Es ist kein Geheimnis: In Deutschland gibt es Tausende alte Gebäude, die mehr als nur Stein und Mörtel sind. Sie tragen Geschichte in den Fassaden, in den Holzbalken, in den Fenstern, die vor 100 Jahren eingesetzt wurden. Diese Objekte stehen unter Denkmalschutz - nicht weil sie hübsch aussehen, sondern weil sie kulturell wertvoll sind. Und genau hier beginnt die Chance für Investoren.
Nicht jedes alte Haus ist denkmalgeschützt. Nur solche, die von der zuständigen Denkmalschutzbehörde offiziell erfasst und eingetragen wurden, kommen in Frage. Das bedeutet: Bevor du auch nur einen Euro ausgibst, musst du prüfen, ob das Objekt tatsächlich unter § 7i EStG fällt. Ein altes Bauernhaus aus dem 19. Jahrhundert? Nicht automatisch geschützt. Ein ehemaliges Adelspalais mit originalen Stuckdecken und Holztreppe? Dann sehr wahrscheinlich schon.
Die Regeln sind streng. Du kannst nicht einfach eine Wand einreißt, weil du sie nicht magst. Jede Veränderung - vom Fenstertausch bis zur Dachsanierung - muss von der Behörde genehmigt werden. Und das ist kein Formsache. In bis zu 30 % der Fälle werden ursprünglich geplante Maßnahmen abgelehnt oder umgestaltet. Wer das nicht versteht, läuft Gefahr, Geld in die Tasche zu stecken und am Ende keine Steuervorteile zu sehen.
Die sogenannte Denkmal-AfA (Absetzung für Abnutzung) ist der Kern aller steuerlichen Vorteile. Sie erlaubt dir, Sanierungskosten nicht über 50 Jahre, wie bei normalen Altbauten, sondern in nur 12 Jahren abzuschreiben. Das ist kein kleiner Unterschied - das ist ein Quantensprung.
Die Regelung ist einfach strukturiert: In den ersten acht Jahren nach Fertigstellung der Sanierung kannst du 9 % der förderfähigen Kosten pro Jahr absetzen. Danach folgen vier Jahre mit 7 % pro Jahr. Das ergibt insgesamt 100 % der Kosten. Ein Beispiel: Du investierst 200.000 € in eine sanierte Denkmalimmobilie. Dann kannst du in den ersten acht Jahren jeweils 18.000 € absetzen - das sind 144.000 €. In den nächsten vier Jahren weitere 28.000 €. Insgesamt 172.000 € - fast die gesamte Summe.
Wichtig: Nur Maßnahmen, die die Denkmalschutzbehörde als erhaltungsnotwendig anerkennt, zählen. Das sind oft Dachreparaturen, Fenstererneuerung mit Original-Design, Holzsturzsanierung, Fassadenreinigung mit traditionellen Methoden. Neue Küche? Nein. Neue Heizung? Nur, wenn sie im historischen Rahmen verbaut wird und keine sichtbaren Veränderungen verursacht. Die Finanzämter prüfen das mittlerweile sehr genau - 15 bis 20 % der Anträge werden beanstandet, weil die Nachweise fehlen.
Die Steuervorteile funktionieren nur, wenn du auch Steuern zahlst. Wer nur 40.000 € brutto verdient, hat keinen Grund, 20.000 € Abschreibung zu nutzen - er zahlt sowieso kaum Einkommensteuer. Wer aber 100.000 € oder mehr verdient, der sieht sofort den Effekt.
Ein Investor mit 125.000 € Einkommen und 200.000 € Sanierungskosten spart in den ersten acht Jahren jeweils bis zu 6.300 € Einkommensteuer pro Jahr (bei 35 % Steuersatz). Das sind über 50.000 € in acht Jahren - ohne dass er einen Cent an Mieteinnahmen braucht. Das ist kein Traum. Das ist steuerrechtlich real. Und das ist der Grund, warum 78 % der Investoren in Denkmalimmobilien ein zu versteuerndes Einkommen von über 90.000 € haben, laut einer MLP AG Umfrage aus 2024.
Die Mietrenditen sind dabei nur Bonus. In Leipzig, Dresden oder Nürnberg liegen sie nach Sanierung bei 4,5-5,5 %. In München oder Hamburg sind es oft nur 3 %. Aber die echte Kraft liegt in der Abschreibung. Du kannst die Immobilie sogar mieten, die Mieteinahmen nutzen, um die Hypothek zu bedienen - und trotzdem steuerlich gewinnen. Das ist der Trick.
Ein großer Irrtum: Denkmalimmobilien sind nicht günstiger. Sie sind teurer. Die Deutsche Stiftung Denkmalpflege sagt klar: Sanierungskosten liegen im Durchschnitt 30-40 % höher als bei vergleichbaren, nicht geschützten Gebäuden. Warum? Weil du keine modernen Materialien verwenden darfst. Keine Kunststofffenster. Keine Wärmedämmung von außen. Keine neuen Bodenplatten, wenn es Holzdielen gab. Alles muss originalgetreu oder nach historischem Vorbild sein.
Und das ist nur die halbe Wahrheit. Die echte Kostenfalle lauert bei den unvorhergesehenen Schäden. Ein Investor aus Leipzig berichtet: „Die genehmigten 150.000 € Sanierungskosten sind auf 210.000 € gestiegen, weil wir unter der Tapete verfaulte Balken gefunden haben - die waren nicht auf dem Plan.“ Solche Überraschungen sind normal. Wer nicht mit 20-30 % Puffer rechnet, gerät schnell in die roten Zahlen.
Die gute Nachricht: Die Abschreibung deckt das ab - wenn du alles richtig machst. Die schlechte Nachricht: Wenn du die Behörden nicht rechtzeitig einbindest, wenn du zu schnell baust, wenn du die Genehmigung nachträglich einholst - dann ist der Steuervorteil weg. Und du hast 210.000 € verbrannt.
Es gibt drei Säulen, auf denen alles steht: Planung, Dokumentation, Beratung.
Erstens: Planung. Bevor du den Kaufvertrag unterschreibst, hole dir eine offizielle Prüfung der Denkmalschutzbehörde. Frag: Welche Maßnahmen sind erlaubt? Welche sind verpflichtend? Welche sind verboten? Das kostet 500-1.500 € - aber es spart dir 100.000 €.
Zweitens: Dokumentation. Jeder Cent, den du absetzen willst, muss nachweisbar sein. Rechnungen. Fotos vorher/nachher. Genehmigungsbescheide. Protokolle von Besichtigungen mit dem Denkmalpfleger. Kein Zettel, kein Handyfoto. Alles muss ordentlich archiviert werden. Die Finanzämter prüfen in 2024 22 % mehr Fälle als 2023. Sie kommen mit Aktenordnern. Du musst sie mit einem vollständigen Ordner empfangen.
Drittens: Beratung. Ein normaler Steuerberater reicht nicht. Du brauchst jemanden, der mit Denkmalimmobilien gearbeitet hat - mindestens fünf Mal. Wer hat schon Erfahrung mit § 7i EStG? Die meisten kennen nur § 10f. Frag nach Referenzen. Nach Fällen, die sie erfolgreich durchgezogen haben. Und vertrau nicht auf Immobilienmakler, die dir sagen: „Das ist doch ein super Steuertipp.“
Ein weiterer Vorteil, den viele vergessen: Nach 10 Jahren kannst du die Immobilie steuerfrei verkaufen. Das ist die gleiche Regel wie bei normalen Mietobjekten - aber hier ist der Unterschied: Bei normalen Immobilien musst du sie mindestens 10 Jahre halten und nach dem 31.12.2008 bezogen haben. Bei Denkmalimmobilien zählt nur die Haltedauer. Und du hast die Abschreibung schon voll ausgenutzt.
Das bedeutet: Du baust, du vermietest, du nutzt die Steuervorteile, und nach zehn Jahren verkaufst du - ohne Kapitalertragsteuer. Das ist einzigartig in der deutschen Immobilienwelt. Kein anderes Anlageprodukt bietet so eine Kombination aus steuerlicher Abschreibung und steuerfreiem Verkauf.
Es gibt Gerüchte. Es gibt Diskussionen. Aber die Wahrheit ist: Die Denkmal-AfA bleibt. Das Bundesfinanzministerium hat im März 2025 klar gesagt: „Keine konkreten Pläne zur Abschaffung.“ Warum? Weil der Sanierungsbedarf in Deutschland bis 2030 auf 35 Milliarden Euro geschätzt wird. Der Staat kann das nicht allein zahlen. Er braucht private Investoren.
Und die Nachfrage steigt. Laut dem BBSR sind die Transaktionsvolumina von 4,2 Mrd. € (2020) auf 6,8 Mrd. € (2025) gestiegen - ein Plus von 62 %. Städte wie Bamberg, Nürnberg oder Erfurt sehen einen echten Boom. Die Mietnachfrage ist hoch. Die Wohnungen sind begehrt. Und die steuerlichen Vorteile sind immer noch die stärkste Motivation.
Die einzige Gefahr: Die Kosten steigen weiter. Laut Deutschem Mieterbund um 8,5 % pro Jahr. Das bedeutet: Wer heute einsteigt, hat noch die Chance, die Abschreibung voll auszuschöpfen. Wer wartet, zahlt mehr - und bekommt vielleicht nicht mehr dieselben Vorteile.
Wenn dein Einkommen unter 70.000 € liegt, ist das fast immer eine schlechte Idee. Die Abschreibung bringt dir nur wenig, weil du zu wenig Steuern zahlst. Du zahlst mehr für die Sanierung, als du an Steuern sparst. Das ist kein Investment - das ist ein Verlustgeschäft.
Wenn du keine 10 Jahre halten willst - vergiss es. Die Regelung ist auf Langfristigkeit ausgelegt. Wer nach drei Jahren verkauft, hat keine Steuervorteile - und vielleicht sogar Verluste.
Wenn du keine Geduld hast. Die Genehmigungen dauern 3-6 Monate. Die Sanierung dauert 12-18 Monate. Die Finanzämter prüfen 12-24 Monate nach der Anmeldung. Das ist kein schnelles Geld. Das ist eine Investition mit Kopf, Herz und Geduld.
Wenn du jetzt denkst: „Das klingt nach etwas für mich“, dann geh nicht zum ersten Makler. Gehe nicht auf Immobilienscout24. Gehe nicht auf Reddit. Gehe zu einem Steuerberater mit Spezialisierung auf Denkmalschutz. Lass ihn deine Einkommenssituation prüfen. Lass ihn dir ein Beispiel rechnen - mit deinen Zahlen, deinem Einkommen, deinem Risikoprofil.
Und dann: Hole dir einen Denkmalpfleger. Lass ihn das Objekt prüfen. Frag: Was ist erhaltungsnotwendig? Was ist optional? Was kostet das? Was ist verboten? Schreibe alles auf. Und dann entscheide.
Denkmalschutz-Immobilien sind kein schneller Gewinn. Sie sind eine Verantwortung. Aber wenn du sie richtig angehst - mit Wissen, mit Planung, mit Experten - dann sind sie eine der letzten echten Steueroasen in Deutschland. Und sie helfen, etwas zu bewahren, das kein Geld der Welt zurückkaufen kann: unsere Geschichte.
