Beim Immobilienkauf denkt fast jeder an den Kaufpreis. Doch was viele vergessen: Der Preis auf dem Papier ist nur der Anfang. Die Nebenkosten können schnell so viel wie ein weiteres Zimmer kosten - oder sogar mehr. In Deutschland liegen sie durchschnittlich bei 11,2 Prozent des Kaufpreises. Bei einer Wohnung für 420.000 Euro sind das fast 47.000 Euro zusätzlich. Kein Wunder, dass viele Käufer später überrascht sind - oder sogar in finanzielle Schwierigkeiten geraten.
Diese Kosten sind nicht wie die laufenden Betriebskosten (Heizung, Wasser, Hauswartung), die erst nach dem Einzug anfallen. Diese hier sind einmalig - aber massiv. Und sie müssen vor Vertragsunterzeichnung bezahlt werden.
Die Grunderwerbsteuer ist mit Abstand die teuerste Position. Sie wird vom Bundesland festgelegt und liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. In Berlin und Brandenburg zahlt man 6,5 Prozent - das ist fast doppelt so viel wie in Bayern oder Sachsen-Anhalt mit 3,5 Prozent.
Wichtig: Die Steuer berechnet sich nur auf den reinen Kaufpreis, nicht auf die Maklerprovision. Viele Käufer machen hier den Fehler und rechnen falsch. Ein Beispiel: Eine Immobilie kostet 300.000 Euro. In Berlin: 19.500 Euro Grunderwerbsteuer. In Bayern: nur 10.500 Euro. Das ist ein Unterschied von 9.000 Euro - nur wegen des Bundeslands.
Ein Notar prüft den Vertrag, regelt die Finanzierung, meldet die Grundschuld an und trägt den neuen Eigentümer ins Grundbuch ein. Diese Dienstleistung kostet. Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Sie liegen zwischen 1,0 und 2,0 Prozent des Kaufpreises. Die meisten Käufer rechnen mit 1,5 Prozent als Faustregel.
Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro sind das etwa 4.500 Euro. Die genaue Höhe hängt vom Wert der Immobilie ab. Je teurer das Objekt, desto höher die Kosten - aber nicht linear. Es gibt Staffelungen. Ein Notar kann dir vorab eine Kostenschätzung geben. Frag danach.
Maklerprovisionen sind das größte Problem für viele Käufer. Sie variieren stark - von 3 bis 7 Prozent des Kaufpreises. In den alten Bundesländern (z. B. Hamburg, München) liegt sie oft bei 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer. In den neuen Bundesländern (z. B. Leipzig, Erfurt) sind 4,76 Prozent üblich.
Wichtig: Seit 2020 ist die Provision nur noch dann fällig, wenn der Makler vom Käufer beauftragt wurde. Wenn der Verkäufer den Makler hat, zahlt der Verkäufer - aber nur, wenn das im Vertrag steht. Viele Verkäufer geben den Makler nicht preis, bis der Kaufvertrag unterschrieben ist. Dann ist es zu spät.
Ein Käufer in München zahlt 3,57 Prozent, ein Käufer in Berlin 7,14 Prozent - für dieselbe Wohnung. Das ist kein Fehler. Das ist die Realität. Deshalb: Frag vor der Besichtigung: „Wer bezahlt den Makler?“ Und: „Wie hoch ist die Provision?“
Wenn du einen Kredit brauchst, kommt noch etwas dazu: Die Grundschuldeintragung. Die Bank will sichern, dass sie im Fall der Zahlungsunfähigkeit das Haus verkaufen kann. Dafür wird eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Das kostet zwischen 0,5 und 1,0 Prozent des Kreditbetrags.
Dazu kommt die Immobilienbewertung. Die Bank lässt das Haus prüfen, um sicherzugehen, dass der Kaufpreis nicht zu hoch ist. Diese Bewertung kostet 500 bis 1.500 Euro. Manche Banken verlangen das, andere nicht. Frag immer vor der Kreditzusage: „Wie viel kostet die Bewertung?“
Ein Gutachten ist nicht immer nötig. Aber: Wenn du einen Kredit beantragst, verlangt die Bank oft ein Wertgutachten. Das ist kein Luxus. Das ist eine Voraussetzung. Und es kostet. 500 bis 1.500 Euro. Einige Banken haben eigene Gutachter - die Kosten werden dann direkt abgerechnet. Andere lassen dich das selbst organisieren.
Ein Käufer aus Linz berichtete im Herbst 2023: „Ich dachte, die Bank macht das. Nein. Ich musste einen Gutachter beauftragen. 1.200 Euro - und niemand hat mir das vorher gesagt.“
Ein Haus, das 20 Jahre alt ist, hat oft verborgene Mängel. Eine neue Heizung. Eine sanierte Dachrinne. Ein neuer Fußboden im Bad. Diese Kosten kommen nicht in die Nebenkosten-Liste - aber sie gehören dazu.
Die Deutsche Bundesbank hat 2023 festgestellt: Käufer von Immobilien über 25 Jahren rechnen im Durchschnitt mit 5.000 Euro Reparaturen. Tatsächlich zahlen sie 8.000 bis 10.000 Euro. Warum? Weil sie nicht wissen, was sie nicht sehen.
Lösung: Lass vor dem Kauf eine professionelle Hausinspektion machen. Das kostet 400 bis 800 Euro. Aber es spart dir Tausende. Ein Gutachter findet Leckagen, Schimmel, veraltete Elektrik - Dinge, die ein Laien nicht sieht. Und er sagt dir: „Das muss in 2 Jahren erneuert werden.“ So kannst du den Preis verhandeln - oder entscheiden: Nicht kaufen.
So planst du deine Nebenkosten richtig:
Beispiel: Du kaufst eine Wohnung für 300.000 € in Berlin.
Das sind fast 20 Prozent - nicht 10. Und das ist realistisch.
Die häufigsten Fehler:
Die Bundesregierung prüft eine bundeseinheitliche Grunderwerbsteuer von 5 Prozent. Das würde die Planung einfacher machen - aber noch nicht beschlossen. Die Maklerbranche bewegt sich langsam hin zu Festpreisen statt Provisionsmodellen. Das könnte die Kosten im Jahr 2026 transparenter machen.
Die Digitalisierung hilft. Online-Tools zeigen dir jetzt nicht nur die Kosten - sie zeigen dir auch, wie viel du in deinem Bundesland zahlen würdest, wenn du in Wien, Köln oder Dresden kaufst. Nutze diese Tools. Sie sparen dir Zeit und Geld.
Ein Käufer aus Düsseldorf kaufte 2023 eine Wohnung für 350.000 Euro. Er hatte 40.000 Euro Eigenkapital. Er dachte: „Das reicht.“ Die Nebenkosten lagen bei 42.000 Euro. Er hatte 5.000 Euro weniger. Die Bank sagte: „Kein Kredit.“ Der Kauf scheiterte. Er verlor die Anzahlung. Und die Wohnung ging an jemand anderen.
Das passiert öfter, als du denkst. Die Deutsche Bundesbank sagt: Wer die Nebenkosten richtig plant, reduziert das Risiko eines Finanzierungsabbruchs um 18 Prozent. Das ist kein kleiner Unterschied. Das ist der Unterschied zwischen „Ich habe eine Wohnung“ und „Ich habe nichts.“
Die durchschnittlichen Nebenkosten liegen bei 11,2 Prozent des Kaufpreises. In manchen Bundesländern - besonders mit hohen Grunderwerbsteuersätzen und teuren Maklerprovisionen - können sie bis zu 14 Prozent erreichen. Bei einer Immobilie für 400.000 Euro sind das bis zu 56.000 Euro zusätzlich.
Nein. Die Grunderwerbsteuer berechnet sich nur auf den reinen Kaufpreis. Die Maklerprovision wird nicht mit einbezogen. Viele Käufer machen diesen Fehler und rechnen zu viel - was zu falschen Budgets führt. Die Bundesfinanzministerium-Rundschreiben vom Februar 2022 klärt das eindeutig.
Ja. Wenn der Makler vom Verkäufer beauftragt wurde, kannst du ihn bitten, die Provision zu übernehmen. Manche Verkäufer sind bereit, das zu tun - besonders wenn die Wohnung lange steht. Alternativ: Suche nach Maklern mit Festpreismodellen. Die werden immer häufiger.
Ein Wertgutachten kostet zwischen 500 und 1.500 Euro. Es ist nicht immer nötig - aber fast immer, wenn du einen Kredit brauchst. Die Bank verlangt es, um das Risiko zu prüfen. Ein Gutachten ist kein Luxus. Es ist ein Schutz für dich und die Bank.
Weil jedes Bundesland selbst entscheidet, wie hoch die Grunderwerbsteuer ist. Berlin und Brandenburg haben den höchsten Satz mit 6,5 Prozent, Bayern und Sachsen-Anhalt den niedrigsten mit 3,5 Prozent. Das hat historische und finanzielle Gründe - aber keine logische Begründung für den Käufer. Es ist ein regionales Unterschied, den man einfach akzeptieren muss.
Du brauchst mindestens 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital - und das ist nur für die Nebenkosten. Wenn du 300.000 Euro kaufst, brauchst du 30.000 bis 45.000 Euro Eigenkapital für die Nebenkosten. Dazu kommt noch die Anzahlung für den Kredit. Viele Käufer unterschätzen das - und kommen in Schwierigkeiten.
Manchmal denke ich, Immobilienkauf ist wie eine Beziehung: Der Anfang ist schön, aber die wahren Kosten kommen erst, wenn du merkst, wie viel Müll du mitnehmen musst.
Die Nebenkosten? Das ist die Rechnung, die du nie gesehen hast, aber zahlen musst. Und du kannst nicht sagen: "Ich will das zurück."
