Wenn Sie eine Immobilie verkaufen und aus Deutschland wegziehen, kann Wegzugsbesteuerung, die steuerliche Nachforderung beim Verlassen des Steuergebietes nach einem Immobilienverkauf. Auch bekannt als Auswanderungssteuer, greift sie, wenn Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkaufen und nicht mehr in Deutschland ansässig sind. Viele denken, nur große Gewinne sind betroffen – doch schon bei einem Gewinn von 600 Euro kann die Steuerpflicht aktiv werden, wenn die Voraussetzungen stimmen.
Die Immobilienverkauf, der Verkauf von Wohn- oder Gewerbeimmobilien mit steuerlichen Konsequenzen ist der Auslöser. Ob Sie eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück verkaufen – wenn Sie es weniger als zehn Jahre besessen haben und danach aus Deutschland ziehen, zahlt das Finanzamt nach. Es geht nicht um den Verkaufspreis, sondern um den Gewinn: Verkaufspreis minus Kaufpreis, Nebenkosten und Verbesserungen. Wer vor 2002 gekauft hat, ist meist verschont. Wer nach 2002 gekauft hat und innerhalb von zehn Jahren wegzieht, muss rechnen – selbst wenn der Gewinn nur 2.000 Euro beträgt.
Die Steuerpflicht, die rechtliche Verpflichtung, Einkünfte aus Immobilienverkäufen zu versteuern bleibt auch dann bestehen, wenn Sie nicht mehr in Deutschland wohnen. Das Finanzamt verfolgt Sie nicht persönlich – aber es prüft Ihre Steuererklärung, den Grund der Abmeldung und den Verkaufszeitpunkt. Wer sich als Auswanderer meldet, ohne die Steuer zu bezahlen, riskiert spätere Nachforderungen, Zinsen und sogar Strafen. Wer dagegen den Verkauf vor der Abmeldung erledigt und die Steuer zahlt, hat Ruhe.
Es gibt Ausnahmen: Wenn Sie die Immobilie selbst bewohnt haben, gilt die Privatvermögensfreistellung – aber nur, wenn Sie mindestens ein Jahr dort gelebt haben und der Verkauf nicht gewerblich erfolgt. Wer eine Wohnung vermietet und dann auswandert, hat kaum Chancen auf Freistellung. Auch die Steuererklärung, die jährliche Abrechnung von Einkünften und Abzügen, die bei Umzug besonders kritisch ist muss vollständig sein – sonst wird die Wegzugsbesteuerung automatisch angesetzt.
Was viele nicht wissen: Sie können die Steuer auch abschlagen, wenn Sie die Immobilie nicht verkaufen, sondern verschenken – das gilt als steuerlicher Verkauf. Auch Erbschaften nach dem Umzug können nachträglich besteuert werden, wenn der Erblasser die Immobilie weniger als zehn Jahre besessen hat. Die Regeln sind komplex, aber die Konsequenzen sind real.
Im Folgenden finden Sie Artikel, die genau diese Themen aufgreifen – von der Berechnung des Gewinns über die rechtlichen Fallstricke bis hin zu Lösungen, wie Sie die Steuer umgehen oder zumindest minimieren können. Ob Sie eine Wohnung verkaufen, auswandern oder nur überlegen, ob es sich lohnt – hier finden Sie die Fakten, die Ihnen helfen, keine unnötigen Kosten zu zahlen.
Ab 2025 wird die Wegzugsbesteuerung auch auf deutsche Immobilien angewendet. Erfahre, wie du Steuern vermeidest, ob du verkaufen oder vermieten solltest - und was du jetzt tun musst.
