Wenn Sie in einer älteren Wohnung oder einem Haus leben, das vor 1990 gebaut wurde, dann gelten für Sie andere Regeln als für Neubauten. Das ist kein Fehler, kein Versäumnis - das ist Bestandschutz. Aber: Wenn Sie sanieren, umbauen oder die Nutzung ändern, dann wird plötzlich alles anders. Dann müssen Sie nachrüsten. Und das kann teuer werden. Viel teurer als eine neue Heizung. Und oft unerwartet.
Doch sobald Sie etwas tun - eine Wand rausnehmen, ein Geschoss dazubauen, ein Gewerbe einziehen lassen, oder sogar nur eine neue Treppe einbauen - dann greift § 70 MBO. Und dann müssen alle aktuellen Brandschutzregeln eingehalten werden. Das heißt: Fluchtwege, Türen, Treppenhäuser, Materialien - alles muss den heutigen Anforderungen entsprechen. Nicht „so gut wie möglich“. Sondern genau so, wie es die Bauordnung vorschreibt.
Ein Treppenhaus ist kein Abstellraum. Es ist ein Rettungsweg. Und es muss frei sein. Was bedeutet das konkret? Kein Altpapier, keine Fahrräder, keine Möbel. Nicht mal ein Kinderwagen, wenn es einen anderen Platz gibt. Die Feuerwehr in Berlin hat 2023 über 1.800 Beratungsgespräche zu diesem Thema geführt - fast zwei Drittel davon wegen blockierter Treppenhäuser.
Die Breite? Das hängt vom Gebäude ab. In einem Einfamilienhaus reicht oft 0,90 Meter. In einem Mehrfamilienhaus mit mehr als 500 Quadratmetern Nutzfläche brauchen Sie mindestens 1,50 Meter. In Berlin, Hamburg oder München ist das genauer geregelt als in ländlichen Regionen. Aber überall gilt: Zwei unabhängige Fluchtrouten müssen vorhanden sein, wenn das Gebäude mehr als drei Geschosse hat. Und das gilt auch, wenn es vor 1970 gebaut wurde. Denn bei jeder Veränderung wird die alte Bauweise aufgehoben.
Und das ist ein häufiger Fehler: Man denkt, „ich habe doch schon einen“. Aber der steht im Keller. Oder im Wohnzimmer. Oder er ist tot. Rauchmelder müssen an der richtigen Stelle sein - und funktionieren. Die meisten sind batteriebetrieben. Und die meisten werden nie überprüft. Die Deutsche Gesellschaft für Brandschutztechnik sagt: 40 Prozent der Rauchmelder in Bestandsimmobilien sind nicht betriebsbereit. Das ist kein Kleinkram. Das ist lebensgefährlich.
Und das ist der Punkt, der viele Eigentümer überrascht: Wenn Sie eine alte Tür austauschen, muss die neue nicht nur besser sein - sie muss genau den heutigen Vorgaben entsprechen. Selbst wenn die alte Tür original ist. Das gilt auch für Fenster, Decken, Wandverkleidungen. Und das kostet. Ein Feuerschutzabschluss für eine Innentür kostet zwischen 300 und 800 Euro - inklusive Einbau. Und das bei 10 Türen? Dann sind Sie bei 5.000 Euro. Und das ist nur ein Teil der Sanierung.
Was tun? In Dresden, Leipzig oder Frankfurt haben sich Lösungen entwickelt. Statt die Türen abzureißen, werden sie mit speziellen Feuerschutzfolien behandelt. Oder die Öffnungsrichtung geändert. Oder zusätzliche Rauchabschnitte eingebaut. Das ist teuer. Aber es funktioniert. Der Schlüssel ist: Keine pauschalen Lösungen. Jedes Gebäude braucht eine individuelle Lösung. Und dafür brauchen Sie einen Brandschutzgutachter. Nicht den Bauunternehmer. Nicht den Architekten. Sondern jemanden, der sich mit Brandschutztechnik auskennt.
Und wenn Sie Mieter haben? Dann dürfen Sie die Kosten nicht einfach auf sie umlegen. Die Berliner Bauordnung sagt klar: Nur bei energetischen Maßnahmen ist eine Mieterhöhung erlaubt. Bei Brandschutz? Nein. Das bedeutet: Der Eigentümer zahlt. Allein. Und viele haben keine Rücklagen. Eine Umfrage des Deutschen Mieterbundes aus März 2024 zeigt: 43 Prozent der kleinen Wohnungseigentümergemeinschaften haben nicht genug Geld, um eine Brandschutzsanierung zu finanzieren. Das ist kein Problem der Einzelnen. Das ist ein Systemproblem.
Aber: Wenn ein Mieter wegen mangelndem Brandschutz die Miete mindert, dann muss der Eigentümer reagieren. Der Mieterbund hat 2023 über 1.247 Fälle dokumentiert. Das ist ein Anstieg von 27 Prozent gegenüber 2022. Und das wird weiter steigen. Denn die Gerichte entscheiden zunehmend zugunsten der Mieter. Ein Fall aus Hamburg: Ein Mieter hat wegen fehlender Rauchmelder die Miete um 15 Prozent gemindert - und gewonnen. Der Richter sagte: „Der Eigentümer hat seine Pflicht zur Sicherheit vernachlässigt.“
Parallel dazu läuft das Pilotprojekt „Digitale Brandschutzakte“ in Hamburg. Jedes Gebäude bekommt eine digitale Datei - mit allen Brandschutzmaßnahmen, Materialien, Prüfberichten. Das macht die Kontrolle einfacher. Und die Nachrüstung transparenter.
Und die Technik? Sie wird besser. Smarte Sensoren, die Rauch erkennen, bevor es brennt. Systeme, die automatisch Türen verschließen. Das wird in Zukunft Standard sein. Aber für Bestandsimmobilien? Noch nicht. Deshalb: Was Sie jetzt tun, rettet Leben. Nicht nur die Ihrer Mieter. Sondern auch Ihre eigenen.
Nein. Wenn Sie keine baulichen Veränderungen vornehmen - keine Renovierung, keinen Umbau, keine neue Nutzung - dann müssen Sie Rauchmelder nicht nachrüsten. Das gilt für alle Bundesländer. Die Pflicht tritt erst ein, wenn Sie etwas verändern. Aber: Selbst wenn es nicht Pflicht ist, ist es sinnvoll. Rauchmelder retten Leben. Und sie kosten heute unter 20 Euro pro Stück.
Nur, wenn es keinen anderen Platz gibt. Und nur, wenn der Fluchtweg nicht blockiert wird. In vielen Häusern ist das nicht möglich - besonders wenn die Fluchtwegbreite nur 1,20 Meter beträgt. Dann ist ein Kinderwagen ein Hindernis. Die Feuerwehr sagt: „Wenn der Weg nicht frei ist, ist er kein Fluchtweg.“ Viele Hausverwaltungen verbieten das ausdrücklich in der Hausordnung. Und das ist rechtens.
Nein. Im Gegensatz zur energetischen Sanierung dürfen Sie die Kosten für Brandschutzmaßnahmen nicht über die Betriebskostenabrechnung oder die Miete umlegen. Das ist in der Mietrechtsprechung eindeutig. Der Eigentümer trägt die Kosten. Das ist ein großer Unterschied zu Förderprogrammen wie BEG. Und das ist der Grund, warum viele kleine Eigentümer Schwierigkeiten haben, die Sanierung zu finanzieren.
Wenn nach einem Brand festgestellt wird, dass Brandschutzvorschriften ignoriert wurden - besonders bei Fluchtwegen oder fehlenden Türen - dann kann der Eigentümer haftbar gemacht werden. Das kann zu Geldstrafen, Zivilklagen oder sogar strafrechtlicher Verfolgung führen. In einem Fall aus Nordrhein-Westfalen wurde ein Eigentümer wegen fahrlässiger Tötung angeklagt, weil er Feuerschutztüren nicht nachgerüstet hatte. Die Haftpflichtversicherung zahlt nicht, wenn grobe Fahrlässigkeit vorliegt.
Ja, aber nicht wie viele denken. Denkmalschutz verhindert nicht die Nachrüstung - er verlangt nur eine angepasste Lösung. Das heißt: Sie können nicht einfach eine moderne Stahltür einbauen. Aber Sie können eine originalgetreue Nachbildung mit Feuerschutzmaterialien herstellen. Oder eine spezielle Beschichtung auftragen. Das ist teurer, aber möglich. Die Lösung muss von einem Brandschutzgutachter und dem Denkmalschutzamt gemeinsam genehmigt werden.
Bei einem Einfamilienhaus: 2 bis 4 Wochen. Bei einem Mehrfamilienhaus: 6 bis 12 Wochen. Aber die Genehmigung durch die Bauaufsicht kann 4 bis 16 Wochen dauern - je nach Bundesland. In Berlin und Hamburg ist es schneller. In Bayern und Sachsen oft langsamer. Planen Sie deshalb mindestens 6 Monate ein - vom ersten Gespräch mit dem Gutachter bis zur letzten Abnahme.
