Ein Automated Valuation Model, ein digitales Verfahren zur automatischen Berechnung des Wertes einer Immobilie basierend auf Marktdaten, Vergleichsobjekten und Algorithmen. Auch bekannt als AVM, ist es kein Zauberstab – sondern ein Werkzeug, das Banken, Makler und Vermieter nutzen, um schnell einen ersten Wert zu schätzen. Doch was passiert wirklich hinter den Kulissen? Ein AVM zieht Daten aus öffentlichen Grundbuchdaten, vergangenen Verkaufspreisen, Bezirksentwicklungen und manchmal sogar Smart Metering-Verbrauchswerten. Es weiß, wie viel eine Wohnung in München-Schwabing kürzlich gekostet hat – aber es erkennt nicht, ob die Balkontür kaputt ist oder ob der Keller nach Feuchtigkeit riecht.
Deshalb ist ein AVM kein Ersatz für einen Gutachter, sondern ein erster Filter. Wenn du eine Immobilie verkaufst, bekommst du oft einen AVM-Wert von Online-Portalen – aber dieser Wert kann um bis zu 20 % von deinem tatsächlichen Marktwert abweichen. Warum? Weil er keine individuellen Merkmale wie seltene Holztüren, handwerkliche Details oder eine perfekt abgestimmte Raumakustik erfasst. Genau diese Dinge aber, die einen Altbau mit sichtbarem Tragwerk oder eine barrierefreie Dusche nach DIN 18040-2 besonders machen, zählen im echten Verkauf. Ein AVM kann dir sagen, wie viel eine Wohnung im Durchschnitt kostet. Es kann dir nicht sagen, warum deine Tür aus massivem Eichenholz mit handgefertigten Beschlägen einen Mehrwert von 5.000 Euro bringt.
Du findest in dieser Sammlung Beiträge, die zeigen, wie Immobilienwerte wirklich entstehen: von der korrekten Wohnflächenangabe im Kaufvertrag über die Kosten eines Verkehrswertgutachtens bis hin zu rechtlichen Fallstricken bei Mieterhöhungen nach Modernisierung. Hier geht es nicht um Algorithmus-Geheimnisse, sondern um die Dinge, die der Markt wirklich wertschätzt – und die ein AVM nie erfassen wird. Was du hier liest, sind keine theoretischen Erklärungen. Das sind praktische Erfahrungen von Menschen, die mit Holzarbeiten, Türen und Bädern täglich zu tun haben – und wissen, was einen Raum wirklich wertvoll macht.
AVMs berechnen Immobilienwerte in Minuten - aber wie genau sind sie wirklich? Erfahren Sie, welche Systeme in Deutschland funktionieren, wo sie scheitern und wie Sie sie richtig nutzen.
