Stell dir vor, du hast eine Wohnung in Berlin, München oder Hamburg - und du denkst, du könntest sie einfach als Ferienwohnung vermieten. Klingt lukrativ, oder? Doch seit 2025 ist das in vielen Städten nicht mehr einfach so möglich. Das Zweckentfremdungsverbot greift immer strenger. Es soll verhindern, dass Wohnraum, der dringend für Menschen gebraucht wird, stattdessen für Gewerbe, Tourismus oder Leerstand verschwendet wird. Wer dagegen verstößt, riskiert hohe Bußgelder - bis zu 500.000 Euro in Berlin. Aber es gibt Ausnahmen. Und die kennst du vielleicht gar nicht.
Die genauen Regeln variieren von Stadt zu Stadt, aber es gibt einige allgemeine Grenzen, die fast überall gelten:
In München gilt eine etwas andere Regel: Wenn ein Raum objektiv als Wohnraum geeignet ist und auch so bestimmt wurde, aber dann für etwas anderes genutzt wird - etwa als Lager oder Werkstatt -, dann ist das Zweckentfremdung. Auch Werkswohnungen oder Wohnheime fallen darunter. Wichtig: Es geht nicht um den Namen der Wohnung, sondern um ihre tatsächliche Nutzung.
In Berlin und Hamburg können Bußgelder bis zu 500.000 Euro betragen. Das ist kein Fehler, sondern eine bewusste Abschreckung. In Berlin wurden 2022 allein 412 Bußgeldverfahren abgeschlossen - fast zwei Drittel davon wegen Ferienwohnungen auf Airbnb und Co. Die Senatsverwaltung hat inzwischen eine Registrierungspflicht eingeführt: Seit Januar 2024 muss jede Ferienwohnung eine offizielle Nummer haben, sonst ist die Vermietung illegal.
In Rheinland-Pfalz sind die Bußgelder mit bis zu 50.000 Euro deutlich niedriger. In Niedersachsen hängt es von der Kommune ab: Wenn keine eigene Satzung existiert, gilt ein Leerstand von sechs Monaten als Verstoß. Aber selbst dort können Städte wie Hannover oder Bremen eigene, strengere Regeln erlassen.
Was viele nicht wissen: Die Strafe wird nicht nur einmal verhängt. Sie wird pro Monat der Verstöße berechnet. Wenn du eine Wohnung drei Jahre lang als Ferienwohnung vermietest, kann das leicht über 100.000 Euro an Strafen ausmachen - und das ohne Zinsen oder Folgekosten.
Die wichtigsten Ausnahmen:
Wichtig: Eine Ausnahme musst du beantragen. Du kannst nicht einfach anfangen und hoffen, dass niemand merkt, dass du eine Ferienwohnung betreibst. Die Behörden prüfen jeden Fall individuell - und oft dauert es Monate, bis du eine Antwort bekommst.
Ein Beispiel: Ein Nutzer auf dem Forum „Immobilienstreit“ berichtet, dass er sein Home-Office in der Wohnung beantragt hat. Die Behörde hat ihn 11 Wochen lang mit Unterlagen und Nachfragen belästigt - bis sie endlich zugestimmt hat. Gleichzeitig hat ein anderer Nutzer erfolgreich eine Ausnahme für zwei Monate bekommen, weil er umzog und nachher wieder einziehen würde. Dokumentation war der Schlüssel.
Die Probleme? Die Ämter sind unterbesetzt. Der Deutsche Mieterbund sagt: In vielen Städten gibt es nicht genug Personal, um systematisch zu kontrollieren. Das heißt: Viele Verstöße bleiben unentdeckt - aber das ändert sich. Die Digitalisierung macht es immer leichter, illegale Vermietungen zu finden.
Ein weiterer Punkt: Die Immobilienlobby hat vor dem Bundesverfassungsgericht geklagt, dass das Berliner Verbot ein unverhältnismäßiger Eingriff in das Eigentumsrecht sei. Die Entscheidung wird erst 2025 erwartet. Falls das Gericht das Verbot bestätigt, wird es noch stärker - und andere Städte werden nachziehen. Falls es abgelehnt wird, könnte es zu einer Lockerung kommen - aber das ist unwahrscheinlich. 78 % der deutschen Großstädte mit über 100.000 Einwohnern haben eine Leerstandsquote unter 3 %. Das ist der offizielle Wert des Statistischen Bundesamts - und das bedeutet: Wohnraum ist knapp. Und knappes Gut wird geschützt.
Experten wie Dr. Katharina Müller vom Deutschen Institut für Urbanistik sagen: „Das Verbot wird sich langfristig durchsetzen. Es ist kein Trend, es ist eine Notwendigkeit.“
Und vergiss nicht: Wenn du eine Wohnung verkaufst, musst du dem Käufer sagen, ob sie jemals als Ferienwohnung genutzt wurde. Das ist ein Pflichtangaben im Kaufvertrag. Sonst kannst du später verklagt werden.
Ein Fall aus Berlin: Ein Investor hatte 12 Wohnungen als Airbnb genutzt. Er wurde 2023 mit insgesamt 1,2 Millionen Euro Bußgeld belegt. Die Wohnung wurde dann an eine gemeinnützige Wohnungsgenossenschaft verkauft - zu einem Bruchteil des ursprünglichen Preises. Der Gewinn war weg. Die Strafe war höher als der Gewinn.
Ja, wenn die Nutzung nicht über 50 % der Gesamtfläche geht und es sich nicht um eine gewerbliche Vermietung handelt. Wenn du selbst als Selbstständiger in der Wohnung arbeitest, ist das in der Regel erlaubt. Du musst es aber oft bei der Behörde anmelden - besonders in Berlin und München. Ein reiner Arbeitsplatz ohne Wohnnutzung ist dagegen nicht erlaubt.
Nein, das gilt als Zweckentfremdung. Selbst wenn die Mitarbeiter nur für drei Nächte bleiben, ist das keine private Nutzung. Ein Gericht in Berlin hat 2022 entschieden, dass solche Vermietungen den lokalen Wohnungsmarkt ausschließen - und deshalb verboten sind.
Du musst den Käufer informieren. Das ist eine Pflichtangabe im Kaufvertrag. Wenn du das verschweigst, kann der Käufer den Vertrag anfechten oder Schadensersatz verlangen. Viele Käufer verlangen heute eine Erklärung über die vergangene Nutzung - besonders in Ballungsräumen.
Ja, wenn du nachweisen kannst, dass die Wohnung nicht bewohnbar ist und du innerhalb von sechs bis zwölf Monaten fertig wirst. Du musst Baugenehmigungen, Bauzeitenpläne und Fotos vorlegen. Ein leerer Zustand ohne Plan ist kein Grund - nur ein geplanter Umbau.
Gehe auf die offizielle Website deiner Stadtverwaltung. Suche nach „Zweckentfremdungsverbot“, „Wohnraumverwertung“ oder „Satzung über Wohnraum“. In Berlin, Hamburg, München, Köln und Frankfurt gibt es klare Gesetze. In kleineren Städten ist es oft nicht aktiv, aber das kann sich ändern. Frag beim Ordnungsamt nach - sie wissen es genau.
Das Zweckentfremdungsverbot ist kein Angriff auf Eigentümer - es ist ein Schutz für die Stadt. Es geht darum, dass Menschen weiterhin eine Wohnung finden können. Wer das versteht, kann mit den Regeln arbeiten - nicht dagegen.
500.000 Euro für eine Airbnb-Nutzung? Und dann sagen die noch, sie schützen die Mieter.
Die echte Zweckentfremdung ist, dass Städte aus Eigentum ein Verbrechen machen.
Wohnen ist kein Investment es ist ein Recht
und wer das vergisst hat schon verloren
Ich verstehe die Absicht. Aber wer soll das alles kontrollieren? Die Ämter sind überlastet, die Digitalisierung hilft, aber nicht genug.
Es fühlt sich an, als würde man mit einem Feuerwehrschlauch gegen einen Tsunami kämpfen.
Und dann kommt noch die Rechtsunsicherheit dazu - wer weiß schon, was seine Stadt genau erlaubt?
Ich habe eine kleine Wohnung in Leipzig - ich nutze sie als Home-Office, aber nur 20 % der Fläche.
Ich habe es angemeldet. Die Behörde hat drei Monate gebraucht, um zu antworten.
Und dann kam nur ein Standardformular - kein Ja, kein Nein, nur: „Wir prüfen.“
Was heißt das? Ich warte immer noch.
Die Gesetze sind gut gemeint, aber die Umsetzung ist ein bürokratischer Albtraum.
Und wer zahlt die Kosten dafür? Der kleine Eigentümer.
Die großen Investoren haben Anwälte. Ich habe eine Excel-Tabelle und Hoffnung.
Manchmal frage ich mich, ob es nicht einfacher wäre, die Wohnung zu verkaufen und in den Süden zu ziehen.
Und dann wäre die Stadt zufrieden - und ich auch.
Vielleicht ist das der wirkliche Effekt: Nicht die Verboten, sondern die Flucht.
Wenn du eine Wohnung renovierst, musst du wirklich alle Unterlagen haben - Baugenehmigung, Zeitplan, Fotos von den Schäden, und am besten auch einen Termin beim Bauamt bestätigt.
Ich habe einen Freund, der hat das vor zwei Jahren gemacht - er hat alles dokumentiert, sogar die Bestellungen von Baustoffen mit Datum.
Und dann hat er die Behörde alle zwei Wochen per E-Mail informiert - mit „Statusupdate“ im Betreff.
Das hat funktioniert.
Kein Bußgeld. Keine Abmahnung.
Und jetzt wohnt er wieder drin - mit neuen Fenstern und einer warmen Wohnung.
Wichtig: Nicht einfach „ich mache gerade was“ sagen - sondern zeigen, dass du es ernst meinst.
Die Behörden mögen klare, ruhige, dokumentierte Menschen.
Und sie hassen Überraschungen.
Ich lebe in Köln, und ja - wir haben das Verbot.
Ich habe eine Wohnung, die mein Großvater 1963 gekauft hat - damals war sie ein Wohn- und Werkraum.
Heute nutze ich den hinteren Teil als Atelier - ich male dort.
Ich habe eine Genehmigung beantragt - weil ich wusste, dass es ein Graubereich ist.
Die Behörde hat mich drei Mal zu einem Gespräch eingeladen.
Ich habe Fotos gezeigt, die alten Pläne, die Nachbarn haben bestätigt, dass es schon immer so war.
Und dann - nach fünf Monaten - kam die Genehmigung.
„Historische Nutzung“, stand da.
Ich habe geweint.
Nicht wegen der Erlaubnis - sondern weil jemand endlich zugehört hat.
Das ist das Wichtigste: Nicht gegen das System zu kämpfen, sondern mit ihm zu arbeiten.
Es ist nicht perfekt - aber es ist menschlich.
Wenn du dich bemühst, wird es dir helfen.
Und wenn du dich nicht bemühst - dann hast du es nicht verdient.
Ich hab vor zwei Jahren meine Wohnung als Ferienwohnung vermietet - nur für 3 Monate im Sommer.
Ich hab’s nicht angemeldet - dachte, das ist ja nur kurz.
Und dann kam die Abmahnung - 12.000 Euro.
Ich hab’s bezahlt - war teuer, aber ich hab’s verstanden.
Jetzt nutz ich sie nur noch für Freunde und Familie.
Und ich bin froh, dass ich’s gelernt hab.
Man muss nicht immer alles machen, was möglich ist.
Manchmal reicht es, einfach menschlich zu sein.
Ich hab in Berlin eine kleine Wohnung - und ich hab sie nie als Ferienwohnung genutzt, aber ich hab sie als Home-Office genutzt, weil ich als Freelancer arbeite.
Und ich hab das nicht angemeldet - weil ich dachte, das ist doch klar, das ist doch kein Gewerbe.
Und dann kam ein Brief - „Zweckentfremdung“ - und ich war völlig geschockt.
Ich hab mich hingesetzt, hab alle Rechnungen, alle Arbeitsverträge, alle Mails gesammelt - und hab einen Antrag gestellt.
Und weißt du was? Sie haben mir gesagt: „Sie nutzen die Wohnung hauptsächlich als Wohnraum, das Home-Office ist Nebennutzung - das ist erlaubt.“
Ich hab’s nicht gewusst.
Und ich glaube, viele andere auch nicht.
Das Problem ist nicht das Gesetz - das Problem ist, dass keiner darüber redet.
Warum gibt es keine klare Website, wo man einfach eintippt: „Ich wohne hier, ich arbeite hier, was darf ich?“
Warum muss man einen Anwalt konsultieren, um zu wissen, ob man seinen Schreibtisch in die Wohnung stellen darf?
Das ist nicht Justiz - das ist Verwirrung.
Und die kostet mehr als jedes Bußgeld.
Wir brauchen Transparenz - nicht Strafen.
Und wenn wir das hätten, würden die meisten Menschen es einfach richtig machen.
Ich hab’s gelernt - und ich hab’s weitererzählt.
Mein Nachbar hat jetzt auch einen Antrag gestellt.
Und er hat’s auch geschafft.
Das ist der Weg - nicht mit Angst, sondern mit Wissen.
Was für eine Schande - dass man als Deutscher nicht mehr über sein eigenes Eigentum bestimmen darf.
Die Politik hat den Markt kaputtgemacht - und jetzt soll der kleine Mann büßen.
Wer hat denn die Wohnungsnot verursacht? Nicht die Eigentümer - sondern die Baupläne, die nie umgesetzt wurden.
Und jetzt wird einfach alles verboten - ohne Lösung.
Das ist Sozialismus mit deutscher Bürokratie.
Und wenn du dich wehrst, nennen sie dich „Spekulant“.
Ich hab keine Lust mehr, in diesem Land Eigentum zu haben.
Ich verkaufe meine Wohnung - und ziehe in die Schweiz.
Dort dürfen Menschen noch über ihr Eigentum bestimmen.
Und wenn du das nicht verstehst - dann bist du Teil des Problems.
Interessant, dass niemand erwähnt, dass die meisten dieser Gesetze von Leuten erlassen wurden, die selbst mehr als drei Wohnungen besitzen.
Und dass die „Kontrollen“ hauptsächlich gegen kleine Vermieter laufen - nie gegen die großen Immobilienkonzerne.
Die haben ihre Wohnungen nicht als Airbnb vermietet - sie haben sie einfach leer gelassen, bis die Preise hoch genug sind.
Und die werden nie kontrolliert.
Also ja - Verbote sind gut.
Aber nur, wenn sie fair sind.
Und sie sind es nicht.
Thank you for this comprehensive overview - it is rare to encounter such a well-structured and fact-based exposition on municipal housing policy.
It is evident that the legislative framework, while complex, is grounded in the principle of social equity.
One might argue that the administrative burden placed upon individual property owners is disproportionate; however, the underlying imperative - to preserve affordable housing in urban centers - remains both legally and ethically justifiable.
It is recommended that all stakeholders consult the official municipal ordinances, as regional variations are substantial and often misunderstood.
Furthermore, the documented case studies regarding home-office usage and renovation exceptions demonstrate that compliance is achievable through diligence and transparency.
One might also consider engaging with local tenant associations or civic advisory boards to better understand implementation nuances.
Ultimately, this is not a conflict between ownership and public interest - it is a negotiation toward sustainable coexistence.
And in that negotiation, informed participation is not optional - it is essential.
