Deutschland ist kein Hotspot für Investoren? Wer das glaubt, hat die Zahlen nicht gesehen. Im Jahr 2026 fließt mehr internationales Kapital in deutsche Immobilien als seit Jahren nicht mehr. Während viele hierzulande über hohe Zinsen, steigende Staatsverschuldung und politische Unsicherheit klagen, sehen ausländische Investoren etwas anderes: eine stabile, vielfältige und langfristig sichere Anlagegelegenheit. Und sie handeln danach.
Warum gerade Deutschland?
Es ist kein Zufall, dass Investoren aus Großbritannien, Italien, Frankreich, Asien und dem Nahen Osten wieder stärker nach Deutschland schauen. Die Antwort liegt nicht in einer einzigen Sache, sondern in einer Kombination. Erstens: Deutschland hat keine einzige Megastadt, die den gesamten Markt dominiert. In London, Paris oder New York ist alles auf eine Stadt konzentriert. In Deutschland? Da gibt es sieben große Metropolen mit starken Märkten: Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Stuttgart, Köln und Düsseldorf. Jede hat ihre eigene Wirtschaft, ihre eigenen Mieter, ihre eigenen Chancen. Das macht den Markt für internationale Portfolios viel sicherer. Wenn eine Stadt schwächelt, kann man in eine andere investieren. Das ist ein riesiger Vorteil.
Zweitens: Die deutsche Staatsverschuldung ist zwar hoch, aber nicht ungewöhnlich hoch im internationalen Vergleich. Andere Länder haben noch höhere Schulden, schlechtere Wirtschaftsdaten oder instabile Politik. Deutschland wirkt stabil - und das zählt. Drittens: Es gibt kaum echte Alternativen. In vielen anderen europäischen Ländern sind Immobilienpreise bereits so hoch, dass die Renditen kaum noch reichen. In den USA ist der Markt gesättigt. In Asien gibt es politische Risiken. Deutschland ist einfach das beste verfügbare Angebot.
Wer investiert - und wie?
Es sind nicht nur große Fonds, die hier investieren. Die wichtigsten Akteure heute sind private Investoren und Family Offices. Diese haben weniger Druck, sofortige Renditen zu erzielen. Sie können abwarten, auf Preisanpassungen warten und dann zuschlagen. Im Core- und Core-Plus-Segment, also bei gut gelegenen Wohn- und Gewerbeobjekten, gibt es in 2026 noch Preisabschläge. Und die nutzen sie. Sie kaufen nicht mehr zu Spitzenpreisen, sondern zu Preisen, die realistisch mit den Cashflows übereinstimmen.
Gleichzeitig wird das Finanzierungsumfeld komplexer. Deutsche Banken sind vorsichtig. Sie vergeben Kredite, aber streng. Der LTV (Loan-to-Value) bleibt bei 60-65 %, der DSCR (Debt Service Coverage Ratio) muss über 1,2 liegen. Wer keine sicheren Mietverträge und starke Mieter hat, kommt nicht an Geld. Deshalb greifen viele internationale Investoren auf Private Debt zurück - also Kredite von nicht-bankellen Investoren, die flexibler sind. Das wird immer wichtiger.
Was wird gekauft? Die Top-Segmente 2026
Wohnimmobilien sind weiterhin die Nummer eins. 84 Prozent der internationalen Investoren nennen sie als ihren Hauptfokus. Aber es geht nicht mehr nur um große Wohnungen in Innenstädten. Die Nachfrage richtet sich auf neue Formen:
- Multiresidenzielle Projekte: Mehrere Wohnungen in einem Gebäude, oft mit gemeinsamen Bereichen wie Küchen oder Garten. Ideal für junge Berufstätige.
- Studentenwohnungen: Die Zahl der Studierenden steigt. In München, Berlin und Köln ist die Nachfrage höher als das Angebot.
- Commercial Living: Mikrowohnungen, Wohnen auf Zeit, flexible Mietverträge. Das ist der neue Standard für junge Menschen, die nicht mehr jahrelang an eine Wohnung gebunden sein wollen.
Auch andere Segmente ziehen stark an:
- Industrie- und Logistikimmobilien: Die deutsche Wirtschaft erholt sich, Exporte steigen wieder. Lagerhallen in der Nähe von Autobahnen und Häfen sind begehrt. Besonders attraktiv sind Objekte mit ESG-Zertifizierungen und Solaranlagen.
- Rechenzentren: Künstliche Intelligenz treibt den Bedarf an Rechenleistung an. Jedes neue KI-Modell braucht mehr Strom und mehr Server. Die Bauzeit für Rechenzentren ist lang - das Angebot bleibt knapp. Das treibt die Mieten nach oben.
- Hotels: Tourismus kommt zurück. Geschäftsreisen laufen wieder. Die Auslastung steigt, die Preise folgen. Investoren sehen hier eine klare Aufwärtskurve.
Was bleibt schwierig?
Nicht alles ist leicht. Büroimmobilien sind weiterhin ein Problem. Viele Unternehmen arbeiten hybrid. Die Nachfrage nach klassischen Büroräumen sinkt. Investoren, die noch in Büroflächen investieren, müssen sehr genau prüfen: Wo liegt das Gebäude? Hat es gute Anbindung? Ist es modernisiert? Sonst bleibt es leer. Ebenso der Einzelhandel. Shoppingcenter ohne klare Strategie verlieren an Bedeutung.
Auch die sogenannte Maturity Wall ist ein Thema. Bis zu 82 Milliarden Euro an Immobilienkrediten laufen 2026 aus. Das klingt nach einem Problem. Aber bisher gibt es kaum Non-Performing Loans. Warum? Weil die Banken nicht verkaufen wollen - und die Käufer nicht zu den Preisen kaufen, die die Banken haben. Es ist ein Warten-Spiel. Bislang hat das funktioniert. Aber wenn sich die Wirtschaft weiter abschwächt, könnte das 2027 anders aussehen.
Die Rolle der Qualität - und der Technologie
In 2026 zählt nicht mehr nur die Lage. Es zählt, was drin ist. ESG-Kriterien sind kein Bonus mehr - sie sind Pflicht. Ein Gebäude ohne Energieeffizienz, ohne Barrierefreiheit, ohne moderne Ausstattung wird nicht mehr vermietet. Mieter, besonders junge, verlangen es. Und internationale Investoren wissen: Wer das nicht hat, verliert langfristig.
Technologie hilft dabei. KI-Tools analysieren jetzt nicht nur die Mietpreise, sondern auch die Mieterstruktur, die Renovierungsbedarfe, die zukünftige Nachfrage in der Nachbarschaft. Sie sagen voraus, wo die Mieten steigen werden - und wo nicht. Das macht Investitionen sicherer. Wer mit alten Methoden arbeitet, verliert.
Was kommt als Nächstes?
2026 ist kein Jahr des Booms. Es ist ein Jahr der Klärung. Die Märkte ordnen sich neu. Wer schnell reagiert, wer in die richtigen Segmente investiert und wer auf Qualität setzt, wird gewinnen. Wer wartet, bis alles wieder „normal“ ist, wird zu spät kommen. Die internationale Nachfrage ist da. Die Preise sind realistischer geworden. Die Grundlagen sind solide. Es geht nicht mehr darum, die größte Rendite zu machen. Es geht darum, langfristig stabil zu bleiben. Und dafür ist Deutschland heute die beste Wahl in Europa.
