Wenn du eine Ferienimmobilie in Deutschland kaufst, denkst du vielleicht an entspannte Urlaube, bunte Gäste und ein passives Einkommen. Doch die Realität sieht oft anders aus. Viele Eigentümer erleben, dass ihre Wohnung im Winter leer steht, die Reinigungskosten höher sind als erwartet und die Rendite kaum über dem Sparbuch liegt. Die Frage ist nicht, ob sich eine Ferienimmobilie lohnt - sondern wie sie sich lohnt. Und das hängt nicht vom Preis des Hauses ab, sondern von drei Dingen: Auslastung, Saison und echte Rendite.
Was bedeutet das konkret? Wenn du eine Wohnung für 100 Euro pro Tag vermietest, erzielst du mit 24 Wochen Auslastung einen Jahresumsatz von 16.800 Euro. Klingt gut? Doch hier kommt der Haken: Diese Zahlen sind Durchschnittswerte. In der Praxis sind die Unterschiede riesig. In Mecklenburg-Vorpommern, am Bodensee oder in den Alpen kannst du in der Hochsaison 200 bis 300 Euro pro Tag verlangen. Aber in der Nebensaison? Dann sinkt der Preis oft auf 40 bis 60 Euro. Und wenn du in einer Region wohnst, in der die Konkurrenz überbietet - wie in einigen Teilen der Ostsee oder des Allgäus - dann sinkt deine Auslastung. Der OVB-Heimatzeitungen berichtete 2024, dass die Auslastung in einigen Regionen von 44 Prozent im Jahr 2019 auf nur noch 26 Prozent im Jahr 2023 fiel. Das bedeutet: Deine Wohnung steht jetzt fast zwei Drittel des Jahres leer.
Die Statistik misst oft nicht die ganze Wohnung, sondern nur die Betten. Ein Doppelzimmer mit zwei Betten, das an 100 Tagen belegt ist, ergibt 200 Übernachtungen - aber die Wohnung wurde nur 100 Tage vermietet. Das führt zu einer falschen Wahrnehmung der Auslastung. Die echte Zahl ist immer niedriger als die Bettenauslastung.
Die höchste Auslastung erreicht Deutschland im August: 39 Prozent aller Ferienwohnungen sind voll belegt, wie der Deutsche Tourismusverband bestätigt. Im Januar sinkt die Auslastung auf nur noch 25 Prozent. Das ist kein Zufall. Die Preise folgen diesem Muster: In der Hochsaison kannst du 50 bis 100 Prozent mehr verlangen als in der Nebensaison. Ein Haus, das im Sommer 250 Euro pro Tag kostet, wird im November vielleicht nur 80 Euro bringen. Wer nur auf die Jahresdurchschnittsmiete schaut, verliert die wahre Rendite aus dem Blick.
Experten empfehlen daher: Verkaufe nicht nur die Wohnung, sondern die Saison. Ein gutes Pricing-Modell passt die Preise an: Frühbucherrabatte für den Winter, Last-Minute-Angebote für die Übergangszeiten, Wochenendangebote für Städter, die nur zwei Nächte bleiben. Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer liegt bei 5,2 Tagen - das heißt, du musst deine Wohnung schnell wieder belegen. Wer das nicht schafft, verliert Geld.
Doch was kostet es, diese 12.700 Euro zu verdienen? Hier kommt die Realität:
Das sind leicht 4.000 bis 7.000 Euro Kosten pro Jahr. Bei 12.700 Euro Einnahmen bleibt dir also 5.700 bis 8.700 Euro Netto. Bei einer Immobilie im Wert von 250.000 Euro ergibt das eine Bruttorendite von 2,3 bis 3,5 Prozent. Das ist weniger als die Inflation von 2024 (ca. 3,1 Prozent). Und das ohne Zinsen auf den Kredit.
Wenn du 60 Prozent der Kaufsumme mit einem Kredit finanzierst - bei 4 Prozent Zinsen - dann kostet dich der Kredit allein 6.000 Euro pro Jahr. Das bedeutet: Du zahlst mehr an Zinsen, als du verdienst. Die Rendite wird negativ. Das ist kein Investment - das ist ein Verlustgeschäft.
Die schlechtesten Chancen hast du in Regionen mit Überangebot: Viele kleine Dörfer an der Ostsee, wo jedes zweite Haus eine Ferienwohnung ist. Hier sinken die Preise, die Auslastung fällt, und du musst dich mit 20-25 Wochen begnügen. Die Daten zeigen: Wer dort investiert, verliert langfristig Geld.
Wenn du noch nicht investiert hast: Überlege dir genau, ob du wirklich eine Ferienimmobilie brauchst. Es gibt bessere Anlagen mit stabilerer Rendite. Wenn du trotzdem zusteigst, dann nur in Regionen mit echter Knappheit, professioneller Vermarktung und ganzjähriger Nachfrage. Und nie, weil du glaubst, du könntest einfach nur mieten und Geld verdienen. Das funktioniert nicht mehr.
Das Statistische Landesamt Niedersachsen und Mecklenburg-Vorpommern empfehlen, die „ortsüblichen Vermietungstage“ zu nutzen - also die durchschnittliche Belegung in deiner Gemeinde. Das ist der einzige echte Maßstab. Nicht die Werbeversprechen von Maklern, nicht die Traumzahlen von YouTube-Channel-Experten. Sondern die Zahlen, die die Behörden vor Ort veröffentlichen.
Die Zukunft des Marktes? Differenzierung. Wer als Privatvermieter ohne Struktur bleibt, wird immer schwerer mieten. Wer als Profi auftritt - mit klaren Regeln, professionellem Design, schnellem Check-in und gutem Service - wird weiterhin Geld verdienen. Die einfachen Zeiten sind vorbei. Die Ferienimmobilie ist kein passives Einkommen mehr. Sie ist ein kleines Hotel. Und du musst sie wie eines führen.
Die durchschnittliche Auslastung liegt zwischen 24 und 27 Wochen pro Jahr, also etwa 168 bis 189 Tagen. Das entspricht einer Belegung von rund 46 bis 52 Prozent des Jahres. Diese Zahlen beziehen sich auf die tatsächliche Vermietung der gesamten Wohnung, nicht auf Betten. In einigen Regionen mit Überangebot ist die Auslastung deutlich niedriger - teilweise unter 20 Wochen.
Die besten Renditen erzielen Immobilien in Regionen mit begrenztem Neubau und ganzjähriger Nachfrage: Sylt, Berchtesgaden, Bodensee, Allgäu und Teile der bayerischen Alpen. Dort ist die Nachfrage hoch, die Konkurrenz niedrig, und die Preise bleiben stabil. Küstenregionen mit massivem Überangebot - wie viele Orte an der Ostsee - haben oft niedrigere Renditen, trotz hoher Sommersaison.
Die jährlichen Kosten liegen typischerweise zwischen 30 und 40 Prozent der Mieteinnahmen. Dazu gehören Reinigung (1.500-6.000 €), Versicherungen (500-800 €), Grundsteuer (200-600 €), Marketing (800-2.000 €), Instandhaltung (1.000-2.500 €) und ggf. Verwaltungsgebühren (bis zu 25 % der Miete). Bei 12.700 Euro Einnahmen sind das 4.000-7.000 Euro Kosten.
Nur, wenn du nicht mehr als 50 Prozent finanzierst und die Rendite über 4 Prozent liegt. Bei 60-80 Prozent Kredit und 4 Prozent Zinsen kostet der Kredit oft mehr, als du verdienst. Selbst bei 12.700 Euro Jahresumsatz und 4.000 Euro Kosten bleibt dir nur 8.700 Euro Netto. Bei 150.000 Euro Kredit sind das 6.000 Euro Zinsen - du verlierst also Geld. Finanzierungsrechnungen müssen realistisch sein - nicht optimistisch.
Weil es zu viele Ferienwohnungen gibt. Seit 2010 ist das Angebot stark gewachsen, besonders an Küsten und Seen. Gleichzeitig ist die Nachfrage nach Kurzurlauben gesättigt. Viele Deutsche buchen jetzt lieber günstigere Alternativen wie Camping oder Last-Minute-Flüge. Die Konkurrenz ist groß, die Preise fallen. Wer nicht professionell auftritt, verliert.
Rechne: (Jahresnettoeinkommen / Kaufpreis) x 100 = Rendite in Prozent. Beispiel: Du kaufst für 300.000 Euro, verdienst 12.700 Euro im Jahr, hast 4.000 Euro Kosten, bleibst bei 8.700 Euro Netto. 8.700 / 300.000 = 2,9 Prozent. Vergleiche das mit deinen Zinskosten. Wenn die Zinsen höher sind, hast du ein Minusgeschäft. Nur wenn die Rendite über 3,5 Prozent liegt und du wenig Kredit hast, lohnt es sich.
Mär 19 2025
Jun 17 2024
