Räumungskosten und Entsorgung vor Immobilienverkauf: So planen Sie die Preise richtig

Bevor Sie Ihre Immobilie verkaufen, steht oft ein Job an, den viele unterschätzen: die Räumung. Es geht nicht nur darum, Möbel aus dem Wohnzimmer zu tragen. Es geht um Keller, Dachboden, Garage, Schuppen - und um alles, was sich über Jahre angesammelt hat. Und das kostet Geld. Viel Geld. Manche Verkäufer rechnen mit 1.000 Euro, andere landen bei 8.000 Euro. Warum? Weil sie nicht wissen, worauf die Kosten wirklich basieren.

Wie viel kostet eine Räumung wirklich?

Es gibt keine pauschale Antwort. Aber ein grober Leitfaden hilft: Etwa 500 Euro pro Zimmer sind ein realistischer Durchschnitt. Klingt erstmal überschaubar, bis Sie merken, was „Zimmer“ wirklich bedeutet. Eine 40 Quadratmeter Wohnung mit zwei Zimmern, Küche und Bad? Das sind nicht nur zwei Räume. Das sind vier Flächen, die geräumt werden müssen - und oft noch ein Keller, ein Dachboden oder eine Garage dazu.

Hier sind konkrete Preisspannen, basierend auf realen Angeboten aus Deutschland:

• Keller (15 m²): 300-1.500 Euro (je nach Menge an Sperrmüll)
• Dachboden (25 m²): 500-3.000 Euro (oft voll mit alten Möbeln, Kisten, Werkzeug)
• 2-Zimmer-Wohnung (40 m²): 600-4.000 Euro
• 2-Zimmer-Wohnung (100 m²): 1.200-8.000 Euro
• Einfamilienhaus (200 m²): 3.000-10.000 Euro

Die Unterschiede kommen nicht von ungefähr. Es gibt vier Kategorien, die den Preis bestimmen:

• Wenig Sperrmüll: Nur ein paar alte Möbel, keine Haufen.
• Normaler Sperrmüll: Einige Möbel, Kisten, Elektrogeräte - typisch für eine durchschnittliche Wohnung.
• Viel Sperrmüll: Alles aus dem Keller, Dachboden, Garage - oft mit Bauschutt, Holz, Metall.
• Messi-Immobilie: Vollgestopft, über Jahre nicht geräumt. Hier zahlt man nicht mehr nach Zimmer, sondern nach Arbeitsstunden.

Wenn Sie ein Haus mit 200 Quadratmetern verkaufen und der Dachboden seit 1998 nicht mehr betreten wurde, dann rechnen Sie mit den oberen Preisen. Keine Ahnung, was da drin ist? Dann ist es fast sicher eine Messi-Immobilie. Und das kostet.

Was genau ist in den Kosten enthalten?

Viele denken: „Die Firma holt die Möbel ab, fertig.“ Doch das ist nur die Spitze des Eisbergs. Die Rechnung setzt sich aus mehreren Positionen zusammen:

• Arbeitslohn: Wie viele Mitarbeiter? Wie lange brauchen sie? Ein Tag mit zwei Leuten kostet meist 150-250 Euro pro Stunde.
• Entsorgungskosten: Nicht alles kann einfach auf den Müll. Bauschutt, Asbest, alte Farben, Chemikalien - das ist Sondermüll. Und der kostet extra. Manchmal mehr als die Arbeit selbst.
• Transport: Fahrzeug, Benzin, Maut, Parkgebühren. Das wird oft nicht extra genannt - aber es ist drin.
• Container oder Abfallcontainer: Wenn die Firma einen Container vor die Tür stellt, zahlen Sie dafür. 10-20 Euro pro Tag, oft 3-5 Tage lang.
• Kartons und Verpackung: Wenn Sie nicht selbst packen, zahlt die Firma für Umzugskartons, Klebeband, Luftpolsterfolie. Das addiert sich.
• Lagerung: Wenn der Käufer nicht sofort einziehen kann, wird der Hausrat oft kurz gelagert. Das kostet extra - oft 20-50 Euro pro Woche.

Ein Beispiel: Eine 70 Quadratmeter Wohnung mit normalem Sperrmüll. Die Firma braucht zwei Tage, zwei Mitarbeiter, einen 10-Meter-Container, 200 Liter Sondermüll und 15 Kartons. Die Rechnung: 2.800 Euro. Ohne diese Details zu kennen, würden Sie einen günstigen Preis glauben - und später überrascht sein.

Steuerliche Vorteile nutzen - das wissen viele nicht

Hier kommt ein wichtiger Punkt, den fast jeder übergeht: Sie können die Räumungskosten von der Steuer absetzen. Ja, richtig gelesen. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen und dafür ein professionelles Unternehmen beauftragen, zählen die Kosten als „haushaltsnahe Dienstleistung“. Das gilt nicht nur für Wohnungen, sondern auch für Gewerberäume oder Nachlassimmobilien.

Der Bundesfinanzhof hat das 2020 klargestellt: Räumungskosten, die im Zusammenhang mit der Auflösung einer Wohnung stehen - etwa nach dem Tod eines Erblassers - können als Nachlassverbindlichkeiten abgesetzt werden. Das bedeutet: Wenn Sie eine Wohnung räumen, um sie zu verkaufen, können Sie die Kosten von der Erbschaftssteuer abziehen. Oder wenn Sie selbst verkaufen, können Sie sie als Werbungskosten in Ihrer Einkommensteuererklärung geltend machen - vorausgesetzt, es handelt sich um eine private Immobilie, die nicht als Gewerbe genutzt wurde.

Wichtig: Sie brauchen eine Rechnung. Mit genauer Aufschlüsselung. Kein „Pauschalbetrag“ von 2.000 Euro. Sondern: „Arbeitszeit: 16 Std. x 180 € = 2.880 €; Container: 120 €; Sondermüll: 450 €“. Nur dann zählt es. Und nur dann nutzen Sie den Vorteil.

Vertragliche Risiken: Was passiert, wenn es nicht sauber geräumt ist?

Die größte Gefahr beim Immobilienverkauf ist nicht der Preis. Sondern die Übergabe. Wenn der Käufer am Tag der Übergabe in die Wohnung kommt und noch alte Möbel, Kisten, eine kaputte Waschmaschine oder eine leere Öltonne vorfindet, dann ist das kein kleiner Ärger. Das ist ein Rechtsproblem.

Im Kaufvertrag steht meist: „Die Immobilie wird vollständig geräumt übergeben.“ Wenn das nicht stimmt, kann der Käufer:

• Die Übergabe verweigern
• Den Kaufpreis einbehalten
• Selbst einen Entrümpelungsdienst beauftragen und die Kosten vom Verkäufer verlangen
• Bei Mietwohnungen sogar doppelte Miete verlangen, wenn er nicht einziehen kann

Ein Fall aus Berlin: Ein Verkäufer hatte „fast alles“ entfernt. Aber einen alten Kaminofen und zwei Schränke im Keller vergessen. Der Käufer, ein Investor, wollte die Wohnung sofort vermieten. Die Firma musste extra anrücken - 1.200 Euro extra. Der Verkäufer musste zahlen. Weil der Vertrag es so vorsah.

Die Lösung? Machen Sie eine Übergabeprotokoll. Am Tag der Übergabe kommen Sie, der Käufer und ein Zeuge (oder der Makler) zusammen. Jeder Raum wird geprüft. Alles, was noch da ist, wird aufgeschrieben. Unterschrieben. Und dann ist klar: Wer für was zuständig ist.

Wie planen Sie die Kosten richtig?

Planung ist kein Zufall. Es ist eine Liste. Machen Sie das:

1. Erstellen Sie eine Inventarliste: Gehen Sie Raum für Raum durch. Notieren Sie: Was ist noch da? Was muss weg? Was ist wertvoll? Was ist Müll?
2. Teilen Sie in Kategorien: Sperrmüll, Elektrogeräte, Sondermüll, Möbel, Kisten, Werkzeug, Papiere.
3. Finden Sie 3-5 Angebote: Suchen Sie nicht nur nach dem billigsten. Suchen Sie nach Unternehmen, die transparente Preise haben. Fragt die Firma: „Wie viel Sperrmüll?“ - dann ist das ein gutes Zeichen. Fragt sie nur: „Wie groß ist die Wohnung?“ - dann ist das ein Risiko.
4. Prüfen Sie die Rechnungsstruktur: Muss alles aufgeschlüsselt sein? Ist Container, Transport, Sondermüll separat aufgeführt?
5. Prüfen Sie die Steuerabzugsfähigkeit: Bitten Sie die Firma, eine Rechnung mit genauen Positionen auszustellen.
6. Legen Sie den Termin fest: Räumung muss mindestens 10-14 Tage vor Übergabe abgeschlossen sein. Sonst gibt es Verzögerungen.

Und vergessen Sie nicht: Die Räumung ist nur ein Teil der Verkaufsnebenkosten. Dazu gehören auch:

• Energieausweis: 50-300 Euro
• Wertgutachten: 0,5-1,5 % des Immobilienwertes
• Grundschuld-Löschung: 150-400 Euro
• Maklerprovision: 3-7 % (je nach Region)
• Notarkosten: 1,5 % (für den Käufer, aber oft im Kaufvertrag geregelt)

Ein Beispiel: Ein Haus in Hamburg mit 450.000 Euro Verkaufspreis. Makler: 6,25 % = 28.125 €. Energieausweis: 200 €. Wertgutachten: 4.500 €. Grundschuld-Löschung: 300 €. Räumung: 7.500 €. Total: 40.625 €. Das ist fast 9 % des Verkaufspreises. Und das alles, bevor das Geld auf Ihrem Konto ist.

Was tun, wenn Sie es selbst machen?

Sie denken: „Ich räume selbst, das spart Geld.“ Vielleicht. Aber nur, wenn Sie Zeit, Transport, Mülltonnen, Abfallhof-Zugang und Kenntnisse haben. Die meisten unterschätzen das. Ein Container kostet 150 Euro, aber Sie brauchen einen LKW zum Abholen. Die Abfalldeponie nimmt nur bestimmte Materialien an. Und Sondermüll? Ohne Genehmigung? Keine Chance.

Und dann ist da noch die Zeit. Zwei Wochen Arbeit, an Wochenenden, nach der Arbeit. Das ist kein Spaß. Und wenn es dann doch nicht sauber ist? Dann zahlen Sie am Ende doch mehr - und haben Stress.

Professionell zu machen ist oft billiger als es scheint. Und sicherer.