Wenn du eine denkmalgeschützte Immobilie sanierst, kannst du nicht nur Geschichte bewahren - du bekommst auch Steuererstattungen, die andere Immobilienbesitzer nicht haben. In Deutschland gibt es eine der lukrativsten Förderregeln der Welt: die Denkmalschutz-AfA. Sie erlaubt es dir, bis zu 100 % der Sanierungskosten über mehrere Jahre von deiner Steuer abzusetzen. Kein anderes Förderprogramm bietet so hohe Abschreibungsraten. Aber nur wer die Regeln kennt, profitiert wirklich.
Die Denkmalschutz-AfA (Absetzung für Abnutzung) ist im Einkommensteuergesetz geregelt und wurde 2002 eingeführt, um private Eigentümer dabei zu unterstützen, historische Gebäude zu erhalten. Sie unterscheidet zwischen selbstgenutzten und vermieteten Immobilien.
Wenn du die Immobilie selbst bewohnst, kannst du 90 % der Sanierungskosten über 10 Jahre absetzen. Das sind 9 % pro Jahr. Bei einer Sanierung von 200.000 Euro bedeutet das: 18.000 Euro jährlich als Abzug - über zehn Jahre sind das 180.000 Euro. Du zahlst weniger Steuern, weil dein Einkommen dadurch niedriger berechnet wird.
Bei vermieteten Objekten ist es noch besser: Hier kannst du 100 % der Kosten absetzen - aber über 12 Jahre. In den ersten 8 Jahren sind das 9 % pro Jahr (also 18.000 Euro bei 200.000 Euro Kosten), in den folgenden 4 Jahren 7 % (14.000 Euro pro Jahr). Insgesamt fließen so 200.000 Euro steuerlich ab. Und das ist nicht alles: Du kannst zusätzlich die reguläre Gebäudeabschreibung von 2 % über 50 Jahre nutzen. Bei einem Gebäudewert von 200.000 Euro ergibt das nochmal 4.000 Euro jährlich. Zusammen: bis zu 22.000 Euro Steuervorteil pro Jahr.
Nicht jede Sanierungsmaßnahme zählt. Nur solche, die dem Erhalt des Baudenkmals dienen oder eine sinnvolle Nutzung ermöglichen. Das sind zum Beispiel:
Dagegen sind nicht förderfähig:
Das Finanzgericht München hat 2022 entschieden: Eine neue Sauna im Keller eines denkmalgeschützten Hauses ist nicht absetzbar - sie dient nicht der Erhaltung, sondern dem Komfort. Die Grenze ist klar: Alles, was das historische Gebäude erhalten hilft, zählt. Alles, was nur moderner ist, zählt nicht.
Viele Eigentümer denken zuerst an die KfW-Förderung. Die bietet Zuschüsse oder zinsgünstige Kredite von bis zu 20 % - maximal 120.000 Euro pro Wohneinheit. Aber das ist nur ein Bruchteil dessen, was die Denkmalschutz-AfA ermöglicht.
Ein Beispiel: Du sanierst ein denkmalgeschütztes Haus für 200.000 Euro. Mit KfW bekommst du maximal 24.000 Euro Zuschuss. Mit der Denkmalschutz-AfA sparst du bei einer Steuerlast von 42 % (Einkommensteuer + Solidaritätszuschlag) bis zu 84.000 Euro - das ist mehr als das Drei-Fache. Du bekommst kein Geld vor der Sanierung, aber deine Steuerlast sinkt jahrelang. Das ist langfristig viel stärker.
Und du kannst beides kombinieren: Laut einer Studie des Deutschen Instituts für Urbanistik nutzen 67 % der Eigentümer beide Programme. Das erhöht die Gesamtfinanzierung um 15-20 %. Du bekommst KfW-Geld für die energetische Sanierung und die Denkmalschutz-AfA für die bauhistorische. Eine doppelte Förderung - und das ist legal.
Die größte Falle? Du denkst, du kannst einfach loslegen. Das geht nicht. Bevor du auch nur einen Nagel einschlägst, musst du die denkmalschutzrechtliche Genehmigung von der zuständigen Behörde einholen. Das ist nicht optional - das ist die Voraussetzung für jede Steuererstattung.
Die Behörde prüft, ob deine geplanten Maßnahmen das Denkmal erhalten. Sie vergleicht deine Pläne mit dem originalen Zustand. Ein neues Fenster? Muss genauso aussehen wie das alte. Eine neue Heizung? Muss unsichtbar installiert werden. Die meisten Anträge werden erst nach mehreren Runden genehmigt. Ein Nutzer auf Immobilienforen berichtete, dass er 11 Monate gebraucht hat, bis seine Sanierung genehmigt wurde - und 8.500 Euro für Berater ausgegeben hat.
Wichtig: Die Genehmigung muss vor Baubeginn vorliegen. Danach kommt keine Rückerstattung mehr. Und ohne Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde nach Abschluss der Arbeiten - keine Steuererstattung. Die Finanzämter verlangen:
Wenn du eine Rechnung für eine neue Terrasse einreichst, wird das Finanzamt prüfen - und dich wahrscheinlich zur Nachzahlung auffordern. 2022 entschied das Finanzgericht München in einem Fall, dass sogar die Kosten für eine neue Badewanne nicht absetzbar sind, wenn sie nicht zur Nutzung des Gebäudes nötig war.
Die Kosten variieren stark. Ein durchschnittliches Wohnhaus in einem denkmalgeschützten Gebäude kostet etwa 2.800 Euro pro Quadratmeter. Bei Fachwerkhäusern, mit handwerklich aufwendigen Details, steigt der Preis auf bis zu 4.200 Euro pro Quadratmeter. Ein 120 m²-Haus kann also leicht 500.000 Euro kosten.
Das klingt viel - aber denk an die Steuervorteile. Bei 500.000 Euro Sanierungskosten und 100 % Absetzbarkeit (bei Vermietung) sparst du über 12 Jahre 500.000 Euro. Bei 42 % Steuersatz: 210.000 Euro Steuerersparnis. Das ist fast die Hälfte der Investition. Und das ohne Zinsen, ohne Kredit, nur durch Steuern.
Die größte Nachfrage nach denkmalgeschützten Immobilien gibt es in den großen Städten. Laut Engel & Völkers 2023 ist München mit 32 Anfragen pro Objekt die Nummer eins. Danach kommen Hamburg (28) und Berlin (25). Warum? Weil Bauland knapp ist - und diese Häuser in zentralen Lagen stehen. Sie sind nicht nur kulturell wertvoll, sondern auch wirtschaftlich attraktiv.
Die Zahl der Nutzer steigt: Von 8.500 im Jahr 2015 auf 15.200 im Jahr 2022. Das ist ein Anstieg von fast 80 %. Die Bundesregierung plant, die Regelung auch auf religiöse Gebäude auszuweiten - Kirchen und Synagogen, die nicht mehr genutzt werden. Das zeigt: Die Politik sieht die Denkmalschutz-AfA als langfristig wichtig an.
Wenn du eine denkmalgeschützte Immobilie hast oder kaufen willst:
Die Denkmalschutz-AfA ist kein Geschenk. Sie ist eine Belohnung für Menschen, die sich um das kulturelle Erbe kümmern. Wer den Aufwand scheut, verliert. Wer ihn meistert, spart zehntausende Euro - und rettet ein Stück Geschichte.
Ja, du kannst die Abschreibung anteilig aufteilen. Wenn du 60 % der Wohnung selbst nutzt und 40 % vermietest, kannst du 60 % der Kosten nach den Regeln für Selbstnutzer (90 % über 10 Jahre) und 40 % nach den Regeln für Vermieter (100 % über 12 Jahre) absetzen. Wichtig: Du musst die Nutzung klar nachweisen - etwa durch Mietvertrag und Wohnungsplan. Die Finanzämter prüfen das genau.
Nein. Die Regelung gilt für alle denkmalgeschützten Gebäude - also auch für Gewerbeobjekte, Scheunen, alte Schulen oder Kirchen. Solange das Gebäude in der Denkmalliste steht und du es sanierst, kannst du die AfA nutzen. Bei Gewerbeobjekten wird die Abschreibung als Betriebsausgabe geltend gemacht - das ist sogar noch vorteilhafter, weil du keine Einkommensteuer, sondern Einkommensteuer und Gewerbesteuer sparst.
Wenn du das Haus nach der Sanierung verkaufst, bleibt die Abschreibung nicht verloren. Du hast die Kosten bereits über mehrere Jahre abgesetzt. Der Verkauf beeinflusst das nicht. Allerdings: Wenn du das Haus nach der Sanierung innerhalb von 10 Jahren verkaufst, kann das Finanzamt prüfen, ob du den Zweck der Förderung missbraucht hast - besonders wenn du schnell profitiert hast. Solange du die Immobilie genutzt und nicht nur spekuliert hast, ist alles in Ordnung.
Nein, es gibt keine gesetzliche Obergrenze. Du kannst 1 Million oder 5 Millionen Euro ausgeben - solange die Maßnahmen denkmalgerecht sind und genehmigt wurden, kannst du 100 % absetzen. Die einzige Grenze ist deine Baubudget und die Genehmigungsfähigkeit der Maßnahmen. Aber: Je höher die Kosten, desto höher das Risiko einer Prüfung. Deshalb ist eine professionelle Dokumentation unerlässlich.
Ja, aber nur, wenn die Sanierung nach dem Kauf beginnt und du die Genehmigung vorher einholst. Der Kaufpreis selbst ist nicht förderfähig - nur die Kosten für die Sanierung. Wenn du ein Haus kaufst, das schon saniert ist, kannst du keine AfA mehr nutzen. Du musst die Sanierung selbst durchführen - und zwar erst nach dem Erwerb. Die Behörde prüft den Zeitpunkt der Genehmigung und der Ausführung genau.
Die Denkmalschutz-AfA ist kein Zaubertrick - sie ist eine kluge Regel, die dir hilft, Geschichte zu bewahren und gleichzeitig deine Steuerlast zu senken. Wer sie richtig nutzt, macht mehr als nur eine Investition - er macht eine Zukunft.
