Im Jahr 2025 fehlen in Deutschland mehr als 1,2 Millionen Wohnungen. Das ist keine Prognose, das ist die Realität. In Berlin, München oder Hamburg suchen Menschen monatelang nach einer Wohnung - und finden kaum eine. Die Zahl der Neubauten sinkt, während die Nachfrage steigt. Die Ursachen liegen nicht bei einem plötzlichen Einbruch, sondern in Jahren der Unterversorgung, die jetzt mit voller Wucht zurückkommen.
Im Jahr 2024 wurden nur 252.000 Wohnungen fertiggestellt - das ist 15 Prozent weniger als im Vorjahr. Die Bundesregierung hat sich das Ziel gesetzt, 400.000 neue Wohnungen pro Jahr zu bauen. Doch seit Jahren wird dieses Ziel verfehlt. Warum? Weil die Baugenehmigungen 2022 und 2023 massiv eingebrochen sind. Und das hat Folgen: Nur was damals genehmigt wurde, kann heute gebaut werden. Die Genehmigungsquote in Großstädten mit über 500.000 Einwohnern liegt bei nur 68,3 Prozent. In ländlichen Gebieten ist sie mit 89,7 Prozent deutlich höher. Das zeigt: Es liegt nicht am Mangel an Flächen, sondern am System.
Ein Haus zu bauen, ist heute doppelt so teuer wie vor fünf Jahren. Zwischen 2021 und 2023 stiegen die Baukosten durchschnittlich um 38 Prozent. Gleichzeitig haben sich die Zinsen für Baukredite von 1,5 Prozent im Jahr 2021 auf 4,2 Prozent im Juli 2025 verdreifacht. Das bedeutet: Selbst wenn jemand eine Baugenehmigung hat, kann er sich den Bau oft nicht mehr leisten. Ein Bauherr, der 2021 ein Haus für 400.000 Euro bauen wollte, muss heute mit 550.000 Euro rechnen - und zahlt dafür monatlich über 2.000 Euro Zinsen statt 1.000. Das schreckt viele ab. Die Folge: Weniger Bauanträge, weniger Bauvorhaben, weniger Wohnungen.
Es gibt nicht genug Handwerker. Der Zentralverband des Deutschen Baugewerbes spricht von einem Mangel von 280.000 Beschäftigten - das sind 16,3 Prozent der benötigten Arbeitskräfte. Elektriker, Klempner, Maurer, Dachdecker - alle Branchen leiden. In vielen Regionen warten Bauherren sechs bis acht Monate auf einen Termin beim ersten Gewerk. Ein durchschnittliches Neubauprojekt braucht heute 14,7 verschiedene Gewerke, die koordiniert werden müssen. Jeder Verzug, jede fehlende Person, verzögert das ganze Projekt. Und das passiert nicht nur einmal - es passiert bei jedem Haus.
Deutschland hat eines der komplexesten Genehmigungssysteme in Europa. Für einen Neubau müssen 38,4 gesetzliche Vorgaben erfüllt werden - von Denkmalschutz über Naturschutz bis hin zu Energieeinsparverordnungen. Die durchschnittliche Genehmigungszeit beträgt 18,7 Monate. In der Schweiz sind es 11,2 Monate, in Dänemark nur 9,8. Der sogenannte „Bau-Turbo“ der Bundesregierung soll die Fristen um 30 Prozent verkürzen. Doch dazu braucht es mehr Personal in den Bauämtern. Nur 42,7 Prozent der Großstädte haben die Mittel dafür. Ohne mehr Personal bleibt der Turbo ein Schreibtischmodell.
Was gebaut wird, ist auch ein Problem. Im ersten Halbjahr 2025 stiegen die Genehmigungen für Einfamilienhäuser um 14,1 Prozent. Gleichzeitig sanken die für Zweifamilienhäuser um 8,3 Prozent und für Mehrfamilienhäuser nur um 0,1 Prozent. Das ist ein riesiger Fehler. Ein Einfamilienhaus braucht viel Land - und bietet nur eine Wohnung. Ein Mehrfamilienhaus auf derselben Fläche bietet fünf bis acht Wohnungen. In Ballungsräumen, wo der Platz knapp ist, wird genau das Falsche gebaut. Das verschärft die Knappheit noch.
Die Mieten steigen - und zwar überall. Im zweiten Quartal 2025 lagen die Neuvertragsmieten bundesweit 3,5 Prozent höher als im Vorjahr. In München erreichen WG-Zimmer bereits 987 Euro pro Monat. In Berlin und Hamburg sind es durchschnittlich 850 Euro für eine 50-Quadratmeter-Wohnung. Die Leerstandsquote in Großstädten liegt bei nur 1,8 Prozent - das ist historisch niedrig. Auf Immobilienscout24 bewerben sich 40 bis 50 Menschen für eine einzige Wohnung. Besichtigungen sind innerhalb von 24 Stunden ausgebucht. Studenten warten durchschnittlich 11,3 Monate auf einen Wohnheimplatz. Die Preise steigen, weil es einfach zu wenig gibt.
Es gibt keine Wunderlösung. Aber es gibt Maßnahmen, die wirken.
Wer heute eine Wohnung mietet, zahlt mehr - und hat weniger Auswahl. Wer eine Immobilie kauft, muss mit hohen Zinsen und langen Wartezeiten rechnen. Aber es gibt auch Chancen: Wer in energieeffiziente Wohnungen investiert, profitiert langfristig. Die Nachfrage nach modernen, sparsamen Wohnungen steigt. Private Investoren bauen vermehrt für Studenten - das Segment wächst von 1 auf 5,3 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens. Das ist ein Zeichen: Der Markt passt sich an. Aber nur langsam.
Experten wie JLL Germany und das IW Köln sagen: Erst ab 2028 wird sich die Lage entspannen. Warum? Weil die Genehmigungen von 2022 und 2023 erst 2026 bis 2028 in Fertigstellungen umgesetzt werden können. Und bis dahin wird der Mangel weiter wachsen. Die neue „Wohnraumoffensive 2.0“ der Bundesregierung mit 1,2 Milliarden Euro zusätzlichem Budget ist ein Schritt - aber zu klein. Die Frage ist nicht, ob wir mehr Wohnungen brauchen. Die Frage ist: Haben wir den Mut, das System zu verändern?
Wenn Sie bauen wollen: Planen Sie mit einem Finanzierungspuffer von mindestens 22 Prozent über den Kostenvoranschlag hinaus. Die Preise schwanken. Wenn Sie mieten: Bewerben Sie sich früh, flexibel und auch außerhalb der klassischen Stadtzentren. In Mittelstädten wie Leipzig, Dresden oder Nürnberg steigen die Mieten zwar - aber die Konkurrenz ist geringer. Und wenn Sie Politiker:in sind: Drängen Sie auf weniger Bürokratie, mehr Personal in den Ämtern und mehr Wohnungen in der Stadt. Nicht in der Theorie. Jetzt.
Weil die Genehmigungsverfahren zu lang sind, die Baukosten zu hoch sind und es an Fachkräften fehlt. Seit 2022 sind die Baugenehmigungen um 17 Prozent zurückgegangen. Das bedeutet: Weniger Bauanträge heute = weniger Wohnungen in zwei bis drei Jahren. Die Politik hat jahrelang nicht genug getan, um diese Strukturprobleme zu lösen.
München hat die höchsten Mieten und die niedrigste Leerstandsquote von 1,2 Prozent. Berlin und Hamburg folgen dicht dahinter. Aber auch Mittelstädte wie Stuttgart, Köln oder Frankfurt erleben einen starken Zuzug - und damit steigende Mieten. Die Knappheit ist nicht nur ein Großstadtproblem, sondern ein nationales.
Ja - aber nur teilweise. Modulare Bauweisen können die Bauzeit um 30 bis 40 Prozent verkürzen und Kosten senken. Sie eignen sich besonders für Mehrfamilienhäuser und Studentenwohnungen. Doch sie brauchen auch Genehmigungen, Fachkräfte und Logistik. Sie sind kein Allheilmittel, aber ein wichtiger Baustein.
Weil die Nachfrage nach Wohnraum nicht sinkt - aber das Angebot stark zurückgeht. Die Bevölkerung wächst langsam, aber die Anzahl der Single- und Zweipersonenhaushalte ist von 42 % auf 55 % gestiegen. Das bedeutet: Mehr Menschen brauchen mehr Wohnungen. Und weil kaum neue gebaut werden, bleibt die Nachfrage hoch - und die Preise steigen.
Wenn Sie langfristig denken: Ja. Immobilien sind eine der wenigen Anlagen, die in einer Inflation und bei steigenden Mieten Wert halten. Aber: Die Zinsen sind hoch, die Finanzierung schwierig. Kaufen Sie nur, wenn Sie die Zinsen über mehrere Jahre tragen können und nicht auf schnelle Liquidität angewiesen sind. Für Investoren: Konzentrieren Sie sich auf energieeffiziente Wohnungen - die sind gefragt und bleiben wertstabil.
