Beim Immobilienkauf denken viele nur an den Kaufpreis - doch die Kaufnebenkosten sind alle zusätzlichen Kosten, die zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis anfallen. Laut der Deutschen Bundesbank betragen sie zwischen 9 und 15 Prozent des Kaufpreises. Das bedeutet für eine Immobilie im Wert von 300.000 Euro bis zu 45.000 Euro extra. Diese Kosten entstehen durch staatliche Dienstleistungen wie Notar und Grundbuchamt, Steuern wie die Grunderwerbsteuer sowie private Dienstleistungen wie den Makler.
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Posten unter den Kaufnebenkosten. Sie variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %. In Bayern und Sachsen gilt ein Satz von 3,5 %, in Brandenburg sogar 6,5 %. Für eine Immobilie mit 300.000 Euro Kaufpreis bedeutet das: in Bayern 10.500 Euro, in Brandenburg 19.500 Euro. Die Höhe hängt also stark vom Standort ab. Die Grunderwerbsteuer wird auf den Kaufpreis berechnet und fällt beim Abschluss des Kaufvertrags an.
| Bundesland | Satz |
|---|---|
| Bayern | 3,5 % |
| Sachsen | 3,5 % |
| Niedersachsen | 5 % |
| Brandenburg | 6,5 % |
Die Notarkosten umfassen sowohl die Erstellung des Kaufvertrags als auch den Grundbucheintrag. Sie liegen zwischen 1,5 % und 2 % des Kaufpreises. Für eine 300.000 Euro teure Immobilie sind das zwischen 4.500 und 6.000 Euro. Die genauen Kosten richten sich nach der Bundesgebührenordnung für Notare (GNotKG) und steigen mit dem Kaufpreis. Bei Eigentumswohnungen sind die Notarkosten oft höher, weil der Kaufvertrag komplexer ist und Teilungserklärungen sowie Aufteilungspläne erstellt werden müssen.
Die Maklerprovision liegt zwischen 3 % und 7 % des Kaufpreises. In den neuen Bundesländern beträgt sie meist 4,76 % inklusive Mehrwertsteuer, in den alten Bundesländern zwischen 5,95 % und 7,14 %. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro bedeutet das: in Brandenburg etwa 14.280 Euro, in Nordrhein-Westfalen bis zu 21.420 Euro. Wichtig: Die Provision muss vor Vertragsabschluss geklärt werden. Manche Makler verlangen die Provision vom Käufer, andere vom Verkäufer - oder eine Mischung. Im Zweifelsfall immer schriftlich klären.
Neben den Hauptposten fallen weitere Kosten an. Gutachterkosten für eine Bauwerksprüfung oder Energieberatung liegen zwischen 500 und 1.500 Euro. Finanzierungskosten für die Grundschuldeintragung betragen etwa 0,5 % bis 1 % des Kreditbetrags. Umzugskosten variieren stark: 500 bis 2.000 Euro je nach Menge und Entfernung. Bei Grundstücken ohne Erschließung kommen zudem Erschließungsgebühren von 9.500 bis 14.800 Euro hinzu. Diese Positionen sind oft schwer einzuschätzen, daher sollte ein Puffer von mindestens 2 % des Kaufpreises eingeplant werden.
Technisch möglich ist die Finanzierung der Kaufnebenkosten über ein Baudarlehen, oft als 110 %-Finanzierung bezeichnet. Allerdings verlangen Banken dafür eine sehr gute Bonität und ein Immobilienobjekt in Top-Zustand. Die Sparkasse warnt vor dieser Option: Die Nebenkosten als Kredit zu nehmen, erhöht die monatliche Belastung und die Gesamtkosten über die Laufzeit erheblich. Experten empfehlen daher, die Nebenkosten ausschließlich mit Eigenkapital zu decken. Nur so vermeiden Sie zusätzliche Zinskosten und bleiben finanziell flexibel.
Privatpersonen können Kaufnebenkosten bei einer selbstgenutzten Immobilie nicht von der Steuer absetzen. Anders bei vermieteten Objekten: Hier gelten Makler-, Notar- und Grundbuchkosten als Werbungskosten und können in der Einkommensteuererklärung geltend gemacht werden. Wichtig: Alle Belege müssen sorgfältig aufbewahrt werden, da das Finanzamt Nachweise verlangt. Für energetische Sanierungen gibt es zudem steuerliche Vorteile, die die KfW-Bank 2023 aktualisiert hat.
In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 %, was für eine Immobilie von 300.000 Euro 10.500 Euro ergibt. Zusammen mit Notarkosten (ca. 1,5-2 %), Maklerprovision (5,95-7,14 % inkl. MwSt.) und weiteren Kosten liegen die Gesamtkosten bei etwa 11-12 % des Kaufpreises.
Ja, die Maklerprovision ist oft verhandelbar. In den alten Bundesländern liegt sie meist zwischen 5,95 % und 7,14 % inklusive Mehrwertsteuer. Mit einem guten Verhandlungsgeschick können Sie bis zu 1 % sparen. Wichtig: Verhandeln Sie vor Vertragsunterzeichnung und lassen Sie sich die vereinbarte Höhe schriftlich bestätigen.
Bei Eigentumswohnungen müssen Notare zusätzlich eine Teilungserklärung und einen Aufteilungsplan erstellen. Diese Dokumente regeln die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer und sind komplexer als bei einem Einfamilienhaus. Daher fallen höhere Kosten an - typischerweise 0,5 % mehr des Kaufpreises.
Ja, für energetische Sanierungen gibt es steuerliche Vergünstigungen. Die KfW-Bank fördert Maßnahmen wie Dämmung oder Solaranlagen mit Zuschüssen. Zudem können Sie die Kosten für Sanierungen in der Einkommensteuererklärung absetzen, wenn die Immobilie vermietet wird. Für selbstgenutzte Wohnungen gelten andere Regeln - hier lohnt sich ein Steuerberater.
Multiplizieren Sie den Kaufpreis mit dem Satz Ihres Bundeslandes. Beispiel: Bei 400.000 Euro Kaufpreis in Niedersachsen (5 %) sind das 20.000 Euro Steuer. Die genauen Sätze finden Sie auf der Website des Finanzministeriums Ihres Bundeslandes oder in der aktuellen Checkliste der Sparkasse (2023).
Mär 18 2025
