Wenn du eine Immobilie besitzt, fragst du dich vielleicht: Loht sich eine Renovierung überhaupt noch? Die Antwort ist nicht einfach ja oder nein. Es hängt davon ab, was du sanierst, wo du wohnst und wie du die Kosten und den Nutzen abwägst. Im Jahr 2025 ist die Lage klarer als je zuvor: Wer clever sanieren will, kann mit einer guten Planung deutlich mehr verdienen als mit einem Sparbuch oder Festgeld.
Erstens: Die Preise für Bestandsimmobilien sind in vielen Regionen gesunken. Nachdem die Zinsen 2022 bis 2024 auf über 5 % gestiegen waren, haben viele Verkäufer ihre Preise angepasst. Das bedeutet: Du kannst eine Immobilie günstiger kaufen - und dann mit einer Renovierung den Wert wieder hochtreiben.
Zweitens: Die Förderung für energetische Sanierungen ist so gut wie nie. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) zahlt bis zu 30 % der Kosten für neue Fenster, Dämmung oder eine Wärmepumpe zurück. Wer ein Haus aus den 70er-Jahren sanieren will, kann so leicht 20.000 bis 40.000 Euro an Fördergeldern bekommen. Die KfW-Bank meldet, dass durchschnittlich 250 bis 350 Euro pro Quadratmeter investiert werden - und das senkt den Energiebedarf um 50 bis 70 %. Das spart nicht nur Geld, sondern macht die Wohnung auch attraktiver für Mieter.
Drittens: Die Nachfrage nach modernem Wohnraum steigt. In Berlin, München und Hamburg fehlen laut dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung bis 2025 rund 1,2 Millionen Wohnungen. Wer seine Immobilie saniert, hat nicht nur eine bessere Wohnung - er hat auch eine Wohnung, die Mieter wirklich wollen. Und die sind bereit, mehr zu zahlen.
Nicht jede Renovierung bringt Geld. Eine neue Tapete oder ein frischer Anstrich im Flur - das ist schön, aber es zahlt sich selten aus. Die echten Gewinner sind Sanierungen, die den Energiebedarfsausweis verbessern. Wer von Klasse H auf Klasse C kommt, kann die Miete um bis zu 11 % erhöhen - das ist gesetzlich erlaubt und wird von Mietern akzeptiert.
Die Deutsche Energie-Agentur (dena) hat berechnet: Eine energetische Sanierung steigert den Immobilienwert im Durchschnitt um 18,7 %. Das ist fast viermal so viel wie eine kosmetische Renovierung, die nur 5 bis 7 % bringt. Und das ist nicht nur Theorie. Ein Nutzer auf ImmobilienScout24 hat sein Haus aus 1973 mit neuen Fenstern, Dämmung und einer Luft-Wasser-Wärmepumpe saniert. Die Miete stieg um 22 %, die Kosten amortisierten sich nach 6,2 Jahren.
Die Rechnung ist einfach: Wenn du 60.000 Euro investierst und dadurch jährlich 3.000 Euro mehr Miete einnimmst und 2.000 Euro Energiekosten sparst, hast du 5.000 Euro Mehrertrag pro Jahr. Das sind 8,3 % Rendite - deutlich mehr als Aktien oder ETFs, die in der aktuellen Zinslage oft nur 4 bis 6 % bringen. Und du hast eine Immobilie, die nicht an Wert verliert.
Viele Renovierungen scheitern nicht an den Kosten, sondern an der Planung. Der häufigste Fehler: Man unterschätzt die Zeit. Die Handwerkskammer München sagt: Die Wartezeiten für gute Handwerker liegen aktuell bei 8 bis 12 Wochen. Wer das nicht einplant, hat eine Baustelle, die monatelang ungenutzt bleibt - und das kostet Geld.
Ein weiterer Fehler: Man ignoriert versteckte Schäden. In 18 % der Fälle finden sich nach dem Abbruch Asbest, Schimmelpilz oder feuchte Wände. Das kann die Kosten um 10.000 bis 30.000 Euro erhöhen. Deshalb lohnt sich eine professionelle Energieberatung vorher - und die wird vom BAFA mit bis zu 500 Euro gefördert.
Auch die Finanzierung wird oft falsch eingeschätzt. Wer mit 4,5 % Zinsen einen Kredit aufnimmt, muss sicherstellen, dass die Mietsteigerung und Energieeinsparung diese Zinsen übersteigen. Die Bausparkasse Schwäbisch Hall hat berechnet: In 78 % der energetischen Sanierungen ist das der Fall - aber nur in 42 % der kosmetischen Renovierungen. Wenn du nur die Küche erneuerst, ohne den Energiebedarf zu senken, wirst du lange warten, bis du dein Geld zurückbekommst.
Ein besonders lukrativer Trend 2025: Die Umwandlung von leerstehenden Bürogebäuden in Wohnungen. Viele Unternehmen haben nach der Pandemie ihre Flächen reduziert. Die Immobilienpreise für Büroflächen sind eingebrochen - oft auf weniger als die Hälfte des Preises für vergleichbare Wohnungen. Die Sanierungskosten liegen bei 1.200 bis 1.800 Euro pro Quadratmeter. Aber der Verkaufspreis für eine sanierte Wohnung liegt bei 3.500 bis 5.000 Euro pro Quadratmeter.
Prof. Dr. Julia Richter von der TU München sagt: „Hier ist die Differenz zwischen Kauf- und Sanierungskosten und dem erzielbaren Verkaufspreis am größten.“ Wer ein altes Bürogebäude in einer Stadtmitte kauft und in 4 bis 6 Wohnungen umwandelt, kann eine Rendite von 7 bis 10 % erzielen - und das ohne große Konkurrenz. Diese Projekte sind zwar komplexer, aber sie bieten die höchsten Gewinne.
Wenn du deine Immobilie vermietest, kannst du die Sanierungskosten als Werbungskosten absetzen. Das bedeutet: Du zahlst weniger Einkommensteuer. Wer 50.000 Euro investiert, kann diese über zehn Jahre absetzen - also 5.000 Euro pro Jahr. Das reduziert deine Steuerlast deutlich.
Und wenn du die Immobilie nach zehn Jahren verkaufst, ist der Gewinn steuerfrei. Das ist ein großer Vorteil gegenüber Aktien, wo Kapitalgewinne nach einem Jahr steuerpflichtig werden. Auch wenn du die Immobilie nicht vermietest, sondern selbst bewohnst: Die energetische Sanierung ist steuerlich günstig. Die Kosten für Fenster, Dämmung oder Heizung kannst du über die Einkommensteuer absetzen - bis zu 20.000 Euro pro Jahr, verteilt auf drei Jahre.
Nicht überall ist eine Renovierung sinnvoll. In ländlichen Regionen mit sinkender Bevölkerungszahl lohnen sich nur energetische Sanierungen. Eine neue Küche oder ein neues Badezimmer bringt dort kaum mehr Mieter - und damit auch keine höhere Miete. Die Rendite bleibt zu niedrig.
Auch in einigen Großstädten gibt es Risiken. Der Immobilienökonom Prof. Dr. Markus Becker warnt vor „Renovierungsblasen“. In Berlin-Neukölln oder Hamburg-Altona sind die Sanierungskosten in einigen Fällen bereits höher als der mögliche Wertzuwachs. Hier lohnt es sich nur, wenn du wirklich einen Energieausweis von Klasse C oder besser erreichst - und wenn du die Immobilie mindestens 8 Jahre hältst.
Die durchschnittliche Amortisationszeit für eine energetische Sanierung liegt bei 6,8 Jahren. Das ist die Zeit, bis du deine Investition durch höhere Miete und niedrigere Energiekosten zurückverdient hast. Bei kosmetischen Renovierungen liegt sie bei 12 Jahren - und oft wird sie nie erreicht.
Ein Beispiel: Du investierst 70.000 Euro in eine vollständige Sanierung. Die Miete steigt von 800 auf 1.000 Euro pro Monat - das sind 2.400 Euro mehr pro Jahr. Die Energiekosten sinken von 2.000 auf 600 Euro - das sind 1.400 Euro Einsparung. Zusammen: 3.800 Euro jährlicher Gewinn. Die Amortisation: 70.000 / 3.800 = 18,4 Jahre? Nein - weil du Fördergelder bekommst. Wenn du 25 % der Kosten erstattet bekommst (17.500 Euro), bleibt eine Netto-Investition von 52.500 Euro. Dann amortisierst du dich nach 13,8 Jahren? Nein - weil du auch die Steuereinsparung hast. Wenn du 1.000 Euro Steuern pro Jahr sparst, ist dein tatsächlicher Gewinn 4.800 Euro. Und dann bist du nach 11 Jahren durch. Mit Förderung und Steuervorteil: Die Amortisation liegt zwischen 6 und 8 Jahren.
Ja, wenn du energetisch sanierst. Selbst wenn du selbst wohnst, sparst du durch bessere Dämmung und neue Heizung Hunderte Euro pro Jahr an Energiekosten. Außerdem kannst du die Kosten über die Einkommensteuer absetzen - bis zu 20.000 Euro pro Jahr über drei Jahre. Und wenn du später verkaufst, ist die Immobilie deutlich wertvoller. Eine Sanierung mit Fokus auf Energieeffizienz steigert den Wert um 18,7 % - das ist ein echter Gewinn, auch ohne Miete.
Für ein Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern liegen die Kosten zwischen 50.000 und 80.000 Euro. Das beinhaltet Dämmung der Außenwände, neue Fenster, eine Wärmepumpe und eine Lüftungsanlage. Die genauen Kosten hängen vom Zustand des Hauses ab. Ein Haus aus den 80er-Jahren mit schon guter Dämmung kostet weniger als ein Haus aus den 60er-Jahren mit Holzfenstern und ohne Dämmung.
Die höchste Rendite bringt die Kombination aus Außenwanddämmung, neuen Fenstern und einer Luft-Wasser-Wärmepumpe. Diese drei Maßnahmen senken den Energiebedarf um 60 bis 70 % und erhöhen den Wert der Immobilie um 15 bis 20 %. Auch die Umnutzung von Büroflächen in Wohnungen hat eine hohe Rendite - aber sie ist komplexer und erfordert mehr Kapital.
Ja, und das ist oft sinnvoll. Die KfW bietet spezielle Kredite für energetische Sanierungen mit Zinssätzen unter 3,5 %. Du kannst auch einen gängigen Immobilienkredit nutzen. Wichtig ist: Die jährlichen Ersparnisse (Miete + Energie) müssen höher sein als die Zinslast. Wenn du 4,5 % Zinsen zahlst, brauchst du mindestens 5 % jährliche Rendite - das ist bei einer guten Sanierung leicht erreichbar.
Wenn du die Immobilie nach zehn Jahren verkaufst, ist der Gewinn steuerfrei - egal wie hoch er ist. Das ist ein großer Vorteil gegenüber Aktien. Außerdem ist eine sanierte Immobilie deutlich leichter zu verkaufen. Sie hat einen besseren Energieausweis, ist moderner und hat weniger Mängel. In der aktuellen Marktsituation sind sanierte Immobilien begehrt - besonders in Ballungsräumen.
