Beim Hauskauf denken die meisten an den Kaufpreis, die Finanzierung und die Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notarkosten. Doch es gibt eine Gruppe von Kosten, die viele erst nach dem Kauf entdecken: Grunddienstbarkeiten und Wegerechte. Diese rechtlichen Vereinbarungen können den Wert Ihrer Immobilie beeinflussen - und jährlich Geld kosten, das niemand in die Kalkulation einbezogen hat.
Wenn Sie ein Haus kaufen, das von einem solchen Recht betroffen ist, dann ist Ihr Grundstück das herrschende Grundstück. Das Grundstück, über das Sie gehen, ist das dienende Grundstück. Und hier liegt der Knackpunkt: Während Ihr Grundstück durch das Wegerecht wertsteigernd beeinflusst wird, verliert das Nachbargrundstück an Wert - es sei denn, es erhält eine angemessene Entschädigung.
Was bedeutet das für Sie als Käufer? Sie müssen vor der Kaufentscheidung den Grundbuchauszug anfordern. Und zwar nicht erst nach der Besichtigung, sondern vor dem Angebot. Dort finden Sie alle eingetragenen Lasten: Hypotheken, Mietrechte, aber auch Grunddienstbarkeiten.
Ein Notar, der in einem Fall von fehlender Eintragung beraten hat, sagt: „Viele Käufer glauben, ein Wegerecht sei nur eine Formality. Doch wenn es nicht im Grundbuch steht, können Sie es später nicht erzwingen - nicht gegen den neuen Nachbarn, nicht gegen die Stadt, nicht gegen niemanden.“
1. Grundbuchgebühren
Die Eintragung des Wegerechts kostet je nach Wert des Rechts. Bei einem Wegerecht mit einem Wert von 5.000 € sind mindestens 56 € fällig. Die genaue Höhe richtet sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und variiert je nach Bundesland. In Bayern sind die Gebühren etwas höher als in Sachsen, aber der Unterschied ist meist nur ein paar Euro.
2. Notarkosten
Wenn das Wegerecht neu vereinbart wird, muss ein Vertrag notariell beurkundet werden. Die Kosten dafür liegen zwischen 1,0 % und 1,5 % des Immobilienwerts. Bei einem Haus für 350.000 € sind das 3.500 bis 5.250 € - und das nur für das Wegerecht, nicht für den gesamten Kaufvertrag.
3. Lageplan
Jedes Wegerecht braucht einen genauen Lageplan. Ein Vermessungsingenieur zeichnet den exakten Verlauf auf - oft mit einem roten Strich auf der Karte. Diese Leistung kostet zwischen 250 € und 600 €, je nach Komplexität. Ein einfacher Fußweg durch einen Garten ist günstiger als ein 20 Meter breiter Zufahrtsweg mit Wendemöglichkeit.
Wie hoch ist diese Rente? Sie wird meist nach dem Ertragswertverfahren berechnet: 0,25 % bis 0,5 % des Bodenwerts des dienenden Grundstücks pro Jahr.
Beispiel: Ein Nachbargrundstück mit einem Bodenwert von 200.000 € ergibt eine jährliche Notwegrente von 500 bis 1.000 €. In ländlichen Gegenden liegt die durchschnittliche Rente bei 380 €, in Ballungsräumen wie Berlin oder München bei 850 €. Das klingt wenig - doch über 20 Jahre sind das 15.000 bis 20.000 €, die Sie zusätzlich zahlen.
Ein Käufer aus Berlin schreibt in einem Forum: „Wir haben die 750 € jährliche Rente nicht in unsere Finanzplanung aufgenommen. Nach 12 Jahren sind das 9.000 €, die wir nie eingeplant hatten.“
Ein Käufer aus Hamburg berichtet: „Wir mussten nachträglich 1.200 € an Notarkosten zahlen, weil der Vertrag nicht das Überfahrtsrecht enthielt. Der Nachbar wollte das erst später zulassen - und das kostete Zeit und Geld.“
Auch zeitliche Beschränkungen sind oft unklar. Gibt es ein Recht, das 24 Stunden am Tag gilt? Oder nur tagsüber? Darf der Nachbar den Weg auch für seine eigenen Baustellen nutzen? All das muss im Vertrag stehen - sonst folgt Streit.
Die Notarkosten in Deutschland sind höher als in Frankreich (0,8 %) oder Italien (1,0 %). Die Grundbuchgebühren liegen ähnlich wie in Österreich (1,1 %), aber höher als in der Schweiz (0,8-1,0 %). Der Vorteil: In Deutschland ist alles transparent - alles ist im Grundbuch einsehbar. In anderen Ländern sind solche Rechte oft nur vertraglich geregelt - und damit weniger sicher.
Auch die Berechnung der Notwegrente wird standardisiert. Der Deutsche Anwaltverein arbeitet an einem einheitlichen Modell, das bis 2024 vorgestellt werden soll. Das soll Streit vermeiden - und Käufern mehr Planungssicherheit geben.
Und die Nachfrage wächst: Bis 2030 wird laut Prognose jeder sechste Immobilienkauf ein Grundstück mit besonderen Zugangsbedingungen betreffen - heute ist es noch jeder achte. Flächen werden knapper, Häuser enger gebaut - und Wegerechte werden immer wichtiger.
Das sind 4.500 € einmalige Kosten - plus 750 € pro Jahr, die Sie über die gesamte Zeit Ihres Eigentums zahlen. Das ist kein Kleingeld. Aber es ist ein Preis für Rechtssicherheit.
Wenn Sie diese Kosten ignorieren, riskieren Sie nicht nur Streit mit dem Nachbarn - Sie riskieren, dass Ihr Haus in einigen Jahren unverkäuflich wird. Denn ein Käufer, der das Grundbuch liest, wird genau prüfen, was auf dem Grundstück lastet. Und wenn es unklar ist, wird er nicht kaufen.
Nein. Ein gut geregelt Wegerecht macht Ihr Grundstück erst nutzbar. Ohne Zugang ist ein Haus wertlos. Ein Wegerecht erhöht den Wert Ihres Grundstücks - vorausgesetzt, es ist korrekt im Grundbuch eingetragen und klar definiert. Probleme entstehen nur, wenn es unklar ist oder wenn die jährliche Entschädigung unterschätzt wird.
Nur mit Einverständnis des Eigentümers des dienenden Grundstücks. Sie können nicht einfach ein bestehendes Wegerecht streichen. Es ist an das Grundstück gebunden und bleibt auch bei einem Eigentümerwechsel bestehen. Wenn Sie es loswerden wollen, müssen Sie mit dem Nachbarn verhandeln - und ihn angemessen entschädigen. Das ist oft teurer als die jährliche Rente.
Nein, es sei denn, im Vertrag steht eine jährliche Anpassung, etwa an die Inflation oder den Grundstückspreis. Die meisten Verträge sehen eine feste Rente vor. Wenn der Bodenwert steigt, hat der Nachbar zwar einen höheren Anspruch - aber er muss ihn erst einklagen. Das ist aufwendig und teuer - deshalb bleiben viele Rente jahrelang unverändert.
Wenn das Wegerecht im Grundbuch steht, können Sie das Gericht einschalten. Der Nachbar darf den Weg nicht versperren, auch nicht, wenn er meint, die Entschädigung sei zu niedrig. Er muss den Anspruch auf höhere Rente vor Gericht geltend machen - nicht durch Selbsthilfe. Wer den Weg versperrt, macht sich strafbar.
Ja, aber nur mit Zustimmung des Nachbarn. Wenn Sie später eine Garage bauen und einen breiteren Zufahrtsweg brauchen, müssen Sie den Vertrag neu verhandeln. Das kostet wieder Notarkosten und einen neuen Lageplan. Deshalb: Denken Sie bei der ersten Vereinbarung schon an zukünftige Nutzungen - etwa eine Garage, einen Carport oder einen Anbau.
