Stellen Sie sich vor, Sie leben seit Jahren in Ihrer Wohnung, doch die Treppe wird zur unüberwindbaren Hürde. Oder ein Rollstuhlfahrer zieht neu ein und scheitert bereits an der Eingangsstufe. Bis vor wenigen Jahren war es für einzelne Eigentümer oft ein Ding der Unmöglichkeit, solche Hindernisse im Gemeinschaftseigentum ohne die Zustimmung aller Nachbarn zu beseitigen. Das hat sich geändert. Seit der WEG-Reform vom Dezember 2020 haben Sie als Eigentümer einer Wohnung einen echten Rechtsanspruch auf bestimmte Maßnahmen zur Barrierefreiheit. Doch wie setzen Sie diesen Anspruch durch? Wer zahlt den neuen Aufzug oder die Rampe? Und was passiert, wenn die Mehrheit der Eigentümer skeptisch ist? Dieser Artikel klärt Ihre Rechte, die Finanzierung und den Weg zum Beschluss - konkret und praxisnah.
Der wichtigste Punkt vorweg: Sie müssen nicht mehr warten, bis alle anderen mitspielen. Der Gesetzgeber hat mit § 20 Absatz 2 Satz 1 Nummer 1 WEG eine klare Regelung geschaffen. Dort heißt es, dass jeder Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen kann, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen. Das ist keine Bitte um Gefallen, sondern ein einklagbarer Anspruch. Interessanterweise gilt dieser Anspruch unabhängig davon, ob Sie selbst schwerbehindert sind oder ob die Maßnahme einfach dazu dient, die Anlage barrierefreier zu machen. Auch Mieter können indirekt profitieren, da der Anspruch beim Eigentümer liegt. Doch was zählt eigentlich als "angemessen"? Hier greift das Kriterium der Verhältnismäßigkeit. Typische Beispiele, die Gerichte und Fachverbände wie der BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter akzeptieren, sind:
Achtung: Die Maßnahme darf keine "grundlegende Umgestaltung" der Wohnanlage sein und andere Eigentümer nicht unbillig benachteiligen (§ 20 Abs. 4 WEG). Ein kompletter Neubau des Treppenhauses wäre wahrscheinlich zu viel, ein Aufzugsschacht im bestehenden Lichthof meist okay.
Hier scheiden sich die Geister am häufigsten. Die gesetzliche Grundregel ist simpel und streng: Wer die Maßnahme will, zahlt sie auch. Gemäß § 21 Absatz 1 Satz 1 WEG trägt der bauwillige Eigentümer sämtliche Kosten. Dazu gehören nicht nur die Baukosten, sondern auch zukünftige Wartungskosten und - falls nötig - die Kosten für einen späteren Rückbau. Die Gemeinschaft muss sich also nicht beteiligen, selbst wenn der neue Aufzug den Wert aller Wohnungen steigert. Gibt es Ausnahmen? Ja, aber sie erfordern einen gemeinsamen Willen. Wenn die Eigentümerversammlung beschließt, dass die Maßnahme der gesamten Anlage zugutekommt und wirtschaftlich sinnvoll ist, können die Kosten auf alle Miteigentümer umgelegt werden. Dies geschieht dann über einen separaten Beschluss. In der Praxis passiert das oft bei großen Anlagen mit vielen älteren Bewohnern, wo Barrierefreiheit als Standortvorteil gesehen wird. Aber verlassen Sie sich nicht darauf: Ohne expliziten Beschluss zahlen Sie allein.
| Modell | Wer stimmt zu? | Wer zahlt? | Risiken/Nachteile |
|---|---|---|---|
| Individueller Anspruch | Einfache Mehrheit (Formalie) | Nur der Antragsteller | Hohe Einzelbelastung; Wartungskosten bleiben privat |
| Gemeinschaftliche Lösung | Mehrheitsbeschluss über Kostenverteilung | Alle Eigentümer (nach ME-Anteilen) | Schwierig Mehrheiten zu finden; Streit über Nutzen |
| Fördermittel-Mix | Antragsteller + ggf. Zuschüsse | Teilweise Kostensenkung | Bürokratie; Fördergelder sind oft zweckgebunden |
Viele Eigentümer denken, sie könnten einfach den Handwerker rufen. Falsch. Auch privilegierte Maßnahmen müssen formal beschlossen werden. Der Ablauf sieht so aus:
Ein Tipp aus der Beratungspraxis: Bereiten Sie die Versammlung vor. Bringen Sie Angebote und Visualisierungen mit. Skeptische Nachbarn haben oft Angst vor Lärm, Dreck oder Wertverlust. Wenn Sie zeigen, dass der Aufzug leise läuft und den Marktwert hebt, kippen viele Stimmen.
Die Unsicherheit vieler Verwalter wurde durch ein wegweisendes Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 9. Februar 2024 (Az. V ZR 244/22) weitgehend ausgeräumt. Der BGH bestätigte, dass der nachträgliche Einbau eines Aufzugs grundsätzlich als angemessene Maßnahme zur Barrierefreiheit gilt. Selbst wenn der Aufzug primär bestimmten Wohnungen zugutekommt, kann er beschlossen werden, solange die übrigen Eigentümer nicht unbillig belastet werden. Dieses Urteil ist ein starkes Argument in Ihrer Verhandlungsposition. Es zeigt, dass Gerichte Barrierefreiheit hoch gewichten und technische Machbarkeit eher als lösbares Detail denn als K.-o.-Kriterium sehen.
Konflikte entstehen selten wegen der Sache selbst, sondern wegen fehlender Information. Als Eigentümer sollten Sie proaktiv agieren:
Denken Sie daran: Barrierefreiheit ist kein Luxus, sondern zunehmend Standard. Eine Anlage, die heute noch Treppenstufen am Eingang hat, wird morgen schwerer vermietbar sein. Investieren Sie in die Zukunftsfähigkeit Ihres Objekts.
Nein. Der Anspruch nach § 20 Abs. 2 Nr. 1 WEG steht jedem Wohnungseigentümer zu. Es kommt darauf an, dass die Maßnahme dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dient. Ob dies der aktuelle Nutzer, ein zukünftiger Käufer oder ein Besucher ist, spielt für den Anspruch keine Rolle.
Grundsätzlich Sie als bauwilliger Eigentümer. Nach § 21 Abs. 1 WEG tragen Sie alle Kosten, die aus der baulichen Veränderung resultieren, einschließlich Unterhalt und Wartung. Eine Ausnahme gibt es nur, wenn die Gemeinschaft per Beschluss entscheidet, diese Kosten gemeinsam zu tragen.
Wenn die Maßnahme angemessen ist und keine unbillige Benachteiligung anderer darstellt, ist eine Ablehnung rechtswidrig. Sie können den Beschluss innerhalb eines Monats gerichtlich anfechten. Die Erfolgsaussichten stehen gut, besonders nach dem BGH-Urteil von 2024.
Ja, das ist möglich. Der Anspruch richtet sich nicht danach, wer die Maßnahme nutzt, sondern ob sie der Barrierefreiheit dient. Allerdings könnte hier die Frage der "Angemessenheit" kritischer geprüft werden, wenn die Kosten extrem hoch sind und der Nutzen für Sie gering ist. Im Zweifel hilft ein Gutachten.
Der Verwalter ist verpflichtet, den Beschlussantrag korrekt aufzunehmen und zur Abstimmung zu bringen. Er muss jedoch nicht kostenlos komplexe Planungsarbeiten übernehmen. Oft ist es sinnvoll, eigene Architekten oder Ingenieure einzuschalten, deren Kosten Sie ebenfalls selbst tragen.
