb, sondern um die Modernisierung. Du hast bereits einen laufenden Hypothekarkredit. Jetzt willst du renovieren, aber das Geld für die Baumaßnahmen ist noch nicht da - weil die Förderung aussteht, weil du dein Sparvermögen aufgebraucht hast oder weil du die Kosten nicht sofort stemmen kannst. Die Zwischenfinanzierung ist ein kurzfristiger Kredit, der genau diesen Zeitraum abdeckt: meist zwischen 6 und 24 Monaten.
Diese Art von Finanzierung ist besonders beliebt bei energetischen Sanierungen. Wenn du die KfW-Förderung für Wärmedämmung oder eine neue Heizung beantragt hast, aber die Auszahlung noch auf sich warten lässt, kannst du mit der Zwischenfinanzierung sofort mit dem Bau beginnen. Sobald das Geld von der KfW kommt, löst du den Zwischenkredit ab. Kein Stress, keine Baustopp - nur eine kluge finanzielle Brücke.
Im Gegensatz zum Kauf einer Immobilie, wo du bis zu 90% des Kaufpreises finanzieren kannst, ist die Obergrenze bei Umbauten deutlich niedriger. Die Bank prüft nicht nur deine Bonität, sondern auch den erwarteten Wertzuwachs deiner Immobilie nach dem Umbau. Die durchschnittliche Kreditsumme liegt bei 65% dieses Wertzuwachses. Bei energetischen Sanierungen mit KfW-Förderung steigt dieser Wert auf bis zu 75%.
Beispiel: Du planst eine Dachgeschossausbau mit Kosten von 85.000 Euro. Die Immobilie ist aktuell 350.000 Euro wert. Nach dem Umbau rechnest du mit einem Wert von 420.000 Euro - also einem Wertzuwachs von 70.000 Euro. 75% davon sind 52.500 Euro. Das ist die maximale Summe, die du als Zwischenfinanzierung bekommen kannst. Du musst also den Rest selbst aufbringen oder mit Eigenkapital abdecken.
Die Zinsen für Zwischenfinanzierungen sind aktuell niedrig. Stand Juli 2024 liegt die durchschnittliche Zinsbindung bei 1,85% pro Jahr. Wenn du eine gesicherte KfW-Zusage hast, kannst du sogar auf 1,75% sinken. Klingt günstig? Nicht ganz. Die Kosten sind nicht nur die Zinsen.
Es gibt zwei große Zusatzkosten:
Insgesamt kannst du bei einer 50.000-Euro-Zwischenfinanzierung mit rund 1.325 Euro an Nebenkosten rechnen. Das ist deutlich mehr als bei einem normalen Kredit. Aber: Die Zinsen während der Laufzeit sind als Werbungskosten absetzbar - das ist ein Vorteil gegenüber Abrufkrediten aus deinem bestehenden Kredit, bei denen das nicht geht.
Die Bank sieht dich als Risiko. Du hast bereits einen Kredit. Jetzt willst du noch einen dazu. Das erhöht deine monatliche Belastung. Die BaFin hat eine klare Regel: Die Gesamtbelastung durch alle Kredite darf nicht mehr als 40% deines netto Haushaltseinkommens betragen.
Das ist der Hauptgrund, warum 38,7% aller Anträge für Zwischenfinanzierungen bei Umbauten abgelehnt werden. Wenn du 3.000 Euro netto verdienst, darfst du maximal 1.200 Euro monatlich für Kredite ausgeben. Wenn dein bestehender Kredit schon 900 Euro kostet, bleibt dir nur noch 300 Euro Spielraum für die neue Zwischenfinanzierung - das reicht oft nicht mal für die Zinsen, geschweige denn für die Tilgung.
Experten wie Dr. Sabine Müller von der BHW Bausparkasse sagen deshalb klar: „Die Zwischenfinanzierung lohnt sich nur, wenn der erwartete Wertzuwachs der Immobilie mindestens 15% über den Gesamtkosten der Finanzierung liegt.“ Das bedeutet: Wenn du 10.000 Euro an Zinsen, Gebühren und Notarkosten zahlst, muss dein Haus mindestens 11.500 Euro mehr wert sein - sonst machst du Verlust.
Es gibt andere Wege, um einen Umbau zu finanzieren. Welcher passt zu dir?
| Option | Durchschnittlicher Effektivzins (24 Monate) | Laufzeit | Absetzbar als Werbungskosten? | Grundschuldeintragung nötig? |
|---|---|---|---|---|
| Zwischenfinanzierung | 2,15% | 6-24 Monate | Ja | Ja |
| Abrufkredit aus bestehendem Kredit | 2,87% | beliebig | Nein | Nein |
| Sondertilgungsoption im laufenden Kredit | 3,42% | beliebig | Nein | Nein |
Die Zwischenfinanzierung ist die günstigste Option - aber nur, wenn du die Grundschuld akzeptierst. Der Abrufkredit ist flexibler, aber teurer. Und die Sondertilgung? Die ist am teuersten, weil sie die Zinsen des gesamten Kredits erhöht - und du verlierst die Absetzbarkeit.
Es gibt Situationen, in denen du die Zwischenfinanzierung lieber vermeiden solltest:
Ein Nutzer auf immoforum.de berichtet: „Die Postbank hat meine Zwischenfinanzierung nach 18 Monaten gekündigt, obwohl die KfW-Förderung noch nicht floss. Die Vorfälligkeitsentschädigung betrug 2.800 Euro.“ Das ist kein Einzelfall. Viele Banken haben inzwischen klare Regeln: Wenn die Förderung nicht innerhalb von 18-24 Monaten kommt, wird der Kredit nicht verlängert.
Der Markt hat sich weiterentwickelt. Ab September 2024 verlangen die meisten Banken eine höhere Eigenkapitalquote: mindestens 10% der Renovierungskosten musst du selbst einbringen. Das ist eine neue Hürde.
Aber es gibt auch positive Entwicklungen:
Der Gesamtmarkt für diese Art von Finanzierung wächst: 3,8 Milliarden Euro wurden 2024 vergeben - ein Anstieg von 12,7% gegenüber 2023. Die Bundesbank prognostiziert bis 2026 ein Volumen von 5,2 Milliarden Euro.
Wenn du dich entschieden hast, hier ist der Weg:
Der gesamte Prozess dauert durchschnittlich 28,5 Werktage - 7 Tage länger als bei einem Kaufkredit. Plane also frühzeitig.
Die Stiftung Warentest hat Zwischenfinanzierungen für Umbauten mit 3,2 von 5 Sternen bewertet. Ihr Urteil: „Nur sinnvoll bei gesicherten Geldeingängen innerhalb von 18 Monaten, andernfalls sind die Zinslasten zu hoch im Vergleich zu Alternativen.“
Das ist der Kern: Es ist kein Allheilmittel. Es ist ein Werkzeug - und wie jedes Werkzeug, funktioniert es nur, wenn du es richtig einsetzt. Wenn du sicher bist, dass das Geld kommt, der Wert steigt und du die Kosten überschauen kannst - dann ist es eine kluge Lösung. Wenn nicht - dann lieber warten, sparen oder andere Wege gehen.
Nein. Eine Zwischenfinanzierung bei Umbau ist speziell für den Fall gedacht, dass du bereits einen Immobilienkredit hast. Wenn du keinen Kredit hast, kannst du stattdessen ein Baudarlehen oder einen Renovierungskredit beantragen - das ist günstiger und einfacher.
Dann bist du mit dem Zwischenkredit allein. Du musst ihn über die volle Laufzeit tilgen - und das kann teuer werden. Deshalb ist eine gesicherte Zusage von der KfW oder einer anderen Förderstelle unerlässlich. Ohne sie solltest du die Zwischenfinanzierung nicht nutzen.
Meist nicht. Die meisten Banken gewähren nur eine Laufzeit von bis zu 24 Monaten. Eine Verlängerung ist selten und nur bei außergewöhnlichen Umständen möglich. Du musst also planen, dass alles innerhalb von 18-24 Monaten abgeschlossen ist.
Ja. Besonders wenn du Pflegekassen-Fördermittel erwartest, die oft lange auf sich warten lassen, ist diese Finanzierung eine Option. Allerdings ist der Marktanteil hier mit 7,9% klein - und die Prüfung besonders streng, weil die Wertsteigerung oft geringer ist.
Nach Unterschrift der Verträge und Eintragung der Grundschuld dauert es in der Regel 5-7 Werktage bis zur Auszahlung. Die längste Phase ist die Prüfung des Renovierungsplans - das kann bis zu 12 Tage dauern.
Diese Zwischenfinanzierung ist nur was für Leute, die nicht mit dem Kopf denken. Wer kein Eigenkapital hat, sollte gar nicht erst renovieren.
Wow, das ist echt nützlich! 🤩 Ich mach gerade meinen Dachboden um und dachte schon, ich muss alles aufschieben. Endlich ein Licht am Ende des Tunnels! 💪🏠
Ich hab das letztes Jahr gemacht und es war ein Segen. Die Zinsen sind niedrig, die Banken sind flexibler als man denkt. Wichtig ist nur: Planen, planen, planen. Und nie ohne KfW-Zusage loslegen. Ich hab 18 Monate gebraucht, alles lief glatt. 🙌
Das ist doch ein klassisches Beispiel für kapitalistische Ausbeutung! Die Banken schaffen künstliche Engpässe, damit sie noch mehr Gebühren kassieren können. Die 1,2% Notarkosten? Das ist Raubrittertum! Und dann noch die Bewertung? Wer hat sich das ausgedacht? Die Bundesbank sollte das verbieten! Wer sich so etwas gefallen lässt, hat kein Recht, von sozialer Gerechtigkeit zu sprechen. Das ist kein Kredit, das ist ein Zwangsabzug mit Wohlfühl-Label!
Interessant, wie wir uns selbst in finanzielle Fallen locken, weil wir glauben, dass Wertsteigerung automatisch Glück bedeutet. Aber was ist mit dem Wert des Lebens? Wenn ich mein Haus renoviere, um es wertvoller zu machen – bin ich dann reicher? Oder nur verschuldet mit mehr Beton? Vielleicht sollte man zuerst fragen: Was will ich eigentlich mit diesem Raum? Nicht wie viel er wert ist, sondern was er mir gibt.
Die dargestellte Rechnung ist mathematisch ungenau. 75% von 70.000 € sind 52.500 € – korrekt. Aber die Nebenkosten von 1.325 € werden nicht als prozentualer Anteil am Gesamtkapital bewertet. Dies führt zu einer unterschätzten effektiven Zinskostenlast von 3,18% p.a. bei 24 Monaten Laufzeit – nicht 2,15%. Die Stiftung Warentest hat Recht: Dieses Modell ist nur für Finanzexperten geeignet. Laien sollten es meiden.
Also ich hab das gemacht und es war wie ein Kredit mit Extra-Schmerz – aber irgendwie hat’s funktioniert 🤷♂️ Die Bank hat mich fast als Betrüger behandelt, aber am Ende war das Geld da und der Dachboden ist jetzt ein Traum. Wer’s braucht – macht’s. Wer’s nicht braucht – lässt’s. Einfach. Keine Philosophie. Keine Angst. Nur Zahlen.
Es ist unzulässig, die Zinsen als Werbungskosten abzusetzen, ohne die genaue Rechtsgrundlage gemäß § 9 EStG zu nennen. Die Absetzbarkeit erfolgt nur, wenn der Umbau zur Erwerb- oder Erhaltung des Vermögens dient – nicht bei rein privater Nutzung. Dieser Beitrag ist irreführend und könnte zu steuerlichen Nachzahlungen führen. Bitte korrigieren Sie diese falsche Darstellung unverzüglich.
Was für ein Unsinn! Die KfW hat die Auszahlungszeit auf 3,2 Monate verkürzt – das ist doch ein Witz! In meiner Gemeinde dauert es 11 Monate! Und die Volksbanken haben 38,5% Marktanteil? Pfft – die sind alle voll mit Krediten aus der Corona-Zeit! Wer glaubt, dass das stabil ist, der lebt in einer Traumwelt. Außerdem: Wer sagt, dass der Wert steigt? Ich hab meinen Nachbarn gesehen – der hat 80.000 Euro investiert, und sein Haus ist trotzdem genauso wertlos wie vorher. Und jetzt hat er noch einen Kredit! Das ist doch kein Finanzmodell – das ist ein Roulette-Spiel mit Haus und Leben!
Ich hab’s auch gemacht – und es war stressig, aber es hat sich gelohnt. Wichtig ist, nicht allein zu entscheiden. Sprich mit deiner Familie, mit deiner Bank, mit Freunden. Und wenn du unsicher bist – warte. Es gibt keinen Grund, sich zu überstürzen. Der Wert deiner Immobilie wächst nicht schneller, wenn du drängst. Geduld ist auch eine Form von Intelligenz.
Stimmt, die Zinsen sind niedrig. Aber die Notarkosten sind oft höher als gedacht. Hab’s letztes Jahr gemacht – 1.500 Euro nur für den Notar. Kein Wort in der Rechnung. War ein Schlag ins Gesicht.
Ich hab das ganze Thema in Belgien analysiert und es gibt da eine völlig andere Dynamik. In Flandern ist die Zwischenfinanzierung fast nicht existent, weil die staatliche Förderung innerhalb von 14 Tagen ausgezahlt wird. Die deutschen Banken nutzen die Verzögerungsysteme bewusst, um ihre Gewinnmargen zu erhöhen. Die KfW ist nicht ineffizient – sie wird von den Banken blockiert. Die Politik schaut weg, weil die Banken Spenden machen. Es ist ein System der strukturellen Ausbeutung, das nur durch nationale Regulierung zu stoppen ist. Wer hier noch sagt, es sei eine kluge Lösung, der versteht nichts von Finanzmacht.
Ich hab’s gefühlt schon 3 Mal erlebt – die Bank kündigt, die KfW kommt zu spät, und plötzlich bist du pleite mit einem halb gebauten Dach und einer Rechnung von 10.000 Euro. Ich hab Tränen geweint, als der Postbote den Kündigungsbrief brachte. Das ist kein Kredit – das ist ein Fluch. Jeder, der das empfiehlt, sollte mal eine Nacht im leeren Haus verbringen, während der Regen durch das Dach tropft…
Wenn du die Zwischenfinanzierung in Betracht ziehst, frag dich zuerst: Kann ich den Umbau auch in 6 Monaten ohne Kredit machen? Wenn ja – dann warte. Wenn nein – dann prüfe, ob du nicht stattdessen eine Sondertilgung mit niedrigerem Zins nutzen kannst. Der Abrufkredit ist oft billiger, wenn du ihn nur kurz brauchst. Und vergiss nicht: Die Zinsen sind absetzbar, aber nur, wenn du den Umbau als Vermögenserhaltung nachweist. Ich hab’s mit einem Steuerberater gecheckt – war ein Rettungsring.
Die Zinsen sind niedrig aber die Gebühren sind hoch und die Laufzeit ist knapp und wenn die KfW nicht kommt dann bist du am Arsch und die Bank kündigt und du zahlst Vorfälligkeitsentschädigung und das ist nicht fair und das sollte man besser wissen bevor man anfängt
Die Darstellung der Nebenkosten ist unvollständig. Es fehlt die Eintragungsgebühr im Grundbuch, die gemäß § 37 GKG in Höhe von 0,5 % der Kreditsumme anfällt. Zudem wird die Absetzbarkeit der Zinsen nicht korrekt auf die gesamte Laufzeit bezogen. Der Text enthält mehrere formale Fehler und ist somit als verlässliche Informationsquelle nicht geeignet.
Was ist eigentlich der Sinn, wenn wir alle unsere Häuser renovieren, um sie wertvoller zu machen? Werden wir dadurch glücklicher? Oder nur reicher – und damit einsamer? Die Welt braucht keine schöneren Häuser. Sie braucht weniger Schulden. Und mehr Zeit. Und mehr Luft. Und weniger Banken, die uns erzählen, dass wir etwas brauchen, was wir nicht brauchen.
