Zinskommentar Immobilien 2025: Marktlage und Strategien für Kreditnehmer

Im Januar 2026 liegt der durchschnittliche Bauzins für eine 10-jährige Zinsbindung bei 3,75 Prozent - ein Niveau, das viele als günstig empfinden, aber das eigentlich ein Signal ist: Die Zeit des Zinsabbaus ist vorbei. Wer noch wartet, zahlt jetzt den Preis. Die Europäische Zentralbank hat nach acht Zinssenkungen ab Sommer 2024 endgültig die Notbremse gezogen. Seit Juni 2025 bleibt der Leitzins stabil bei 2,65 Prozent. Die Inflation in Deutschland liegt mit 2,6 Prozent deutlich über dem Zielwert von zwei Prozent. Löhne, Dienstleistungen und geopolitische Unsicherheiten sorgen dafür, dass keine weiteren Senkungen in Sicht sind. Das bedeutet: Die Zinsen werden nicht mehr fallen. Sie werden nur noch steigen - oder zumindest auf diesem Niveau bleiben.

Was bedeutet das für Kreditnehmer?

Im Jahr 2024 waren 10-jährige Zinsbindungen noch unter 3,2 Prozent zu haben. Heute, im Januar 2026, liegt der Durchschnitt bei 3,75 Prozent. Das klingt nicht nach viel - aber rechnen Sie mal nach. Bei einer Finanzierung von 300.000 Euro mit 20 Jahren Laufzeit und 100.000 Euro Eigenkapital bedeutet dieser Anstieg von 0,39 Prozentpunkten eine monatliche Mehrbelastung von rund 68 Euro. Über die gesamte Laufzeit sind das fast 16.000 Euro mehr. Das ist nicht nur eine Zahl - das ist ein neues Budget, das nicht mehr für Urlaub, Auto oder Reparaturen zur Verfügung steht.

Warum steigen die Zinsen jetzt?

Es liegt nicht an der Bank, die plötzlich gierig geworden ist. Es liegt an der Wirtschaft. Die EZB muss die Inflation im Griff behalten. Und die Inflation bleibt hartnäckig hoch, besonders in Deutschland. Die Preise für Mieten, Reparaturen und Dienstleistungen steigen weiter. Selbst wenn die Lebensmittelkosten etwas sinken, zahlen Sie mehr für Strom, Heizung und Handwerker. Das treibt die Zinsen nach oben. Gleichzeitig sind die Renditen von Bundesanleihen, an denen sich die Bauzinsen orientieren, seit Oktober 2025 klar nach oben gegangen. Sie lagen im ersten Halbjahr 2025 noch bei 2,3 Prozent, heute sind es über 2,8 Prozent. Das ist kein Zufall - das ist eine klare politische Entscheidung.

Regionale Unterschiede: Wo sind die Zinsen noch günstig?

Nicht überall in Deutschland ist die Lage gleich. In Bayern, Baden-Württemberg oder Hessen bieten lokale Genossenschaftsbanken und Sparkassen oft bessere Konditionen als große Direktbanken. Warum? Weil sie mehr Spielraum haben und Kunden binden wollen. In strukturschwachen Regionen wie Ostdeutschland oder Teilen von Sachsen-Anhalt hingegen liegen die Zinsen oft 0,3 bis 0,5 Prozentpunkte höher. Der Grund: Die Immobilienpreise sind niedriger, die Beleihungswerte geringer - und die Banken sehen das als höheres Risiko. Wer hier baut oder kauft, muss besonders genau hinschauen. Ein Angebot von 3,75 Prozent ist in Berlin vielleicht normal, in Leipzig aber schon teuer.

Was ist mit den 15-jährigen Zinsbindungen?

Die 15-jährige Zinsbindung ist 2025 zum Geheimtipp geworden. Während die 10-Jahres-Bindung von 3,57 auf 3,75 Prozent stieg, kletterte die 15-Jahres-Bindung sogar um 0,60 Prozentpunkte - also auf 4,05 Prozent. Klingt nach viel? Nicht, wenn man bedenkt, dass sie Ihnen Planungssicherheit für fast zwei Jahrzehnte gibt. Ein Käufer in Stuttgart, der im Januar 2025 eine 15-jährige Bindung zu 3,08 Prozent abschloss, hat heute eine Ersparnis von über 3.200 Euro gegenüber neuen Verträgen. Wer jetzt noch eine lange Laufzeit wählt, sichert sich einen Preis, der in fünf Jahren wie ein Schnäppchen wirken wird.

Wie viel Eigenkapital brauchen Sie heute?

Früher reichte 10 Prozent Eigenkapital. Heute verlangen die meisten Banken mindestens 20 bis 25 Prozent. Die Sparkasse ist mit 15 Prozent noch etwas nachsichtig - aber nur, wenn Sie keine Vollfinanzierung wollen. Der Anteil der Vollfinanzierungen ist von 35 Prozent im Januar 2025 auf nur noch 22 Prozent im Dezember 2025 gesunken. Das ist kein Zufall. Banken wollen mehr Sicherheit. Wer weniger Eigenkapital hat, zahlt höhere Zinsen - oder bekommt gar kein Angebot. Wenn Sie nur 10 Prozent aufbringen können, ist es Zeit, zu sparen - oder auf eine günstigere Immobilie zu warten. Die Preise sind zwar leicht gefallen, aber nicht genug, um das fehlende Eigenkapital zu kompensieren.

Wie verhandeln Sie den besten Zins?

Zinsen sind nicht festgeschrieben. Sie sind verhandelbar - aber nur, wenn Sie wissen, wie. Bei Direktbanken wie ING oder Commerzbank liegt der Verhandlungsspielraum bei etwa 0,25 Prozentpunkten. Bei regionalen Genossenschaftsbanken können Sie bis zu 0,45 Prozentpunkte herausholen. Warum? Weil sie weniger Kosten haben und mehr auf langfristige Kundenbeziehungen setzen. Bringen Sie mehrere Angebote mit - nicht nur von Online-Banken, sondern auch von Ihrer lokalen Sparkasse. Zeigen Sie, dass Sie bereit sind, zu wechseln. Und fragen Sie nach der effektiven Jahreszins - nicht nur nach dem Nominalzins. Manche Banken verstecken Gebühren in den Kleingedruckten.

Die größte Chance: KfW-Förderung nutzen

Die besten Zinsen bekommen Sie nicht durch Verhandeln - sondern durch Förderung. Das KfW-Programm 124 „Energieeffizient Bauen“ senkt die effektiven Zinsen um bis zu 0,75 Prozentpunkte. Das ist kein kleiner Rabatt - das ist fast eine halbe Rate weniger pro Monat. Eine Studie der TU München aus November 2025 zeigt: Wer ein Haus mit Wärmepumpe und Photovoltaik baut, spart durch die KfW-Förderung bis zu 15.000 Euro über die Laufzeit. Das ist mehr als die gesamte Zinssteigerung in zwei Jahren. Und das Programm gibt es noch - aber nicht für immer. Die Förderung wird schrittweise reduziert. Wer jetzt nicht aktiv wird, verpasst eine der größten Chancen der letzten zehn Jahre.

Was tun, wenn Sie schon ein Haus haben?

Sie haben schon eine Immobilie und zahlen noch einen hohen Zins? Dann prüfen Sie, ob eine Umschuldung sinnvoll ist. Viele Kreditnehmer, die 2020 oder 2021 finanziert haben, zahlen noch über 4,5 Prozent. Heute könnten sie mit 3,75 Prozent deutlich sparen. Aber Achtung: Die Umschuldung kostet Geld - Notar, Grundbucheintrag, Gebühren. Rechnen Sie genau: Bei einer Restlaufzeit von mehr als 10 Jahren und einer Finanzierungssumme über 200.000 Euro lohnt sich die Umschuldung fast immer. Nutzen Sie einen Zinsrechner - und lassen Sie sich von einem unabhängigen Berater helfen. Nicht von der Bank, die Ihnen das neue Produkt verkaufen will.

Warum Abwarten jetzt teuer wird

Oliver Kohnen von Baufi24 sagt es klar: „Wer in den vergangenen zwölf bis 18 Monaten nicht aktiv geworden ist, hat gleich dreifach Chancen verpasst - niedrigere Zinsen, günstigere Einstiegspreise und Schutz vor weiter steigenden Mieten.“ Die Immobilienpreise sind zwar leicht gefallen - um 2,8 Prozent im Jahresvergleich - aber das reicht nicht, um die Zinssteigerung auszugleichen. Und die Mieten? Die steigen weiter. Wer heute noch wartet, wird nicht nur mehr Zinsen zahlen - er wird auch mehr Miete zahlen, wenn er weiter mietet. Die Zeit des Wartens ist vorbei. Die Zeit des Handelns ist gekommen.

Strategien für 2026: Was jetzt zählt

1. Langfristig binden: 10- oder 15-jährige Zinsbindung - nicht nur, weil die Zinsen hoch sind, sondern weil sie wahrscheinlich noch steigen.

2. Stufenfinanzierung prüfen: Wenn Sie unsicher sind, ob die Zinsen bald fallen, können Sie eine Teilfinanzierung mit kurzer Laufzeit wählen und später umschulden. Das ist riskant, aber flexibel.

3. Staatliche Förderung nutzen: KfW 124, KfW 151 - prüfen Sie, ob Ihr Bauvorhaben förderfähig ist. Das ist der einfachste Weg, Zinsen zu senken.

4. Eigenkapital aufstocken: Je mehr Sie selbst einbringen, desto günstiger wird der Zins. Selbst 5 Prozent mehr Eigenkapital können 0,3 Prozentpunkte Zinsersparnis bedeuten.

5. Regionale Banken ansprechen: Nicht jede Bank hat dieselben Regeln. Die lokale Genossenschaftsbank könnte besser sein als die große Online-Bank.

Was kommt danach?

Bis 2027 erwarten Experten ein stabiles Zinsniveau zwischen 3,8 und 4,0 Prozent. Die EZB wird nicht mehr senken - aber auch nicht mehr heftig erhöhen. Die Inflation wird sich langsam einpendeln. Das bedeutet: Die Zinsen werden nicht mehr so hoch wie 2023, aber auch nicht mehr so niedrig wie 2024. Die Zeit der extremen Schwankungen ist vorbei. Was bleibt, ist die Notwendigkeit, gut vorbereitet zu sein. Wer heute handelt, hat die besten Konditionen. Wer wartet, zahlt später - und oft viel mehr.