Beim Kauf einer Immobilie geht es nicht nur um die Lage, den Preis oder das Licht im Wohnzimmer. Viel entscheidender ist, was Sachmängelhaftung bedeutet - und wie du als Käufer deine Rechte wirklich durchsetzt. Viele kaufen eine Wohnung oder ein Haus, stellen später einen Mangel fest und denken: „Das kann doch nicht sein, ich habe doch gezahlt!“ Doch oft endet das in einer Sackgasse: Kein Nachweis, keine Frist mehr, kein Recht. Dabei ist die Sachmängelhaftung ein starkes Werkzeug - wenn du weißt, wie du es benutzt.
Ein typisches Beispiel: Du kaufst ein 40 Jahre altes Einfamilienhaus. Die Wände sind leicht schief, die Fenster lassen Luft durch. Das ist bei einem Gebäude dieses Alters nicht automatisch ein Mangel - es sei denn, der Verkäufer hat dir versichert, die Bausubstanz sei „in ordentlichem Zustand“ oder „keine Sanierung nötig“. Dann ist das eine falsche Angabe - und damit ein Sachmangel.
Die Praxis zeigt: 68,5 Prozent aller Mängelklagen scheitern an fehlender Beweislage. Die häufigsten Fehler? Keine Fotos vom Keller bei der Besichtigung, kein Zeitstempel auf den Aufnahmen, kein schriftlicher Mängelbericht. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat klar gesagt: Wer behauptet, ein Mangel sei vorhanden, muss das beweisen. Und das ist schwer, wenn du nichts dokumentiert hast.
Was hilft? Drei Dinge: Erstens, mache bei jeder Besichtigung Fotos - von allen Räumen, besonders von Kellern, Dachböden, Außenwänden und Heizungsraum. Zweitens, nimm einen unabhängigen Gutachter mit - nicht den, den der Makler empfiehlt. Drittens, halte alle Kommunikation schriftlich fest. Wenn der Verkäufer sagt: „Die Dachrinne ist neu“, dann schreib das per E-Mail zurück: „Bestätigen Sie bitte, dass die Dachrinne im Jahr 2023 erneuert wurde.“
Doch Achtung: Die Frist läuft nicht einfach so ab. Wenn du rechtzeitig handelst, wird sie unterbrochen. § 203 BGB sagt: Sobald du schriftlich einen Mangel rügst - und zwar konkret, nicht „da ist was kaputt“ -, beginnt die Frist neu. Das bedeutet: Du hast wieder fünf Jahre ab dem Tag der Mängelrüge. Die Rechtsprechung des BGH (Urteil V ZR 89/22) verlangt aber: Die Rüge muss schriftlich, datiert und mit genauer Beschreibung des Mangels erfolgen. Ein Anruf reicht nicht. Ein WhatsApp-Nachricht reicht nicht. Nur ein Brief, eine E-Mail mit Empfangsbestätigung oder ein Einschreiben mit Rückschein.
Ein Beispiel: Du entdeckst im zweiten Jahr nach dem Kauf Feuchtigkeit hinter der Küchenwand. Du schreibst am 10. April 2023 eine Mängelrüge. Die Frist läuft dann neu - du hast jetzt bis 2028 Zeit, den Anspruch durchzusetzen. Wenn du aber warten bis 2025, ist es zu spät. Keine Unterbrechung, kein zweiter Versuch.
Was zählt als Arglist? Wenn der Verkäufer vor dem Verkauf eine neue Dichtung an der Außenwand angebracht hat, um Feuchtigkeit zu verstecken - aber nichts sagt. Wenn er einen Energieausweis vorgelegt hat, der falsch ist. Wenn er weiß, dass der Keller regelmäßig überflutet wird, aber behauptet, „es war nie ein Problem“.
Die gute Nachricht: Bei Arglist verlängert sich die Verjährungsfrist auf zehn Jahre (§ 438 Abs. 3 BGB). Die schlechte Nachricht: Du musst die Arglist beweisen. Und das ist schwer. Eine Studie der Universität München zeigt: Nur 37,8 Prozent der Käufer konnten nachweisen, dass der Verkäufer arglistig gehandelt hat. Aber: Wenn du es schaffst, ist der Durchsetzungsgrad bei 89,3 Prozent - fast jede Klage gewinnt.
Wie beweist du Arglist? Mit Dokumenten. Finde alte Rechnungen für Sanierungsarbeiten, die nicht erwähnt wurden. Hole E-Mail-Verläufe mit dem Makler. Frag Nachbarn, ob sie etwas wussten. Ein Gutachter kann oft feststellen: „Diese Reparatur ist nicht neu - sie ist älter als drei Jahre.“ Das ist ein klarer Hinweis auf Verschweigen.
2023 wurden in Deutschland über 12.000 Klagen wegen fehlerhafter Energieausweise eingereicht - und 76,8 Prozent der Käufer haben gewonnen. Das ist eine der wenigen Mängelarten, bei denen die Beweislast fast auf Seiten des Käufers liegt. Denn der Verkäufer muss den korrekten Ausweis vorlegen. Wenn er das nicht kann, ist er in der Pflicht.
Bei Sachmängeln bei Bestandsimmobilien beträgt die Verjährungsfrist fünf Jahre ab der Übergabe der Immobilie. Wenn du rechtzeitig einen Mangel schriftlich geltend machst, wird die Frist unterbrochen und neu beginnt - du hast dann wieder fünf Jahre ab dem Datum der Mängelrüge.
Nur, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat. Dann verlängert sich die Frist auf zehn Jahre. Auch bei Rechtsmängeln - wie unbeachteten Grunddienstbarkeiten - verjähren diese erst nach 30 Jahren. Aber bei Sachmängeln ist die Frist von fünf Jahren die Regel - und sie läuft nicht einfach weiter, wenn du nichts tust.
Wenn der Verkäufer privat verkauft - also kein Immobilienhändler oder Bauträger ist -, kann er die Sachmängelhaftung grundsätzlich ausschließen. Das ist nach § 444 BGB zulässig. Aber: Auch dann bleibt die Haftung bei Arglist bestehen. Wenn er bewusst etwas verschweigt, kannst du trotzdem klagen.
Ein Foto allein reicht nicht. Aber wenn es mit Datum, Uhrzeit und Ort versehen ist - etwa durch einen Zeitstempel im Foto oder eine Aufnahme mit GPS-Daten -, kann es ein wichtiger Baustein sein. Der OLG Karlsruhe hat bestätigt, dass solche Dokumente vor Gericht zulässig sind. Am besten kombiniere Fotos mit einem schriftlichen Gutachten.
Ein umfassendes Gutachten kostet zwischen 400 und 1.200 Euro, je nach Größe und Lage der Immobilie. Das ist ein kleiner Betrag im Vergleich zu möglichen Sanierungskosten von mehreren tausend Euro. Viele Anwälte empfehlen, das Gutachten gleich vor Vertragsabschluss einzuholen - nicht danach.
