Airbnb und Kurzzeitvermietung in Wohnungen: Recht, Steuer und Rendite 2026

Wenn du deine Wohnung in Berlin, München oder Köln über Airbnb vermietest, kannst du monatlich bis zu 2.000 Euro verdienen - oder ein Bußgeld von 12.500 Euro riskieren. Es geht nicht um Glück, sondern um Regeln. Und die haben sich 2026 grundlegend geändert. Die alte Zeit, in der du einfach eine Liste auf Airbnb erstellst und loslegst, ist vorbei. Jetzt zählt nur noch: Airbnb Recht.

Was ist heute noch erlaubt?

In Deutschland gilt seit 20. Mai 2026 eine neue EU-Regelung: Jede Kurzzeitvermietung braucht eine Registrierungsnummer. Ohne sie darfst du nicht vermieten. Airbnb und Booking.com dürfen keine Angebote mehr anzeigen, die nicht registriert sind. Die Nummer bekommst du von deinem Bundesland - die technische Abwicklung läuft über die Bundesnetzagentur. In Berlin musst du dich seit 2014 registrieren, in München darfst du nur 8 Wochen pro Jahr vermieten. In Hamburg brauchst du eine Genehmigung, wenn du die Wohnung komplett für Touristen umwidmest. In kleineren Städten unter 100.000 Einwohnern ist oft noch alles erlaubt - aber das ändert sich schnell.

Wenn du eine Mietwohnung hast, brauchst du die Zustimmung deines Vermieters. Ohne sie ist jede Vermietung rechtswidrig - egal ob du 3 Nächte oder 30 Nächte vermietest. Bei Eigentumswohnungen prüfst du die Teilungserklärung. Viele Verträge verbieten ausdrücklich Kurzzeitvermietungen. Wer das ignoriert, riskiert eine Kündigung - und ein Gerichtsurteil.

Wie hoch ist die Rendite wirklich?

Ein 80 m² Apartment in Berlin bringt bei langfristiger Vermietung etwa 10.416 Euro pro Jahr. Bei Kurzzeitvermietung? Bei 200 vermieteten Nächten im Jahr und einem Durchschnittspreis von 58,30 Euro pro Nacht sind das 14.480 Euro. Das ist fast 4.000 Euro mehr. Die Rendite steigt von 1,8% auf bis zu 4% pro Jahr - wenn du die Wohnung gut belegst.

Aber: 200 Nächte sind kein Selbstläufer. In Berlin sind 70% der Airbnb-Gäste im Sommer da. Im Winter fällt die Nachfrage stark. Du musst also planen: Wer putzt? Wer antwortet auf Nachrichten? Wer wechselt die Handtücher? Ein durchschnittliches Objekt verlangt 4 bis 6 Stunden pro Woche. Das ist keine Nebeneinkunft - das ist ein kleines Geschäft.

Und die Preise? In München liegt der Durchschnitt bei 72,40 Euro pro Nacht. In Köln 62 Euro. Aber: Wer 120 Euro verlangt, hat oft weniger Buchungen. Die meisten Gäste suchen nach einem guten Preis-Leistungs-Verhältnis - nicht nach Luxus. Die besten Ergebnisse erzielst du mit klaren Fotos, schnellen Antworten und einer sauberen Wohnung.

Steuer: Was du zahlen musst

Du musst Steuern zahlen - ab der ersten Übernachtung. Die Umsatzsteuer beträgt 19%. Aber: Wenn du im Jahr weniger als 22.000 Euro verdienst, kannst du die Kleinunternehmerregelung nutzen. Dann zahlst du keine Umsatzsteuer - und musst auch keine Vorsteuer abziehen. Das ist für die meisten Privatvermieter die beste Option.

Die Einkommensteuer fällt an, sobald dein Gewinn über 9.744 Euro liegt (Grundfreibetrag 2025). Du kannst aber Kosten absetzen: Reinigung (25-35 Euro pro Buchung), Plattformgebühren (Airbnb nimmt 3-14% vom Preis), Werbung, Reparaturen und sogar Abschreibungen für Möbel oder Elektronik. Ein Kühlschrank, der 1.200 Euro kostet, kannst du über 10 Jahre abschreiben - das sind 120 Euro pro Jahr.

Die größte Fallgrube? Umsatzsteuervoranmeldungen. Viele Vermieter wissen nicht, dass sie quartalsweise oder monatlich eine Anmeldung abgeben müssen. 42% der Kleinvermieter brauchen dafür professionelle Hilfe - laut Steuerberater-Verband. Eine falsche Anmeldung kann teuer werden: Strafen bis zu 25% des geschuldeten Betrags.

Was passiert, wenn du es falsch machst?

In Berlin wurden 2025 über 800 Bußgelder wegen illegaler Kurzzeitvermietungen verhängt. Höchststrafe: 500.000 Euro. Das klingt extrem - aber es passiert. Ein Vermieter in Neukölln hat 12.500 Euro zahlen müssen, weil er die Registrierung vergessen hatte. In München wurde jemand mit 18.000 Euro bestraft, weil er 14 Wochen statt der erlaubten 8 vermietet hat.

Die Kontrolle wird härter. Seit Mai 2026 bekommt die Bundesnetzagentur monatlich Daten von Airbnb: Adresse, Anzahl der Nächte, Buchungszeiten. Wenn du nicht registriert bist, kommt die Stadt automatisch auf dich zu. Und: Deine Nachbarn können dich anzeigen. Laut einer Umfrage des Deutschen Mieterbundes sehen 68% der Mieter in Innenstädten Kurzzeitvermietungen als Problem - besonders wenn Gäste bis morgens laut sind oder Müll vor der Tür liegen.

Wie meldest du dich richtig an?

Schritt 1: Prüfe deine lokale Satzung. Gehe auf die Website deiner Stadt - such nach „Zweckentfremdung“ oder „Ferienwohnung“. In Leipzig, Düsseldorf und Köln brauchst du zwei Genehmigungen: eine vom Bauamt, eine vom Zweckentfremdungsamt.

Schritt 2: Sammle Unterlagen. Du brauchst: Eigentumsnachweis, Mietvertrag (wenn du mietest), Personalausweis, Wohnungsgrundriss. In manchen Städten musst du auch eine Erklärung abgeben, dass du keine Gewerbebetrieb gründest.

Schritt 3: Registriere dich ab Mai 2026 über die Bundesnetzagentur. Die Bearbeitung dauert 4 bis 12 Wochen. Du bekommst eine Nummer - die musst du in deine Airbnb-Anzeige eintragen. Ohne sie verschwindet deine Liste.

Schritt 4: Dokumentiere deine Gäste. Nach dem Meldegesetz musst du Name, Adresse und Aufenthaltsdauer jedes Gastes aufzeichnen. Das geht mit einem einfachen Excel-Blatt. Aber: Wenn du das nicht tust, kannst du auch bei legaler Registrierung bestraft werden.

Was sagen Experten?

Prof. Dr. Jürgen Frick von der TU München sagt: „Ein Verbot ist dumm. Aber ein Freibrief auch.“ Er plädiert für klare Zeitlimits - etwa 80 Tage pro Jahr - und faire Registrierungsprozesse. Dr. Petra Röttger-Herrero von der HU Berlin warnt: „Jede vermietete Wohnung ist eine weniger für Familien, Studenten, Rentner.“

Die Europäische Kommission will einen Ausgleich: Wohnraum schützen, aber Eigentümern die Möglichkeit lassen, ihre Immobilie zu nutzen. Der Deutsche Ferienhausverband begrüßt das - kritisiert aber, dass einige Städte die Genehmigungsfristen auf 6 Monate verlängern. Das ist unrealistisch.

Wie sieht die Zukunft aus?

2026 wird der Markt auf 5,2 Milliarden Euro wachsen - und Airbnb hat 62% davon. Doch die Regulierung wird die Branche verändern. Bis 2027 prognostiziert das ifo Institut eine 30%ige Reduktion illegaler Angebote. Die legalen Vermieter werden stärker - aber auch mehr Bürokratie haben.

Die gute Nachricht: Wer jetzt richtig macht, profitiert. Wer wartet, wird bestraft. Die zentrale Registrierung ist der Anfang - nicht das Ende. In Bayern wird ab Ende 2026 jede Stadt mit über 50.000 Einwohnern eine eigene Registrierungspflicht haben. Andere Bundesländer folgen.

Deine Wohnung ist kein Hotel. Aber sie kann ein kleiner, legaler Nebenverdienst sein - wenn du die Regeln kennst. Die Rendite ist attraktiv. Die Risiken sind hoch. Aber sie sind vermeidbar. Mit der richtigen Vorbereitung wird aus deiner Wohnung kein Problem - sondern eine Lösung.