Ende 2024 war der deutsche Immobilienmarkt in einer Krise. Preise fielen, Käufer zögerten, Zinsen lagen bei über 5 Prozent. Jetzt, im Dezember 2025, hat sich alles gedreht. Die Preise steigen wieder - langsam, aber sicher. Und wer jetzt verkaufen will, hat eine einmalige Chance. Die Nachfrage kommt zurück, die Zinsen sind stabil, und die Angebotslücke bleibt groß. Aber nicht jede Immobilie profitiert gleich. Wer seine Wohnung oder sein Haus jetzt nicht verkaufen will, könnte im Jahr 2026 mit deutlich schlechteren Konditionen konfrontiert sein.
Bis 2023 war der Bauzins der größte Feind aller Käufer. Wer damals eine Immobilie finanzieren wollte, musste monatlich bis zu 1.000 Euro mehr zahlen als heute. 2025 ist das anders. Die Zinsen liegen stabil zwischen 3 und 3,5 Prozent. Keine großen Sprünge nach oben, keine plötzlichen Senkungen. Das bedeutet: Käufer können planen. Sie wissen, was sie monatlich zahlen müssen. Und das macht sie sicherer. Viele, die lange gewartet haben, greifen jetzt zu. Die Banken vergeben wieder Kredite, weil das Risiko geringer ist. Das ist der entscheidende Unterschied zu 2023 und 2024. Ein niedrigerer Zins bedeutet nicht nur mehr Kaufkraft - er bedeutet auch mehr Nachfrage. Und mehr Nachfrage bedeutet höhere Preise.
Nicht überall in Deutschland geht es nach oben. In München, Berlin, Hamburg und den dicht besiedelten Randgebieten steigen die Preise für Eigentumswohnungen um 1,1 Prozent und für Einfamilienhäuser sogar um 2,9 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Das Institut der Deutschen Wirtschaft hat das im Mai 2025 bestätigt. Der Bundesverband der Volksbanken (BVR) rechnet für das gesamte Jahr mit einem Durchschnittsansieg von 3,2 Prozent. Das ist kein Boom, aber es ist eine klare Trendwende. In ländlichen Regionen ohne gute Anbindung, Schulen oder Arbeitsplätze sieht es anders aus. Hier stagnieren die Preise - oder fallen leicht. Wer in einer Stadt wohnt, die gut an den öffentlichen Nahverkehr angebunden ist, hat einen klaren Vorteil. Wer in einem Dorf mit fehlender Infrastruktur lebt, muss realistischer sein.
Ein Haus mit Energieeffizienzklasse G oder F ist 2025 kein Vermögenswert mehr - es ist ein Risiko. Im vergangenen Jahr haben unsanierte Immobilien in schlecht gelegenen Gebieten bis zu 15 Prozent an Wert verloren. Warum? Weil die neue Energiegesetzgebung ab 2026 kommt. Dann müssen viele Bestandsimmobilien mindestens die Klasse E haben, um verkauft oder vermietet werden zu können. Wer jetzt noch nicht saniert hat, riskiert, dass sein Haus schwerer zu verkaufen ist - oder nur noch mit großem Preisabschlag. Experten wie Florian Pfaffinger vom Dr. Klein Expertenrat sagen: Wer bis Ende 2025 noch eine kleine Sanierung macht, kann den Verkaufswert um bis zu 10 Prozent steigern. Ein neuer Heizkessel, bessere Fenster oder eine Dämmung der Außenwände - das kostet ein paar Tausend Euro, aber es bringt einen deutlich höheren Preis. Wer das nicht macht, verliert Geld - und zwar doppelt: erst beim Verkauf, dann bei der Zukunft.
Immer noch ein großer Irrtum: Immobilien brauchen jetzt nicht mehr ein halbes Jahr, um verkauft zu werden. In den großen Städten, besonders in München und Berlin, sind gut präsentierte, energetisch sanierte Wohnungen innerhalb von zwei bis drei Monaten verkauft. Das ist schneller als vor fünf Jahren. In ländlichen Gegenden bleibt es schwieriger. Hier dauert es oft sechs Monate oder länger. Der Grund? Die Nachfrage ist nicht gleich verteilt. In der Stadt gibt es mehr Käufer als Wohnungen. Auf dem Land ist es umgekehrt. Wer schnell verkaufen will, sollte nicht warten, bis die Nachfrage wieder einbricht. Die Zeitfenster sind eng - besonders für unsanierte Objekte.
Nicht jeder kann sich eine umfassende Sanierung leisten. Aber es gibt kleine Schritte, die einen großen Unterschied machen. Ein neuer Anstrich, saubere Fenster, eine funktionierende Heizung, ein gepflegter Garten - das wirkt. Die meisten Käufer entscheiden innerhalb der ersten zehn Minuten, ob ihnen das Haus gefällt. Wenn die Wohnung unordentlich, dunkel oder muffig riecht, gehen sie - egal wie günstig der Preis ist. Professionelle Fotos, klare Beschreibungen und ein guter Makler sind kein Luxus, sondern eine Notwendigkeit. Wer sich auf den ersten Eindruck verlässt, verliert. Wer sich vorbereitet, verkauft schneller und für mehr Geld. Die Erfahrung vieler Makler: Ein gut präsentiertes, aber unsaniertes Haus verkauft sich oft besser als ein perfekt saniertes, das schlecht beworben ist.
Die größte Gefahr für Verkäufer im Jahr 2025 ist nicht die Zinsentwicklung - es ist die Gesetzgebung. Ab 2026 gelten neue Regeln für Energieeffizienz. Wer sein Haus dann erst saniert, hat weniger Zeit, den Wert zu steigern. Und die Kosten steigen. Die Bundesregierung hat angekündigt, dass die Sanierungsquote bis 2025 auf 1,5 Prozent ansteigen soll. Das bedeutet: Im nächsten Jahr werden noch mehr Hausbesitzer sanieren. Die Nachfrage nach Handwerkern steigt. Die Preise für Dämmung, Fenster oder Heizungen werden weiter steigen. Wer jetzt noch nicht handelt, zahlt später mehr - und bekommt weniger für seine Immobilie. Rosa Immobilien warnt: Wer bis Ende 2025 nicht verkauft, riskiert, dass sein Objekt an Wert verliert, weil es nicht mehr den neuen Standards entspricht.
Der Markt wird nicht ewig steigen. Aber er wird nicht zurückfallen. Die Grundlagen sind stabil: Es gibt zu wenig Wohnraum. Die Bevölkerung wächst in den Städten. Die Zinsen bleiben moderat. Die Energiegesetze zwingen zur Sanierung. Wer jetzt verkaufen kann, macht einen klugen Schritt. Wer wartet, riskiert, dass der Markt sich verändert - und er nicht mehr die Kontrolle hat. Die Zeit ist nicht auf Ihrer Seite. Nicht weil die Preise fallen, sondern weil die Regeln sich ändern. Und die Verkäufer, die jetzt handeln, sind die, die am Ende den besten Preis bekommen.
