Wer seine Eigentumswohnung verkaufen möchte, denkt meist zuerst an den Immobilienmakler oder die Grundbuchänderung. Doch es gibt eine oft übersehene Hürde, die plötzlich Kosten verursacht: die Verwalterzustimmung is die formale Genehmigung durch die Hausverwaltung, die bei bestimmten Eigentumsübertragungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich ist. Wer hier nicht genau hinschaut, erlebt beim Notartermin eine unangenehme Überraschung, wenn plötzlich Sondergebühren auf den Tisch kommen.
Wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen, muss oft der Verwalter zustimmen, bevor der Deal final besiegelt wird. Das ist kein kostenloser Verwaltungsakt. In der Regel setzen sich die Kosten aus zwei Teilen zusammen. Zum einen gibt es die Notargebühren für die Beglaubigung der Zustimmungserklärung. Hier müssen Sie meistens mit einem Betrag zwischen 20 und 70 Euro rechnen. Ein kleiner Tipp: Wenn derselbe Notar sowohl die Zustimmung als auch den eigentlichen Kaufvertrag beurkundet, fallen diese Gebühren oft nur einmal an.
Viel tückischer ist jedoch die sogenannte Sondervergütung. Viele Verwalter definieren die Erteilung einer Zustimmung in ihren Verträgen als Sonderleistung. Das bedeutet, dass sie für den Zeitaufwand eine extra Gebühr verlangen, die weit über den normalen Notarkosten liegt. Hier lohnt sich ein Blick in den bestehenden Verwaltervertrag, um keine bösen Überraschungen zu erleben.
Die Frage "Wer zahlt das eigentlich?" lässt sich nicht mit einem einfachen Ja oder Nein beantworten, da es hier zwei verschiedene Logiken gibt. Grundsätzlich gelten die Kosten für die Zustimmung als allgemeine Verwaltungskosten der Wohnungseigentümergemeinschaft (kurz WEG). In diesem Fall werden die Kosten nach dem Miteigentumsanteil auf alle Eigentümer verteilt. Das klingt fair, ist aber für den Verkäufer oft ärgerlich, da er für einen Vorgang bezahlt, der nur ihn betrifft.
In der Praxis sieht es aber oft anders aus. In der Teilungserklärung is das grundlegende Dokument einer WEG, das die Aufteilung des Grundstücks in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum sowie die Verteilung der Kosten regelt oder im speziellen Verwaltervertrag ist häufig festgelegt, dass der Veräußerer - also Sie als Verkäufer - die Kosten allein tragen muss. Wenn dort nichts steht, greift oft die kollektive Kostentragung durch die Gemeinschaft.
| Szenario | Wer zahlt? | Grundlage |
|---|---|---|
| Standard-Regelung (ohne Zusatzvereinbarung) | Alle WEG-Eigentümer | Miteigentumsanteile (MEA) |
| Vereinbarung in Teilungserklärung | Verkäufer | Vertragliche Fixierung |
| Individuelle Absprache im Kaufvertrag | Käufer (über Erstattung) | Kaufvertragliche Vereinbarung |
Neben der einmaligen Zustimmung fallen natürlich die monatlichen Gebühren an. Diese schwanken extrem, je nachdem wie groß Ihr Haus ist. In kleinen Gemeinschaften mit weniger als zehn Einheiten ist die Verwaltung pro Kopf oft teurer. Laut einer CRES-Studie können hier Basissätze von bis zu 48 Euro pro Einheit anfallen, oder es gibt eine Mindestpauschale von etwa 480 Euro für das gesamte Objekt.
Bei riesigen Anlagen mit über 100 Einheiten sinken die Kosten durch Skaleneffekte. Hier liegt der Regelsatz laut dem 6. DDIV Branchenbarometer im Schnitt bei etwa 17,46 Euro pro Einheit. Für Sie als Verkäufer ist das wichtig, weil der potenzielle Käufer genau diese Zahlen sehen will. Er möchte wissen, wie hoch die monatliche Belastung ist, die er dauerhaft tragen muss.
Wenn Sie eine Wohnung vermietet haben und diese nun verkaufen, gibt es einen wichtigen Punkt bei der Buchhaltung. Die laufenden Verwaltungskosten der WEG gelten als nicht-umlagefähige Bewirtschaftungskosten. Das heißt: Sie können diese Kosten nicht einfach über die Nebenkostenabrechnung auf Ihren Mieter umlegen. Das klingt im ersten Moment nach einem Verlust, ist aber steuerlich kein Problem.
Diese Kosten können Sie in voller Höhe als Werbungskosten bei Ihrer Einkommensteuererklärung absetzen. Wenn Ihre Wohnung beispielsweise jährlich 360 Euro Verwaltungskosten verursacht, mindert dieser Betrag direkt Ihr steuerpflichtiges Einkommen aus Vermietung und Verpachtung.
Um Missverständnisse beim Eigentumswechsel zu vermeiden, sollten Sie die Kostentragung der Verwalterzustimmung explizit in den Kaufvertrag schreiben. Verlassen Sie sich nicht auf mündliche Zusagen des Verwalters oder des Käufers. Es gibt drei gängige Wege, dies zu lösen:
Besonders wichtig ist dies, wenn der Verwalter eine hohe Sondergebühr verlangt. Ohne schriftliche Vereinbarung im Kaufvertrag riskieren Sie, dass Sie auf diesen Kosten sitzen bleiben, während der Käufer bereits in der Wohnung wohnt.
Nicht in jedem Fall, aber in sehr vielen. Ob eine Zustimmung nötig ist, hängt von der Teilungserklärung und dem Stattut der WEG ab. Oft ist sie erforderlich, wenn bestimmte Vormerksrechte oder besondere Bedingungen im Gemeinschaftseigentum verankert sind. Prüfen Sie dies unbedingt vor der Unterschrift des Kaufvertrags.
Ja, das ist möglich, sofern es im Kaufvertrag so vereinbart wurde. Da die Zustimmung rechtlich gesehen dem Verkäufer dient, um den Transfer zu ermöglichen, trägt er sie primär. Da sie aber für den Käufer die rechtliche Sicherheit bringt, ist die Kostenübernahme durch den Käufer ein häufiger Verhandlungspunkt.
Eine Verweigerung ohne sachlichen Grund ist rechtlich kaum haltbar. Wenn der Verwalter jedoch berechtigte Gründe hat (z.B. ausstehende Hausgeldzahlungen des Verkäufers), kann dies den Verkauf verzögern. In einem solchen Fall müssen zuerst die Schulden bei der WEG beglichen werden.
Ja, sofern die Wohnung vermietet ist. Die Kosten für die WEG-Verwaltung sind nicht auf den Mieter umlagefähig, können aber als Werbungskosten bei der Einkommensteuer geltend gemacht werden.
Das variiert stark. Bei kleinen WEG (unter 10 Einheiten) liegen die Kosten oft bei ca. 24,13 Euro pro Einheit. Bei sehr großen Gemeinschaften (über 100 Einheiten) sinkt dieser Wert im Schnitt auf etwa 17,46 Euro.
