Als Angestellter reicht oft der letzte Lohnzettel. Als Selbstständiger ist eine Person, die ihr Einkommen aus freiberuflicher oder gewerblicher Tätigkeit bezieht und nicht in einem Arbeitsverhältnis steht sieht es ganz anders aus. Banken schauen skeptisch auf schwankende Gewinne. Das Ausfallrisiko wird höher eingeschätzt. Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie von 2016 hat diese Prüfung verschärft. Sie verpflichtet Institute, die Tragfähigkeit besonders gründlich zu prüfen. Viele Selbstständige scheitern an unvollständigen Unterlagen oder zu wenig Eigenkapital. Doch mit der richtigen Vorbereitung ist eine Finanzierung möglich. Dieser Artikel zeigt Ihnen, welche Hürden Sie nehmen müssen und wie Sie Ihre Chancen maximieren.
Banken lieben Planungssicherheit. Ein Angestellter hat meist einen festen Vertrag und monatlich das gleiche Gehalt auf dem Konto. Bei Ihnen ändert sich das Bild. Gewinn kann schwanken. Auftragseingang ist nicht garantiert. Deshalb sehen Banken das Risiko einer Zahlungsunfähigkeit als höher an. Die Deutsche Bundesbank meldete im Finanzstabilitätsbericht 2022 einen Anstieg der Kreditablehnungen bei Selbstständigen um 15 % gegenüber 2019. Bei Angestellten lag dieser Wert nur bei 5 %. Diese Diskrepanz zeigt, wie streng die Kriterien geworden sind.
Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie ist eine EU-Verordnung, die seit 2016 die Sorgfaltspflichten von Kreditgebern bei Wohnbaufinanzierungen regelt spielt hier eine zentrale Rolle. Sie zwingt Banken dazu, nicht nur den aktuellen Gewinn, sondern die langfristige Stabilität Ihres Unternehmens zu prüfen. Es geht nicht mehr nur darum, ob Sie heute zahlen können, sondern ob Sie das auch in fünf Jahren tun werden, wenn vielleicht die Konjunktur schwächelt. Das bedeutet für Sie: Transparenz ist Ihr wichtigstes Werkzeug. Versteckte Schulden oder undeutliche Gewinnstrukturen führen fast immer zur Ablehnung.
Bevor Sie überhaupt einen Antrag stellen, sollten Sie zwei Grundvoraussetzungen erfüllen. Erstens das Alter Ihres Geschäfts, zweitens Ihre eigene finanzielle Polster.
Geschäftsdauer: Die meisten Institute akzeptieren keine Neugründungen. Eine Regel von Daumen sind drei vollständige Geschäftsjahre. In diesen drei Jahren muss Ihr Unternehmen profitabel gewesen sein. Einige kleinere Sparkassen oder Genossenschaftsbanken gehen manchmal auf zwei Jahre, aber das ist die Ausnahme. Wenn Sie erst vor einem Jahr ausgegründet haben, warten Sie besser ab oder suchen Sie einen Mitantragsteller mit stabilerem Einkommen.
Eigenkapital: Früher reichten vielleicht 10 %. Heute ist das vorbei. Rechen Sie realistisch mit 15 % als absolutes Minimum. Aber Vorsicht: Mit nur 15 % bekommen Sie wahrscheinlich schlechte Zinsen. Experten empfehlen 20 bis 25 % Eigenkapital. Warum? Weil damit das Beleihungsauslanding sinkt. Die Bank trägt weniger Risiko, wenn Sie mehr Haut im Spiel haben. Zudem decken diese 20-25 % oft auch die Nebenkosten ab: Grunderwerbsteuer, Notar, Maklerprovision und ggf. Sanierungsreserven. Wenn Sie den Kaufpreis allein finanzieren wollen, brauchen Sie also deutlich mehr Liquidität als nur den reinen Objektpreis.
| Kriterium | Angestellte | Selbstständige |
|---|---|---|
| Einkommensnachweis | Lohnzettel (letzte 3 Monate) | Steuerbescheide (2-3 Jahre), BWA |
| Mindest-Eigenkapital | 10-15 % | 15-20 % (besser 20-25 %) |
| Planungszeitraum | Kurzfristig (Gehaltssicherheit) | Langfristig (Gewinnstabilität über Jahre) |
| Zinserwartung | Marktzins | Marktzins + 0,2-0,5 % Aufschlag |
| Ablehnungsquote | Circa 15-20 % | Circa 30-40 % |
Hier scheitern viele Bewerber. Nicht am Geld, sondern an der Ordnung. Banken wollen sehen, dass Ihr Unternehmen gesund ist. Sie benötigen folgende Unterlagen, sortiert nach Wichtigkeit:
Vergessen Sie nicht die persönlichen Unterlagen: Personalausweis, Meldebescheinigung, Schufa-Auskunft (aktuell!) und falls vorhanden, Heiratsurkunde oder Geburtsurkunden der Kinder. Eine negative Schufa ist oft ein sofortiges Ausschlusskriterium, egal wie gut Ihr Unternehmen läuft.
Banken nutzen interne Modelle, um zu prüfen, ob Sie die Raten zahlen können. Ein wichtiger Faktor ist der sogenannte "Resteinkommen". Dr. Klein.de nennt hier Richtwerte: Mindestens 1.000 Euro pro Erwachsenen und 200 bis 300 Euro pro Kind müssen für den Lebensunterhalt übrig bleiben. Alles darüber hinaus kann theoretisch in die Tilgung fließen.
Für Selbstständige ist die Berechnung komplexer. Die Bank nimmt nicht einfach Ihren letzten Gewinn. Sie glättet die Werte über drei Jahre. Wenn Sie in Jahr 1 50.000 € verdient haben, in Jahr 2 nur 30.000 € und in Jahr 3 wieder 60.000 €, wird die Bank vorsichtig sein. Sie wird eher den konservativen Wert ansetzen. Daher ist es sinnvoll, wenn Sie in den letzten Jahren konstante oder steigende Gewinne vorweisen können. Starke Sprünge nach oben helfen zwar, aber Banken sind misstrauisch gegenüber plötzlichen Spitzen, die nicht nachhaltig erscheinen.
Zudem prüfen sie Ihre private Schuldensituation. Haben Sie noch einen Autokredit? Konsumentenkredite? Diese Lasten reduzieren Ihre maximale Baufinanzierungshöhe. Klären Sie alle offenen Verbindlichkeiten vor dem Antrag, wenn möglich.
Wenn Ihre Unterlagen nicht perfekt sind, gibt es Wege, die Tür zur Bank offen zu halten. Hier sind bewährte Taktiken:
Die Vorbereitung kostet Zeit. Experten schätzen, dass Sie 20 bis 30 Stunden investieren müssen, um alles korrekt zusammenzustellen. Im Vergleich dazu brauchen Angestellte nur 5 bis 10 Stunden. Diese Investition lohnt sich, denn Fehler sind teuer. Häufige Fallstricke:
Der Markt wird weiter härter. Die Bundesregierung plant, die Wohnimmobilienkreditrichtlinie zu verschärfen. Analysten der Deutschen Bank Research prognostizieren, dass die Eigenkapitalanforderungen langfristig auf 20-25 % steigen könnten. Das Ziel ist die Stabilisierung des Immobilienmarktes und der Schutz der Verbraucher vor Überverschuldung.
Trotzdem bleibt die Chance bestehen. Banken entwickeln zunehmend spezialisierte Bewertungsmethoden für Selbstständige. Es geht nicht mehr nur um rohe Gewinnzahlen, sondern um die Qualität der Kundenbeziehungen, die Diversifikation der Einnahmequellen und die langfristige Strategie Ihres Unternehmens. Wenn Sie Ihr Business professionell führen und dokumentieren, können Sie auch in Zukunft erfolgreich finanzieren.
Rechnen Sie mindestens mit 15 % des Kaufpreises. Für realistische Zinsen und um Nebenkosten abzudecken, sind jedoch 20 bis 25 % empfehlenswert. Dies umfasst Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklerprovision.
In den meisten Fällen ja. Die meisten Banken verlangen drei vollständige Geschäftsjahre mit positiven Ergebnissen. Einige regionale Institute akzeptieren unter bestimmten Umständen auch zwei Jahre, aber das ist selten.
Steuerbescheide der letzten 2-3 Jahre, die aktuelle Betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA) und ein detaillierter Haushaltsplan. Ohne diese Unterlagen startet kein seriöses Institut die Prüfung.
Ja, durchschnittlich liegen die Zinsen für Selbstständige um 0,2 bis 0,5 Prozentpunkte höher als für Angestellte mit ähnlicher Bonität. Dies liegt am höheren eingepreisten Risiko.
Absolut. Ein Partner mit stabilem Angestellteneinkommen gleicht Ihre Einkommensschwankungen aus. Die Bank bewertet dann das gemeinsame Haushaltseinkommen, was die Sicherheit erhöht und oft zu besseren Zinsen führt.
