Ausnahmen Zweckentfremdung: Was du über Wohnraumnutzung und rechtliche Grenzen wissen musst

Wenn du eine Wohnung nicht mehr selbst bewohnst, sondern vermietest, um sie zu verkaufen oder als Ferienwohnung zu nutzen, läufst du Gefahr, in den Bereich der Zweckentfremdung, die unzulässige Nutzung von Wohnraum außerhalb des vorgesehenen Zwecks der Wohnnutzung. Also known as Wohnraumverwertung, it occurs when residential property is used in ways that contradict local housing regulations, often triggering fines or legal action. Doch nicht jede Nutzung ist automatisch verboten. Es gibt klare Ausnahmen, regelgerechte Nutzungsszenarien, die von den Behörden akzeptiert werden – zum Beispiel wenn du die Wohnung nach einem Umzug temporär vermietest, oder wenn du sie nach einer Sanierung als langfristige Mietwohnung weitergibst. Die Grenzen sind fließend, und viele Eigentümer wissen nicht, wann sie legal handeln – und wann nicht.

Die wichtigsten Ausnahmen betreffen Wohnraumnutzung, die Nutzung von Wohnungen ausschließlich zum Wohnen, wie vom Gesetz vorgesehen in bestimmten Fällen: Wenn du deine Wohnung nur für ein Jahr vermietest, weil du beruflich umziehst, ist das in vielen Städten erlaubt – vorausgesetzt, du gibst sie danach wieder selbst. Auch wenn du deine Immobilie verkaufst und die Wohnung vorher kurzfristig vermietest, um den Verkauf vorzubereiten, zählt das nicht automatisch als Zweckentfremdung. Aber: Wenn du sie als Airbnb-Ferienwohnung nutzt, ohne eine Genehmigung, oder wenn du sie als Büro, Lager oder Studio umwidmest, dann ist das oft illegal. Und das hat Konsequenzen: Bußgelder, Räumungsklagen oder sogar die Wegzugsbesteuerung, die Steuer, die auf Immobilien fällig wird, wenn du Deutschland verlässt und sie nicht verkaufst können dir drohen, wenn du die Regeln missachtest.

Was viele nicht wissen: Auch die Mieterhöhung, die Erhöhung der Miete nach Modernisierung, die rechtlich geregelt ist und die Immobiliensteuer, die jährliche Besteuerung von Grund und Boden in Deutschland hängen eng mit der Nutzung zusammen. Wenn du eine Wohnung als Ferienunterkunft nutzt, darfst du keine Modernisierungsumlage verlangen – denn das ist kein Wohnraum mehr im Sinne des Mietrechts. Und wenn du deine Immobilie im Ausland behältst, während du selbst wegziehst, kann die Wegzugsbesteuerung dich treffen – selbst wenn du sie nicht verkaufst. Diese Regeln sind nicht willkürlich. Sie sollen verhindern, dass Wohnraum knapp wird – besonders in Städten wie München, Wien oder Berlin, wo der Druck auf Wohnungen riesig ist.

In der folgenden Sammlung findest du Artikel, die genau diese Themen aufgreifen: Wie du Wohnraum legal nutzt, wann du Steuern zahlen musst, wie du Mieterhöhungen richtig berechnest und warum du bei der Verwendung von Immobilien nicht auf die Gesetze verzichten kannst. Keine Theorie. Nur klare Regeln, praktische Beispiele und das, was du wirklich wissen musst – damit du nicht überrascht wirst, wenn die Stadt dich anschreibt.