WEG-Verwaltung: Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern im Jahr 2026

Wenn du eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus besitzt, bist du nicht nur Eigentümer deiner eigenen vier Wände - du bist auch Mitglied einer Gemeinschaft. Diese Gemeinschaft heißt Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Und genau hier liegt der Knackpunkt: Was du darfst, was du musst und was du nicht ignorieren kannst, ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) genau geregelt. Seit der WEG-Reform 2020 gelten neue Regeln, die viele Eigentümer noch nicht richtig verstehen. Dabei geht es nicht nur um Geld, sondern um deine Rechte - und deine Pflichten.

Was ist eine WEG-Verwaltung?

Die WEG-Verwaltung ist nicht irgendein Dienstleister. Sie ist das Organ, das dafür sorgt, dass das gesamte Gebäude funktioniert. Jeder, der eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus besitzt, gehört automatisch zur Wohnungseigentümergemeinschaft. Das bedeutet: Du besitzt nicht nur deine Wohnung (das sogenannte Sonderrechtsobjekt), sondern auch einen Anteil am Gemeinschaftseigentum - also Treppenhäuser, Dach, Außenwände, Keller, Heizungsanlage, Aufzug und Garten. Diese Gemeinschaft ist rechtlich handlungsfähig. Sie kann Verträge abschließen, vor Gericht klagen und verklagt werden. Das ist kein theoretisches Detail. Das ist Realität.

Die Verwaltung wird meist von einem professionellen Hausverwalter übernommen. Er ist nicht dein persönlicher Dienstleister, sondern das notwendige Organ der Gemeinschaft. Er handelt im Namen aller Eigentümer. Und er muss das tun, was das Gesetz vorschreibt: Er muss den Wirtschaftsplan aufstellen, die Hausgeldabrechnung machen, Instandhaltungsarbeiten koordinieren und alle rechtlichen Vorgaben einhalten - von der Heizkostenverordnung bis zur Betriebssicherheitsverordnung.

Was musst du als Wohnungseigentümer zahlen?

Du zahlst monatlich Hausgeld. Aber was genau ist darin enthalten? Die Antwort ist einfach: Alles, was das Gebäude am Laufen hält. Das Hausgeld besteht aus drei Teilen:

• Verwaltungskosten: Für den Verwalter, die Buchhaltung, die Versicherungen und die Kommunikation mit Behörden. In der Regel liegt das bei 0,80 bis 1,20 Euro pro Quadratmeter und Monat. In teuren Lagen oder mit Premium-Verwaltern kann es bis zu 1,80 Euro sein.
• Betriebskosten: Das sind die laufenden Kosten wie Heizung, Warmwasser, Strom für Treppenhäuser, Müllabfuhr, Reinigung und Gartenpflege. Diese werden nach Verbrauch oder Fläche umgelegt.
• Instandhaltungsrücklage: Das ist dein Sparbeitrag für die Zukunft. Jede Wohnung muss regelmäßig saniert werden - Dach, Fassade, Heizung, Aufzug. Die Rücklage sorgt dafür, dass du nicht plötzlich 5.000 Euro zahlen musst, wenn das Dach undicht wird. In Deutschland liegt die durchschnittliche Rücklage bei 2-3 Euro pro Quadratmeter und Monat. In Altbauten mit Sanierungsbedarf kann es auch 4 Euro oder mehr sein.

Du kannst nicht einfach aufhören, Hausgeld zu zahlen. Wer nicht zahlt, gefährdet die gesamte Gemeinschaft. Ein Haus mit fehlender Rücklage wird in wenigen Jahren nicht mehr bewohnbar. Und: Wer nicht zahlt, verliert sein Stimmrecht in der Versammlung. Das ist kein Drohgebärde - das ist Gesetz.

Was darfst du als Eigentümer?

Du hast mehr Rechte, als du denkst. Hier sind die wichtigsten:

• Du hast das Recht auf freie Nutzung. Du kannst deine Wohnung so einrichten, wie du willst - solange du das Gemeinschaftseigentum nicht beschädigst. Kein Verwalter kann dir verbieten, deine Wände zu streichen. Aber er kann dich daran hindern, eine Wand abzubrechen, um eine neue Tür einzubauen.
• Du hast Stimmrecht. Jeder Eigentümer hat ein Stimmrecht - proportional zu seinem Miteigentumsanteil. Ein Eigentümer mit einer 100 m²-Wohnung hat mehr Stimmen als einer mit einer 60 m²-Wohnung. Das ist fair, denn er trägt auch mehr Kosten.
• Du hast Informationsrecht. Du kannst jederzeit die Unterlagen einsehen: Wirtschaftsplan, Abrechnungen, Verträge, Rechnungen, Protokolle der Versammlungen. Der Verwalter muss sie dir auf Verlangen aushändigen. Wenn er das nicht tut, kannst du das Gericht einschalten.
• Du kannst Beschlüsse anfechten. Wenn ein Beschluss dich unzumutbar belastet - etwa eine Sanierung, die deine Wohnung für sechs Monate unbewohnbar macht - kannst du innerhalb von drei Monaten Klage erheben. Das ist ein wichtiger Schutz für Minderheiten.

Was musst du als Eigentümer tun?

Rechte haben immer Pflichten zur Seite. Hier sind deine Hauptpflichten:

• Zahle pünktlich. Hausgeld, Sonderumlagen, Rücklagenbeiträge - alles muss auf das Konto kommen. Verspätete Zahlungen führen zu Zinsen und können sogar zu Zwangsvollstreckung führen.
• Gewähre Zutritt. Wenn der Verwalter eine Inspektion oder Reparatur im Gemeinschaftseigentum durchführen muss - etwa eine Heizungsprüfung oder Dachsanierung - musst du ihm Zutritt zu deiner Wohnung gewähren, wenn das Gemeinschaftseigentum davon betroffen ist. Du kannst das nicht verweigern.
• Halte das Gemeinschaftseigentum in Ordnung. Du darfst nicht einfach dein Fahrrad im Treppenhaus abstellen, den Aufzug überladen oder die Außenwand beschädigen. Das ist kein kleiner Fehler - das ist eine Pflichtverletzung.
• Teilnahme an der Versammlung. Du musst nicht immer kommen. Aber du solltest. Denn dort werden Entscheidungen getroffen, die dich und deine Wohnung betreffen: Sanierungen, Verwalterwechsel, neue Regeln. Wer nicht da ist, kann nicht mitbestimmen - und muss später stillschweigend akzeptieren, was beschlossen wurde.

Wie funktioniert die Entscheidungsfindung?

Alle wichtigen Entscheidungen werden in der Eigentümerversammlung getroffen. Das ist nicht irgendein Treffen. Das ist das höchste Organ der WEG. Die meisten Beschlüsse brauchen eine einfache Mehrheit. Das hat die WEG-Reform 2020 vereinfacht. Früher brauchte man für eine Modernisierung eine Dreiviertelmehrheit - heute reicht die einfache Mehrheit. Das macht es leichter, notwendige Sanierungen durchzusetzen.

Es gibt aber auch Entscheidungen, die eine zweidrittelmehrheit brauchen - etwa Änderungen an der Teilungserklärung oder der Verkauf des gesamten Gebäudes. Und manche Entscheidungen brauchen einmütige Zustimmung - etwa wenn du als Eigentümer einen Teil deines Sondereigentums in ein Gemeinschaftseigentum verwandeln willst.

Der Verwaltungsbeirat ist kein Ersatz für den Verwalter. Er ist ein Berater. Er besteht aus Eigentümern, die von der Versammlung gewählt werden. Er prüft die Abrechnungen, hält den Verwalter in der Pflicht, und kann Empfehlungen geben. Aber er kann keine Beschlüsse fassen. Nur die Versammlung kann das.

Was hat sich seit 2020 geändert?

Die WEG-Reform 2020 war kein kleiner Schnitt - sie war eine Wende. Hier die wichtigsten Änderungen:

• Einfachere Beschlussfassung: Für viele Sanierungen reicht jetzt die einfache Mehrheit statt Dreiviertelmehrheit.
• Stärkere Rechte für Minderheiten: Beschlüsse, die einzelne Eigentümer unzumutbar belasten, können leichter angefochten werden.
• Verpflichtung zur Instandhaltungsrücklage: Die Gemeinschaft muss jetzt einen Plan für die Rücklage aufstellen. Du kannst nicht mehr einfach sagen: „Wir sparen nicht, wir zahlen, wenn was kaputt geht.“
• Digitale Versammlungen: Du kannst jetzt an der Versammlung per Video teilnehmen. Die elektronische Abstimmung ist erlaubt - vorausgesetzt, alle Eigentümer stimmen zu.
• Stärkere Haftung für Verwalter: Verwalter müssen jetzt mehr dokumentieren, mehr prüfen, mehr beraten. Das erhöht ihre Haftung - und damit auch die Kosten.

Was das für dich bedeutet: Sanierungen werden schneller beschlossen. Aber du musst auch schneller zahlen. Die Rücklage ist kein Bonus - sie ist Pflicht. Und wenn du nicht zahlen willst, wirst du früher oder später gezwungen.

Was kommt 2025?

Bis 2025 wird der Anteil der vollständig digitalisierten WEG-Verwaltungen auf über 60 % steigen. Das bedeutet: Du bekommst deine Abrechnung per E-Mail, kannst dich online zur Versammlung anmelden und stimmst digital ab. Das ist praktisch - aber auch riskant. Wer seine Daten nicht schützt, kann Opfer von Betrug werden. Die neue WEG-Novelle 2024 wird außerdem die energetischen Anforderungen verschärfen. Du wirst mehr Sanierungen sehen - besonders bei Heizungen und Dämmung. Das ist gut fürs Klima, aber es kostet Geld. Wer jetzt nicht spart, zahlt später mehr.

Was tun, wenn es Streit gibt?

Konflikte in der WEG sind normal. Aber sie müssen geregelt werden. Wenn du mit dem Verwalter streitest, hole dir die Unterlagen. Prüfe, ob er rechtlich richtig handelt. Wenn du mit anderen Eigentümern streitest - etwa wegen Lärm, Parkplatz oder Haustieren - dann schau in die Gemeinschaftsordnung. Dort steht, was erlaubt ist. Wenn es keine klare Regelung gibt, dann hole dir einen Beschluss. Und wenn alles scheitert: Dann geh zum Anwalt. Ein Rechtsstreit ist teuer - aber manchmal nötig. Und: Du hast das Recht, nicht allein zu sein. Suche dir Verbündete. Eine starke Gemeinschaft ist die beste Waffe gegen Willkür.