Immobilienkauf in Österreich und der Schweiz: Wie sich das Notarsystem unterscheidet

Wer in Österreich oder der Schweiz eine Immobilie kauft, sollte nicht nur auf Preis und Lage achten - das Notarsystem macht den entscheidenden Unterschied. Ob du als Österreicher in Zürich ein Haus kaufst oder als Schweizer in Graz eine Wohnung erwirbst: Die rechtlichen Abläufe sind nicht nur unterschiedlich, sie sind fast wie zwei Welten. Und wer das nicht versteht, läuft Gefahr, Zeit, Geld und sogar das Eigentum zu verlieren.

Österreich: Der Weg ins Grundbuch ist der Schlüssel

In Österreich ist der Immobilienkauf ein zweistufiger Prozess. Zuerst unterschreibst du einen Kaufvertrag - das nennt man das Verpflichtungsgeschäft. Danach kommt der entscheidende Schritt: die Eintragung ins Grundbuch. Erst dann wird du offiziell Eigentümer. Ohne diese Eintragung bleibt der Vertrag zwar rechtlich bindend, aber du hast keinen Anspruch auf das Grundstück. Ein anderer könnte das Haus trotz deiner Unterschrift an jemand anderen verkaufen - und der wäre rechtlich geschützt, wenn er in gutem Glauben gekauft hat.

Dafür brauchst du eine grundbuchfähige Urkunde. Die muss von einem Notar oder einem Gericht beglaubigt werden. Die Unterschriften der Verkäufer und Käufer müssen also beglaubigt sein. Aber Achtung: Ein Notar muss den Kaufvertrag nicht selbst aufsetzen. Ein Anwalt kann das auch tun - solange die Beglaubigung durch einen Notar erfolgt. Viele kaufen deshalb erst mit einem Anwalt den Vertrag auf und lassen ihn dann vom Notar beglaubigen. Das spart Kosten.

Die Grunderwerbsteuer ist in ganz Österreich einheitlich: 3,5 % des Kaufpreises. Das ist der niedrigste Satz in Mitteleuropa. Kein Bundesland darf mehr verlangen. Und es gibt keine zusätzlichen Gebühren für die Grundbucheintragung - die Kosten sind in der Steuer schon enthalten.

Die Schweiz: Jeder Kanton macht sein eigenes Ding

In der Schweiz gibt es kein einheitliches Notarsystem. Warum? Weil das Land ein Föderalstaat ist. Jeder Kanton regelt seinen eigenen Immobilienkauf. Das bedeutet: Was in Zürich gilt, stimmt nicht unbedingt in Genf oder Graubünden.

In einigen Kantonen muss der Kaufvertrag zwingend notariell beurkundet werden. In anderen reicht ein einfacher schriftlicher Vertrag - solange er vom Käufer und Verkäufer unterschrieben ist. Manche Kantone verlangen sogar, dass der Notar den Kaufvertrag selbst entwirft. Andere wiederum akzeptieren Musterformulare von Maklern. Es gibt keine bundesweite Regelung. Das macht den Prozess komplex - besonders für Ausländer.

Die Grunderwerbsteuer ist nicht einheitlich. In Zürich liegt sie bei 3 %, in Bern bei 2,5 %, in Genf bei 3,3 %. In einigen Kantonen gibt es gar keine Steuer - dafür aber hohe Gebühren für die Grundbucheintragung. In anderen Kantonen ist die Steuer abhängig vom Kaufpreis: Je teurer die Immobilie, desto höher der Satz. Das ist ein riesiger Unterschied zu Österreich, wo du immer genau 3,5 % zahlst - egal ob du eine Wohnung für 100.000 Euro oder ein Schloss für 5 Millionen kaufst.

Genehmigungspflicht: Schweizer in Österreich - und Österreicher in der Schweiz

Wenn du als Schweizer in Österreich eine Immobilie kaufen willst, brauchst du eine Genehmigung. Die erteilt die Grundverkehr-Landeskommission. Diese Behörde prüft, ob der Kauf im öffentlichen Interesse liegt. Das ist eine Form von Schutz für den österreichischen Wohnungsmarkt. Die Genehmigung dauert meist 4 bis 8 Wochen. Und sie ist nicht automatisch gegeben - besonders wenn du kein Hauptwohnsitz in Österreich hast.

Aber es gibt eine Ausnahme: Wenn du als Schweizer deinen Hauptwohnsitz in Österreich meldest, brauchst du keine Genehmigung. Dann wirst du wie ein österreichischer Bürger behandelt. Das ist ein wichtiger Trick für viele Schweizer, die in Österreich leben oder arbeiten - und langfristig investieren wollen.

Umgekehrt gilt für Österreicher, die in der Schweiz kaufen: Es gibt keine nationale Genehmigungspflicht. Aber viele Kantone verbieten Ausländern den Kauf von Ferienwohnungen oder Landhäusern - besonders in Tourismusregionen wie dem Wallis, Graubünden oder dem Tessin. In diesen Kantonen darfst du nur Wohnungen kaufen, wenn du dort wohnst oder arbeitest. Und selbst dann musst du oft nachweisen, dass du den Kauf nicht als Spekulation siehst.

Preise und Verfügbarkeit: Wer zahlt mehr - und warum?

Die Quadratmeterpreise unterscheiden sich dramatisch. In Zürich liegen sie bei durchschnittlich 10.940 Euro pro Quadratmeter. In Wien sind es knapp 7.000 Euro, in Graz nur 4.457 Euro. Das ist kein Zufall. In der Schweiz gibt es kaum Leerstand - nur 1,66 % der Wohnungen sind verfügbar. In Österreich sind es fast 4 % - fast doppelt so viele. Das bedeutet: In der Schweiz ist der Druck auf den Markt viel größer. Die Nachfrage übersteigt das Angebot - und das treibt die Preise.

Warum ist das so? In Österreich werden pro 1.000 Einwohner etwa 10,9 neue Wohnungen gebaut. In der Schweiz sind es nur 5,7. Das liegt an strengeren Bauregeln, längeren Genehmigungsverfahren und weniger verfügbarem Bauland. In den Schweizer Städten wächst die Bevölkerung schneller als die Bautätigkeit - und das führt zu einem dauerhaften Mangel.

Und dann ist da noch die Währung. Wer in Österreich mit Schweizer Franken zahlt, läuft Gefahr, dass der Franken plötzlich stark steigt - und der Kauf doppelt so teuer wird. Wer in der Schweiz mit Euro zahlt, hat das gleiche Problem. Viele Käufer nutzen deshalb Währungsschutzprodukte oder zahlen in der Landeswährung. Das ist kein Luxus - das ist Pflicht, wenn du langfristig planen willst.

Digitalisierung: Wer macht es besser?

Österreich hat in den letzten Jahren massiv in digitale Immobilienprozesse investiert. Unternehmen wie Sprengnetter und DSS nutzen KI, um Flächen aus Maklerplänen automatisch auszulesen oder Transaktionspreise aus Kaufverträgen zu extrahieren. Die Daten fließen direkt in die öffentlichen Grundbucheinträge. Das macht den Prozess schneller und transparenter.

In der Schweiz ist das anders. Weil jeder Kanton seine eigenen Systeme hat, gibt es keine einheitliche Digitalisierung. Einige Kantone haben moderne Online-Portale, andere arbeiten noch mit Papierakten. Ein Käufer in Basel kann seine Unterlagen online einreichen - in einem ländlichen Kanton muss er sie persönlich beim Amt abgeben. Das bremst den Markt und macht Vergleiche schwer.

Was bedeutet das für dich als Käufer?

Wenn du in Österreich kaufst: Hole dir einen Notar oder Anwalt, der mit Grundbuchverfahren vertraut ist. Lass den Kaufvertrag beglaubigen - und warte auf die Eintragung. Das ist dein Schutz. Die 3,5 % Grunderwerbsteuer sind klar - kein Überraschungskosten.

Wenn du in der Schweiz kaufst: Prüfe zuerst den Kanton. Frag nach der Grunderwerbsteuer, ob ein Notar zwingend nötig ist, und ob Ausländer überhaupt kaufen dürfen. Lass dich nicht von einem Makler vertrösten, der sagt: „Das ist überall gleich.“ Es ist nicht gleich. Und vergiss nicht: Die Währung ist dein größtes Risiko. Rechne mit mindestens 5 % Schwankung im Jahr.

Und wenn du als Schweizer in Österreich kaufst: Melde deinen Hauptwohnsitz an - wenn du kannst. Dann sparst du dir die Genehmigung, die Zeit und den Stress. Und wenn du als Österreicher in der Schweiz kaufst: Lies die kantonalen Gesetze. Nicht die bundesweiten. Die kantonalen. Denn dort wird entschieden, ob du überhaupt einsteigen darfst.

Was kommt als Nächstes?

Österreich bleibt im EU-Rahmen - das bedeutet, dass sich die Regeln weiter harmonisieren werden. Die Digitalisierung wird weiter voranschreiten. Die Schweiz bleibt unabhängig - und wird weiterhin ihre kantonalen Eigenheiten bewahren. Das macht sie attraktiv für manche - und schwierig für andere.

Beide Länder haben starke Märkte. Aber der Weg zum Eigentum ist ein anderer. Wer denkt, dass ein Hauskauf in Europa überall gleich läuft, irrt. In Österreich ist es ein klarer, strukturierter Prozess. In der Schweiz ist es ein Puzzle - mit vielen Teilen, die nur im richtigen Kanton passen.