Beim Immobilienkauf denken die meisten nur an den Kaufpreis. Doch wer glaubt, dass 500.000 Euro Kaufpreis auch 500.000 Euro Kosten bedeuten, liegt falsch. In Deutschland kommen oft weitere 10 bis 20 Prozent hinzu - das sind bei einer 500.000-Euro-Wohnung bis zu 100.000 Euro zusätzlich. Diese Kosten nennt man Kaufnebenkosten. Sie sind nicht optional. Sie sind gesetzlich festgelegt, und sie fallen an, sobald der Kaufvertrag unterschrieben wird. Viele Käufer unterschätzen sie - und geraten dann in finanzielle Schwierigkeiten. Ein Kaufnebenkostenrechner hilft, das zu vermeiden.
Die Grunderwerbsteuer ist die größte Einzelkostenposition. Sie wird vom Bundesland festgelegt und liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. In Bayern und Sachsen sind es nur 3,5 Prozent, in Nordrhein-Westfalen, Niedersachsen und Schleswig-Holstein schon 6,5 Prozent. Berlin und Brandenburg liegen bei 6,5 Prozent. Wer in Berlin eine Wohnung kauft, zahlt also fast doppelt so viel Grunderwerbsteuer wie jemand in Bayern - bei gleichem Kaufpreis.
Die Notar- und Grundbuchkosten sind nicht prozentual, sondern nach einer festen Gebührentabelle berechnet. Sie liegen meist zwischen 1,5 und 2 Prozent des Kaufpreises. Dabei ist der Notar für die Beurkundung des Kaufvertrags zuständig, und der Grundbuchamt trägt die Eigentumsübertragung ein. Beides ist Pflicht. Wer glaubt, er könne das sparen, irrt. Ohne Notar gibt es keinen Eigentumswechsel.
Die Maklerprovision ist der flexibelste Posten. Sie liegt zwischen 3 und 7 Prozent, meist bei 5,5 bis 6 Prozent. Wichtig: Wer den Makler beauftragt, zahlt. Das ist seit 2020 gesetzlich so geregelt. Wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat, zahlt er - aber das kommt selten vor. In der Praxis zahlt der Käufer fast immer. Und diese Provision ist oft verhandelbar. Ein guter Kaufnebenkostenrechner sollte es erlauben, diese Zahl selbst einzugeben.
Ein weiterer häufiger Fehler: Die Grunderwerbsteuer wird mit der falschen Postleitzahl berechnet. In manchen Gemeinden gibt es Sonderregelungen. In München ist die Steuer 5,5 Prozent - aber in einigen umliegenden Gemeinden wie Garching oder Freising sind es 6,5 Prozent. Wer die falsche PLZ eingibt, spart 1.000 Euro - oder zahlt sie später.
Die Stiftung Warentest hat 2023 zehn Rechner getestet. Nur vier von zehn haben die aktuellen Steuersätze aller 16 Bundesländer korrekt abgebildet. Das bedeutet: Bei sechs von zehn Rechnern ist das Ergebnis falsch - und das bei einer der wichtigsten Finanzentscheidungen im Leben.
Der Sparkassen-Rechner ist praktisch für Erstkäufer, weil er direkt mit Kreditrechnern verknüpft ist. Aber er lässt keine Anpassung der Maklerprovision zu. Wer 5,5 Prozent vereinbart hat, bekommt trotzdem 7 Prozent angezeigt - und denkt, er bräuchte mehr Eigenkapital als nötig.
Der Rechner von kaufnebenkostenrechner.de ist der detaillierteste. Er listet 12 Kostenpositionen auf, inklusive Grundsteuer, Renovierungskosten und sogar Versicherungsnebenkosten. Für Erstkaufinteressierte, die eine alte Immobilie kaufen und sanieren wollen, ist er unschlagbar. Er zeigt: Die Nebenkosten sind nicht nur das, was der Staat verlangt - sondern auch das, was du später ausgeben musst.
Ein Tipp: Nutze immer mindestens zwei Rechner - zum Beispiel Finanztip und kaufnebenkostenrechner.de. Wenn sie sich stark unterscheiden, prüfe, warum. Oft liegt es an einer falschen Eingabe oder einem veralteten Steuersatz.
Ein Beispiel aus der Praxis: Ein Paar kauft in München eine Wohnung für 600.000 Euro. Mit dem Rechner berechnen sie 12,5 Prozent Nebenkosten - das sind 75.000 Euro. Sie haben 80.000 Euro Eigenkapital. Alles passt. Doch sie vergessen: Die Wohnung braucht eine neue Heizung. Die kostet 15.000 Euro. Die Versicherung steigt von 200 auf 400 Euro pro Jahr. Und die Grundsteuer liegt bei 1.200 Euro im Jahr - nicht 800, wie sie dachten. Plötzlich ist das Eigenkapital weg. Und sie haben keinen Spielraum mehr.
Experten wie Prof. Dr. Andreas Pfnür von der TU München warnen: 65 Prozent der Käufer unterschätzen die Nebenkosten. Das führt zu Finanzierungsengpässen, verzögerten Terminen oder sogar zum Kaufabbruch. Der Grund: Sie verlassen sich auf zu einfache Rechner oder verlassen sich auf Schätzungen von Freunden.
Finanztip hat schon eine API veröffentlicht, damit andere Plattformen die Berechnung integrieren können. Sparkasse arbeitet an einem KI-Rechner, der aus 10.000 historischen Fällen lernt, wie sich die Kosten in bestimmten Fällen verhalten. Und Dr. Klein hat einen „Live-Verhandlungsrechner“ entwickelt: Du änderst den Kaufpreis oder die Provision - und der Rechner rechnet sofort neu.
Die Zukunft liegt in der Individualisierung. Ein Rechner, der nicht nur die Gesetze kennt, sondern auch deine persönliche Situation - deine Einkommenssituation, deine Sanierungspläne, deine Versicherungsbedingungen - wird der Standard sein.
Die Immobilie ist dein größter Kauf. Mach ihn nicht zum teuersten Fehler deines Lebens.
Die durchschnittlichen Kaufnebenkosten in Deutschland liegen aktuell bei 11,2 Prozent des Kaufpreises. In Bundesländern mit hoher Grunderwerbsteuer wie Nordrhein-Westfalen oder Berlin können sie bis zu 13-15 Prozent erreichen. In Bayern und Sachsen sind sie mit 7-9 Prozent deutlich niedriger. Diese Werte beinhalten Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklerprovision.
Ja, die Maklerprovision ist verhandelbar. Viele Makler bieten 6-7 Prozent an, aber du kannst oft auf 5-5,5 Prozent kommen, besonders wenn du schnell kaufst oder die Wohnung lange steht. Wichtig: Die Vereinbarung muss schriftlich im Kaufvertrag stehen. Achte darauf, dass der Vertrag klarmacht, dass du als Käufer zahlst - und nicht der Verkäufer.
Die Notarkosten werden nicht prozentual berechnet, sondern nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Sie richten sich nach dem Wert des Grundstücks und der Komplexität des Vertrags. Bei einfachen Kaufverträgen liegen sie bei etwa 1,5-1,8 Prozent. Bei komplexen Fällen - etwa mit Erbengemeinschaft, Grunddienstbarkeiten oder Baulasten - können sie bis zu 2,3 Prozent erreichen. Ein Rechner, der immer 2 Prozent annimmt, ist ungenau.
Wenn du zu wenig Grunderwerbsteuer zahlst, musst du den Nachzahlungsbetrag später zahlen - inklusive Zinsen und möglicher Strafen. Wenn du zu viel zahlst, bekommst du das Geld zurück, aber das dauert Monate. Die Steuerbehörden prüfen die Angaben. Ein Fehler von nur einem Prozentpunkt bei 500.000 Euro bedeutet 5.000 Euro Unterschied - das ist kein Kleingeld.
Ja, absolut. Die Kaufnebenkosten fallen unabhängig davon an, ob du ein Darlehen aufnimmst oder bar zahlst. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuchkosten sind gesetzlich vorgeschrieben - sie hängen nicht von deiner Finanzierung ab. Wer bar kauft, zahlt die Nebenkosten eben aus Eigenkapital - aber sie sind trotzdem da.
Nein, Umzugskosten sind keine gesetzlichen Kaufnebenkosten. Sie fallen erst nach dem Kauf an und sind privat zu tragen. Aber viele Rechner wie der von kaufnebenkostenrechner.de führen sie auf, weil sie für die Gesamtfinanzierung wichtig sind. Wer eine Wohnung kauft, muss oft auch Möbel transportieren, neue Schlösser einbauen oder den Stromvertrag wechseln - das kostet Geld. Diese Posten sollten in deiner Gesamtplanung berücksichtigt werden, auch wenn sie nicht zum Kaufvertrag gehören.
Die aktuellsten Sätze findest du auf den offiziellen Websites der Finanzämter deines Bundeslandes. Alternativ nutzen vertrauenswürdige Rechner wie Finanztip oder die Verbraucherzentrale aktuelle Daten aus dem Bundesfinanzministerium. Stand Dezember 2025 sind die höchsten Sätze in Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Niedersachsen und Berlin (6,5 Prozent), die niedrigsten in Bayern und Sachsen (3,5 Prozent). Achte darauf, dass der Rechner nicht auf veraltete Werte von 2022 oder 2023 zurückgreift.
