Notarkosten beim Immobilienverkauf: So sparen Sie bei Gebühren

Was genau sind Notarkosten beim Immobilienverkauf?

Beim Verkauf einer Immobilie in Deutschland kommt ein Notar ins Spiel - und mit ihm Kosten, die viele Verkäufer überraschen. Diese Kosten sind nicht frei wählbar, sondern gesetzlich festgelegt. Sie fallen an, weil der Notar den Kaufvertrag beurkundet, die Zahlung überwacht und die Eigentumsübertragung im Grundbuch einträgt. Es geht nicht um Beratung oder Service, sondern um rechtliche Sicherheit. Wer denkt, er könne den Notar einfach umsonst bitten, irrt. Die Gebühren sind nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) berechnet - und das seit über 100 Jahren. Seit dem 1. Juni 2025 gelten neue, transparentere Regeln, aber die Grundstruktur bleibt: Die Kosten richten sich nach dem Kaufpreis.

Wie hoch sind die Notarkosten wirklich?

Die Notarkosten bestehen aus drei Teilen: der Beurkundungsgebühr, der Vollzugsgebühr und den Grundbuchkosten. Die Beurkundungsgebühr ist der größte Teil. Sie wird doppelt berechnet: einmal für den Verkäufer, einmal für den Käufer. Das klingt kompliziert, ist aber einfach: Der Notar rechnet den Kaufpreis in einen festen Tarif um. Je höher der Preis, desto höher die Gebühr - aber nicht linear. Es gibt Staffelungen.

Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro liegen die Notarkosten für die Beurkundung bei etwa 1.270 Euro. Dazu kommen die Vollzugsgebühr (für die Eintragung im Grundbuch) mit etwa 635 Euro. Die Grundbuchkosten für die Löschung alter Belastungen und die Eintragung des neuen Eigentümers addieren noch einmal etwa 1.500 Euro dazu. Insgesamt: rund 3.400 Euro. Das ist nur der Teil, der auf den Notar entfällt. Hinzu kommt die Grunderwerbsteuer - die ist aber nicht Teil der Notarkosten, sondern eine separate Steuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % liegt.

Bei einer Immobilie im Wert von 500.000 Euro steigen die Notarkosten auf etwa 1.870 Euro (Beurkundung) + 935 Euro (Vollzug) + 2.500 Euro (Grundbuch) = knapp 5.300 Euro. Das ist kein Zufall. Die Gebühren sind so konzipiert, dass sie mit dem Wert der Immobilie wachsen - aber nicht überproportional. Wer eine 100.000-Euro-Wohnung verkauft, zahlt nur knapp 550 Euro für die Beurkundung, nicht 10 % von 3.400 Euro.

Wer zahlt die Notarkosten - Käufer oder Verkäufer?

Die gesetzliche Regelung sagt: Der Käufer trägt die Beurkundungs- und Vollzugsgebühren. Der Verkäufer zahlt nur, wenn er etwas löschen lassen muss - etwa eine Grundschuld, die er bei der Bank aufgenommen hat. Das ist die Standardregel. Aber hier kommt der entscheidende Punkt: Diese Aufteilung ist nicht verbindlich.

Im Vertrag kann vereinbart werden, dass der Verkäufer einen Teil oder sogar die gesamten Notarkosten übernimmt. Das ist kein Mythos, sondern Alltag in der Immobilienbranche. Besonders dann, wenn die Immobilie lange nicht verkauft wird, oder wenn der Käufer einen günstigeren Kredit braucht, sind Verkäufer oft bereit, mitzuzahlen. Ein Verkäufer in München hat kürzlich 1 % der Notarkosten übernommen, um den Verkauf innerhalb von zwei Wochen abzuschließen - statt drei Monate zu warten. Das war für ihn günstiger, als die Immobilie länger im Markt zu halten.

Wenn Sie verkaufen, fragen Sie direkt: „Können wir die Notarkosten teilen?“ Viele Käufer sind überrascht, dass das möglich ist. Und wenn Sie kaufen, sagen Sie nicht einfach „Ja“ zu der Standardaufteilung. Verhandeln Sie. Es kostet nichts, zu fragen. In 4 von 10 Fällen in München und Bayern gibt es eine Abweichung von der Regel - meist zugunsten des Käufers.

Wie können Sie die Kosten wirklich senken?

Die gesetzlichen Gebühren sind nicht verhandelbar. Ein Notar kann Ihnen nicht einfach 200 Euro Rabatt geben. Aber Sie können die Kosten strukturell reduzieren - und zwar auf drei Wegen.

1. Verhandeln Sie die Kostenaufteilung. Das ist der effektivste Weg. Wenn der Verkäufer bereit ist, 50 % der Notarkosten zu tragen, sparen Sie sofort mehrere Hundert Euro. Machen Sie das schriftlich fest - im Vorvertrag oder im Kaufvertrag.
2. Vermeiden Sie unnötige Komplexität. Je mehr Klauseln, Sonderbedingungen oder Nebenverträge im Kaufvertrag stehen, desto höher die Gebühr. Ein einfacher, klarer Vertrag kostet weniger. Lassen Sie sich nicht von einem Notar dazu drängen, „nur zur Sicherheit“ noch drei Zusatzklauseln einzubauen. Fragt sich: Was bringt das wirklich? Wenn Sie keine Kinder haben, brauchen Sie keine Regelung zur Erbfolge im Vertrag. Wenn Sie keine Mieteinnahmen haben, brauchen Sie keine Klausel zur Mietvertragsübernahme. Reduzieren Sie den Papierkram.
3. Wählen Sie einen Notar mit klaren Zusatzkosten. Die gesetzlichen Gebühren sind gleich. Aber manche Notare berechnen extra für Kopien, Fax, Telefonate oder E-Mail-Korrespondenz. Ein anderer Notar macht das gratis. Fragen Sie vorher: „Welche zusätzlichen Kosten fallen an?“ Einige Notare in München haben das bereits abgeschafft - andere nicht. Das kann 150 bis 300 Euro ausmachen.

Was ändert sich ab Juni 2025?

Ab dem 1. Juni 2025 wird das GNotKG aktualisiert. Es geht nicht darum, die Gebühren zu senken - sondern sie transparenter zu machen. Bislang war es für Laien schwer zu durchschauen, warum ein Verkauf von 320.000 Euro plötzlich 1.400 Euro mehr kostet als ein Verkauf von 300.000 Euro. Die neue Regelung sorgt dafür, dass die Staffelungen klarer und logischer werden. Die Berechnung wird einfacher, die Tabellen übersichtlicher. Aber: Die Gesamtkosten bleiben fast gleich. Es wird nicht billiger - aber Sie verstehen besser, was Sie zahlen.

Das ist gut für Sie als Verkäufer. Sie können die Kosten jetzt besser planen. Wenn Sie Ihre Immobilie erst nach Juni 2025 verkaufen, können Sie mit einer genaueren Kalkulation rechnen. Keine Überraschungen mehr bei der Rechnung.

Was Sie nicht tun sollten

Einige Verkäufer versuchen, Notarkosten zu umgehen - und landen in der Falle. Hier die häufigsten Irrtümer:

• „Ich verkaufe privat, ohne Notar.“ Geht nicht. In Deutschland ist die Beurkundung durch einen Notar gesetzlich vorgeschrieben. Wer das ignoriert, macht den Verkauf rechtlich ungültig. Kein Käufer wird das akzeptieren.
• „Ich lasse den Notar erst nach der Zahlung kommen.“ Falsch. Der Notar muss vor der Zahlung den Kaufvertrag beurkunden. Sonst riskieren Sie, dass der Käufer das Geld überweist - und Sie nicht mehr Eigentümer werden.
• „Ich nehme den billigsten Notar.“ Der billigste Notar ist nicht der beste. Es gibt keine Preisdifferenzen bei den gesetzlichen Gebühren. Der Unterschied liegt in der Beratung. Ein erfahrener Notar erkennt Risiken, die ein Anfänger übersehen könnte - etwa eine nicht gelöschte Grundschuld oder eine versteckte Mietverpflichtung.

Wie berechne ich meine Kosten selbst?

Sie brauchen keinen Taschenrechner mit 20 Tasten. Hier ist eine einfache Formel:

1. Bestimmen Sie den Kaufpreis Ihrer Immobilie.
2. Teilen Sie ihn in 100.000-Euro-Schritte ein.
3. Verwenden Sie diese groben Werte (Stand 2025):

Diese Werte sind realistisch für München und Bayern. In anderen Bundesländern ändern sich die Grundbuchkosten leicht - aber nicht dramatisch. Die Grunderwerbsteuer ist separat und liegt zwischen 3,5 % und 6,5 % - je nach Ort.

Was ist mit der Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer ist kein Teil der Notarkosten - aber sie ist fast immer höher. Sie zahlt der Käufer, aber sie beeinflusst den Kaufpreis. Wenn der Käufer 6,5 % Grunderwerbsteuer zahlen muss (z. B. in Bayern), dann ist er weniger bereit, hohe Notarkosten zu akzeptieren. Das ist Ihr Vorteil als Verkäufer. Sie können sagen: „Ich übernehme 1.000 Euro Notarkosten, wenn Sie den Preis um 1.500 Euro erhöhen.“ Der Käufer zahlt dann insgesamt mehr - aber die Grunderwerbsteuer steigt nur um 97,50 Euro (6,5 % von 1.500). Sie sparen 1.000 Euro, er zahlt nur 97,50 Euro mehr an Steuer. Win-win.

Was passiert, wenn ich die Immobilie teile?

Wenn Sie nur einen Teil Ihrer Immobilie verkaufen - etwa eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus -, werden die Notarkosten nur auf den verkauften Anteil berechnet. Das ist ein großer Vorteil. Ein Verkäufer in München hat 2024 eine 3-Zimmer-Wohnung von 180.000 Euro verkauft. Die Notarkosten lagen bei 2.100 Euro - statt 3.400 Euro, die bei einem kompletten Haus gefallen wären. Das ist eine echte Einsparung. Und: Der Notar berechnet nur die Beurkundung des Anteils, nicht die gesamte Immobilie.

Wie vermeide ich Überraschungen?

Bevor Sie den Verkauf starten, fragen Sie einen Notar: „Können Sie mir eine Kostenschätzung schicken?“ Die meisten machen das kostenlos. Geben Sie den Kaufpreis an - und fragen Sie nach den drei Teilen: Beurkundung, Vollzug, Grundbuch. Dann haben Sie eine klare Zahl. Vergleichen Sie nicht mit anderen Notaren - die Gebühren sind gleich. Vergleichen Sie nur die Zusatzkosten.

Und: Machen Sie sich klar - diese Kosten sind unvermeidbar. Sie sind der Preis für Rechtssicherheit. Sie vermeiden später Streit, Klagen, oder dass der Käufer das Haus wieder zurückgibt. Das ist kein Luxus. Das ist Versicherung.

Fazit: Sparen Sie durch Verhandlung - nicht durch Tricks

Notarkosten lassen sich nicht durch Täuschung senken. Aber sie lassen sich durch kluge Verhandlung reduzieren. Der größte Hebel ist die Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer. Nutzen Sie ihn. Der zweite Hebel ist die Vereinfachung des Vertrags. Reduzieren Sie den Papierkram. Der dritte Hebel ist die Wahl des richtigen Zeitpunkts - nach Juni 2025 ist die Kalkulation klarer. Und: Denken Sie nicht nur an die Kosten. Denken Sie an die Sicherheit. Ein sauberer Vertrag spart später mehr Geld als ein paar hundert Euro Notarkosten.